Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Жилнадзор вносит хаос в работу управляющих, безумными штрафами уменьшает расходы на содержание жилья

Представьте такую картину*: врач-хирург проводит операцию, за этим внимательно наблюдают государственный инспектор (филолог по профессии) и общественный контролёр (мастер-парикмахер).


«Стоп! — командует инспектор в самый ответственный момент.


– Я тут просмотрел договор пациента и вижу, что в реквизиты вкралась грамматическая ошибка, займитесь устранением выявленных недостатков». «Да-да, — поддерживает общественный контролёр. – И прическа у оперируемого растрепалась, поправить надо».


Смех смехом, а если серьёзно, то примерно так сейчас во многом выглядит деятельность надзорных органов в отношении управляющих компаний.


— Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, — напоминает Борис Кичкин. – Его эксплуатация требует знаний, которыми обладают работники строительных и инженерно-технических специальностей. Такие работники есть в управляющих компаниях. А вот сотрудники контрольных и надзорных органов нередко такой квалификацией не обладают. Чаще всего профессиональные требования к сотруднику ГЖИ – это любое высшее образование. Только в двух регионах нашей страны мне удалось найти в качестве обязательного требования наличие инженерно-строительной специальности. И в муниципальный контроль также, насколько мне известно, не отбирают строителей.


Возникает вопрос: кто проверяет?



— Но ведь работники ГЖИ могут при необходимости привлечь к проверке специалистов?


— Да, могут. Но на практике факты таковы: по нашим данным, в 2016 году 72% требований в предписаниях ГЖИ и муниципального контроля касались ремонта различных малозначительных элементов внутреннего благоустройства здания. В то время как основными проблемами жилищного фонда, исходя из заявок жителей в УК, были: электрика (24%), лифтовое хозяйство (12%) и отопление (10%), канализация. Проблемы элементов внутреннего благоустройства здания (испорченные рамы, разбитые стекла, форточки, перила, окраска стен подъездов) среди всех заявок занимают лишь 7%.


О чём это говорит? О том, что предписания основаны на визуальной оценке проверяющих без фактического анализа проблем конкретного МКД. То есть пришла плановая проверка, осмотрели, нашли недостатки – вынесли предписание. Это и понятно, ведь задача чиновника – провести плановую проверку или закрыть жалобу. То есть как максимум разрешить конфликт, но не саму проблему.


— Проблемы элементов внутреннего благоустройства — это ремонт подъездов, ступенек и козырьков, покраска стен, потолков. Что ж в этом плохого?


— Хорошо поставить новый козырёк или отремонтировать подъезд. Но если не хватает средств на ремонт кровли, что нужно делать в первую очередь? При существующем в Орле минимальном тарифе на содержание жилья многоквартирные дома живут в условиях жесткого дефицита средств, вот и приходится выбирать. Для этого и разрабатываются основанные на заявках жителей и заключениях специалистов планы работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Но эти планы стало сложно выполнять из-за огромного количества предписаний контролирующих органов. Получается, планы составлять не надо — придут проверяющие и заставят делать то, что неактуально. И попробуй не исполни, такой парадокс.


Мы посмотрели, во что же обходятся трудозатраты на исполнение всех этих поручений. По группе компаний Первой городской в 2016 году на это ушло 13 тысяч 984 человеко-часа. Это работа квалифицированных специалистов, инженерно-технических работников, которых оторвали от выполнения плановых работ и аварийных заявок. При этом из 879 предписаний, выставленных по нашей группе компаний в 2016 году, только 169 требовали проведения фактических работ на домах. По результатам предписаний было вынесено семь штрафов, взыскано 570 тысяч рублей.


(прим. НП ЭУН "ИС" - объёмы штрафов по стране растут из года в год. Так в 2019 году они достигли размера ок. 3,0 млрд руб, превысив 2018 год почти на 20%. Омбудсмену по защите прав предпринимателей Борису Титову даже пришлось обращаться к куратору отрасли Виталию Мутко с просьбой о смягчении штрафных санкций).


То есть это деньги, которые были сняты с содержания домов.


— Борис Константинович, бытует мнение, что штраф – это крайняя мера, что он выносится только, когда нерадивая УК не хочет устранять выявленные недостатки…


— На практике это не совсем так. К примеру, ряд предписаний не учитывает сезонность работ. Так, в феврале в адрес разных УК были вынесены предписания, которые обязывают произвести покраску наружных труб газопроводов. Срок выполнения этих предписаний завершается в марте, но скажите мне, кто выполняет наружные покрасочные работы под снегом и дождём, в холода? Как минимум для этого нужны специальные дорогостоящие материалы, то есть не в сезон эти работы обойдутся втридорога. Не говоря уже о том, что вопрос о принадлежности наружных газопроводов к сфере деятельности УК вообще спорный, он сейчас рассматривается в арбитражном суде Орловской области.

Штраф в 250 тысяч рублей на УК могут наложить, например, за «неверное раскрытие информации», то есть ошибку на сайте. Мы оспариваем вынесенные штрафы в судебном порядке, но это долгий процесс.

— Тогда вопрос: как быть с жалобами граждан, ведь нередко есть на что жаловаться?


— Я думаю, в идеале нужно бы считаться с профессионалами и опираться на факты. Поступает обращение, допустим, сделать ремонт в подъезде №2. Первое, что должен сделать проверяющий, это выяснить, насколько критично для дома такое требование. В УК вполне мотивированно могут разъяснить, сколько средств имеется на счету дома, какие работы нужно выполнить в первую очередь для поддержания общего технического состояния (ремонт кровли, домовых сетей, замена труб и т. п.) и как повлияют затраты на ремонт подъезда на сроки выполнения этих работ. Но на деле сегодня при проверке необязательно даже ставить в известность управляющую компанию!


К сожалению, во многих регионах такой контроль со стороны надзорных органов, подчиненных местным и региональным властям, приводит к элементарному сведению счетов с неугодными компаниями.



— Так в чём же состоит парадокс той системы контроля в ЖКХ, которая действует сегодня?


— Проблема не была бы столь острой, если бы на обслуживании в УК находились только новостройки. Но, как мы знаем, большинство многоквартирных домов в Орле были построены 40 и более лет назад. Есть дома, состояние которых мы оцениваем близко к критическому. Есть дома, остро нуждающиеся в капитальном ремонте. Поэтому часто вопрос грамотного и планомерного ремонта – это буквально вопрос нормального функционирования здания и условий проживания в нём, вопрос «жизни и смерти» МКД. Парадокс в том, что такому планомерному обслуживанию сегодня препятствуют те органы, которые по определению должны работать на улучшение качества управления и эксплуатации МКД.


Эта проблема существует на уровне всей страны.

Юрий Павленков, член комитетов ТПП РФ по ЖКХ и экономике недвижимости:


"Реформа жилищного надзора в 2014 году, сопровождавшаяся введением т.н. "лицензирования управляющих", ликвидацией технического учёта жилья, передачей функций по сбору платежей потребителей ЖКУ в руки транзитных посредников в лице ЕРЦ, МФЦ, ЕРКЦ (в Москве МФЦ, в Мособласти - МосОблЕРЦ), "информатизацией ЖКХ" и другими ошибочными шагами, по сути создали поставленную с ног на голову паразитическую систему контроля и надзора в жилищной сфере.


Данная система безупречно обеспечивает интересы трёх участников: ресурсоснабжающих монополий, в адрес которых паразитические платёжные транзитные посредники (МФЦ, ЕРЦ) - обеспечивают безакцептные списания средств в запрашиваемых размерах, банков, получающих операционные прибыли от оборота платежей, и региональных бюджетов, выгребающих у управляющих жильём руками "жилнадзора" в виде штрафов остатки средств от содержания и ремонта жилья.


Источник


Таким образом, данными решениями реформаторы породили безответственность "контрольно-надзорных" органов за техсостояние домов без профилактики техногенных аварий, и перманентную презумпцию вины жилищных объединений и управляющих жильём.


Крайними оказались граждане - плательщики ЖКУ, во имя которых якобы и проводилась жилищная реформа. В результате которой не решена ни одна проблема. Хуже того, принуждение управляющих домами к внесению в неработающую ГИС ЖКХ бесполезной, неактуальной и непроверенной информации с взиманием за сомнительные "правонарушения" диких штрафов в пересчёте на затраченные человеко-часы и в финансовом выражении привели к миллиардным непроизводительным затратам, за которые никто из виновных ответственности пока не понёс (в 2016 году совокупный объём штрафов превысил 2,0 млрд руб). Хотя имена всем известны.


В 2017 году в госдуме был проведён общественный жилищный контроль в форме публичных слушаний. Обзор результатов негативного состояния дел в жилищной сфере был направлен в правительство, администрацию президента профильный комитет госдумы.


Презентация НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" в ходе Публичных слушаний скачать



Пора кардинально пересматривать всю структуру и с "нуля" начинать реформу жилищных отношений в России с учётом собственных ошибок и работающих мировых практик. Кстати, Россия сегодня в вопросах правового регулирования жилищных и коммунальных отношений отстаёт не только от старой Европы, но и от своих бывших республик - Казахстана, Белоруссии, Прибалтики, Украины."


_____________________________

* - Экспертное мнение Бориса Кичкина - директора региональных проектов Первой городской управляющей компании (г. Орёл) опубликовано в 2017 году, но в силу сохранения, а по некоторым аспектам нарастания проблем в управлении и эксплуатации многоквартирного жилья публикуем данную статью повторно.

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами