Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

Разгон рынка жилищного строительства оплачивают все граждане страны

Застройщики поднимают цены на 4-5% в месяц благодаря притоку клиентов с льготной ипотекой.


Биржевые трейдеры любят цитировать Кейнса: «Рынок может оставаться иррациональным дольше, чем ты можешь оставаться платежеспособным». Прямо сейчас российское государство пытается всеми силами создать эту иррациональную ситуацию, при которой в отсутствие реальных факторов роста экономики искусственно разгоняется рынок недвижимости. Вопрос в том, как долго государство может оставаться платежеспособным.


Несмотря на бодрые отчёты большинства застройщиков о росте продаж в период карантина, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам упали практически до нуля.


Что делает государство?


Госбанки соревнуются между собой в снижении ставок (ВТБ – 7,4%, «Сбер» – 7,3%). Начата госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, размер первоначального взноса для неё снижен до 15%. ОНФ предложил отменить НДФЛ для тех, кто продал жильё эконом-класса (имеется в виду стандартная недвижимость, норматив стоимости которой определяет минстройЖКХ) для покупки нового на первичном рынке в 2020 г. Но если будет недобор налогов в части продажи жилья, значит, станут активно добирать с тех, кто сдаёт квартиры в аренду или с малого бизнеса, – в виде штрафов за несоблюдение мер по предупреждению заражения какой-нибудь инфекцией. Мы все – и, что хуже всего, малоимущие слои – из собственных карманов платим за стимулирование спроса. Ставки по депозитам ведь тоже снижены: бабушки, которые хранили деньги на депозите и не собираются брать ипотеку, по сути, профинансировали молодые семьи, которые ипотеку берут.


Что делают застройщики?


Вводят так называемую нулевую ставку по ипотеке: год будем платить ипотеку за вас (ПИК) или до конца года («Самолёт») и др. И поднимают цены на новые квартиры, что, с одной стороны, непрогосударственно, но с другой – пробизнесово. Аналитики прогнозируют рост цен на новостройки на уровне 10–20% за год при падении цен на вторичном рынке.


Что из всего этого следует?


Когда большое количество людей, которые раньше не могли себе позволить купить жильё вдруг неожиданно себе это позволяют, возникает неизбежный вопрос, какого качества платёжная дисциплина у этих новосёлов?! Пока темпы прироста просрочки по ипотечным кредитам растут (по данным коллекторов - пятикратный рост).


Государство в это время всеми силами пытается удержать низкую ключевую ставку на фоне падающего ВВП и отсутствия роста экономики. Напомню, иррациональную ситуацию можно удержать ровно до тех пор, пока остаёшься платежеспособным. Пока это все похоже на попытку растопить потухший костер банкнотами.


Рост просрочек по ипотеке повлечёт за собой повышение банками ставок, что равно снижению спроса на ипотеку и, как следствие, снижению спроса на жильё. Далее вопрос – что банки будут делать с квартирами неплатёжеспособных заёмщиков и как именно выгонять новосёлов, из которых почти половина, по статистике, имеет несовершеннолетних детей?!


Что со всем этим делать гражданам?


Если нужна квартира в новостройке для себя, имеет смысл брать её сейчас, ставки хорошие, цены ещё не успели отрасти, база предложения пока приличная. Инвесторам сложнее. Сейчас рост цен подогревается льготной ипотекой. Если в 2021 г. они вырастут, продажи встанут, начнётся дисконт по продаже новостроек и общее падение рынка. Плюс (к вопросу о том, кто за это заплатит) риск банкротства некрупных застройщиков и растягивание стройки на годы. Крупных застройщиков государство будет поддерживать всеми силами, даже если потребуется повысить НДФЛ. Нет спроса на квартиры – нет строек – нет проектного финансирования – проблемы у банков из-за избытка ликвидности – повышение ставок по кредитам для населения.


Инвестировать может тот, кто готов зарыть рублевые накопления в стройку на пять лет с неясными перспективами прироста стоимости. В короткой, от трех до шести месяцев, перспективе можно посмотреть на акции крупных застройщиков (ПИК, ЛСР) – на фоне роста продаж пока показывают неплохую динамику.


Автор: Кирилл Манаенков, основатель проекта «квартирабезрисков.рф»

и юридической фирмы «Точка роста»

При этом, минфин, похоже осознаёт угрозы и риски перегрева рынка продаж жилой недвижимости и не видит необходимости увеличивать госсубсидирование льготной ипотеки, которое будет действовать до 1 ноября 2020 года. Об этом говорит замминфина А. Моисеев: «Если бы это было так необходимо, то банки не снижали бы ставку ниже 6,5%. Если, критикуя субсидии, кто-то может под 6,1% выдавать и считает это для себя выгодным, то почему другие не могут выдавать под 6,5%?».

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН