Полностью 
Мы в Телеграм
Список недавних новостей

Жилищное управление в России: непроходимые джунгли без надежды на освобождение

20-летняя полемика вокруг многочисленных коллизий и изъянов в жилищном регулировании повсеместно и многократно подтверждается негативной практикой правоприменения, недовольством "жильцов-потребителей МКД", нормативно-правовыми дебрями и противоречиями, необоснованными тарифами, платежами, налогами, безумными штрафами к жилищным объединениям и предпринимателям. Федеральные органы не спешат устранять существующие противоречия, поэтому мы вынуждены с паранойяльной настойчивостью повторять в общем-то очевидные постулаты, успешно реализуемые в интересах граждан в других странах.

 

Успешные в других странах, в том числе и в бывших республиках СССР, но не в России.

 

"Собственники жилья" и участники хозяйственной деятельности много лет вопиют о принятии альтернативной модели жилищных отношений, способной адекватно регулировать уникальную* российскую [недо]собственность в виде "многоквартирных домов", возникшую в результате бессрочно длящейся приватизации и проводимой [анти]жилищной политики. 

 

 

Об эволюции жилищных отношений в России и этапах "приватизации жилья" с постепенно раскрываемыми целями и перспективами:

 

I - приватизируйте квартиры (помещения - объём воздуха в них) (1988 - 1991 г., закон о приватизации)

 

II -  создайте ТСЖ (кондоминиум,1996 г., закон о ТСЖ) 

 

III - ликвидируйте кондоминиум, создайте "общее имущество многоквартирного дома" (2005 г., жилищный кодекс)

 

IV - заплатите налог по кадастровой стоимости (2005 - 2010 гг., закон о налогообложении имущества)

 

V - повсеместный отказ от исполнения бывшими владельцами жилищного фонда обязательств, зафиксированных в ст. 16 закона о приватизации (от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда").

 

"Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством РФ"

 

VI - заплатите взнос на "капитальный ремонт "общего имущества"" (2012 г., "закон о капремонте")

 

VII - мы признали ваш дом аварийным, ваша земля изъята для "государственных и муниципальных нужд", вы должны покинуть квартиры (закон о фонде реформы в ЖКХ, 2007 г.)

 

VIII - отдайте квартиры в 5-этажках, отдайте 5-этажки, отдайте землю под ними, возьмите "жилые помещения" в 35-этажках (2017 г., московский эксперимент с "реновацией", пристрелка к "комплексному развитию застроенных территорий")

 

IX - возьмите ипотеку и купите на неё "жилое помещение" в 35-этажке (нацпроект «Жильё и городская среда», 2018 г.)

 

X - какой фокус с МКД следующий? 

 

Ни на одном из этапов длящейся 30 лет приватизации ни один многоквартирный дом в стране (кондоминиум, общее имущество, МКД в целом) прежним владельцем (государством, ведомством или муниципалитетом) не было проинвентаризировано, обследовано, оценено и передано по акту его новым совладельцам с указанием его актуальных параметров по техсостоянию, степени износа, стоимости.

 

Одновременно, в ходе приватизации "помещений" (объёмов воздуха) в МКД на федеральном уровне последовательно упразднялись учётно-инвентаризационные функции, полномочия, органы и организации, до начала приватизации осуществлявшие обследование, учёт и хранение технической документации о жилищном фонде. Наряду с ликвидацией учёта многоквартирных зданий, под различными предлогами и с различной степенью лукавства, в разных регионах оказались заблокированными процедуры постановки на учёт земельных участков МКД с переносом существующих сведений из планов домовладений и технической документации в "кадастровый учёт" и текущие документы землепользования и застройки. 

 

 

Таким образом, формальное подтверждение прав собственности на "жилые помещения" через процедуры заключения "договоров приватизации" и регистрации прав по всей стране совершенно не сопровождались процедурами учёта, передачи и регистрации прав на "общее имущество МКД", особенно включая земельный участок. 

 

Но хуже того - после начала поголовного чёса (сбора с граждан ничем не подтверждённых и необоснованных "взносов на капремонт" и "налогов на имущество" по кадастровой стоимости) средства граждан без отчётности, следа и остатка растворяются в "туманности Андромеды".

 

Ни налоги на "недвижимое имущество" с граждан, ни "взносы на капремонт" по мере расходования никак не отражаются ни в технической, ни в кадастровой стоимости недвижимости, ни в балансах организаций, ни в балансах муниципалитетов и государства, ни в государственном учёте и статистике. Таким образом, владельцы воздуха в МКД и налогоплательщики все свои платежи по сути отправляют в безучётную чёрную межгалактическую дыру.    

* Статистика 

 

К 2000 г. в частную собственность перешло 47% от общего числа подлежащего приватизации жилья, к 2010 г. - 75%. Согласно последним публиковавшимся данным Росстата, на 1 января 2015 г. всего в России приватизировано 30 млн 158 тыс. жилых помещений общей площадью 1 млрд 489 млн кв. м, то есть 79% от подлежащих приватизации. В январе 2016 г. глава минстройЖКХ Михаил Мень сообщил, что процент приватизированного жилья по России составляет около 80%. 

 

Процент приватизированных квартир между регионами разнится. Например, в Чувашии он составляет 83,3%, в Хабаровском крае - 76,5%. В Москве, по данным департамента городского имущества на апрель 2016 г., приватизировано 2,8 млн квартир (более 85%)

Ключевая коллизия правового регулирования жилой многоквартирной недвижимости

 

В стране практически завершено формирование единого госреестра недвижимости (ЕГРН) и очевидно должна быть и недвижимость?! Однако многоквартирные дома как объекты недвижимости и как технические объекты учёта в виде зданий юридически и экономически в балансе городов и страны в целом отсутствуют. Их нет в стране не только как объектов технического, но также государственного и имущественного учёта - в виде сформированных единых жилых земельно-имущественных комплексов, позволяющих их владельцам юридически неоспоримо реализовывать триаду вещных прав: владения/распоряжения/пользования. А для профессиональных участников - хозяйствующих субъектов - качественно исполнять важнейшую составляющую функцию данной триады - комплексное квалифицированное управление сложными объектами жилой многоквартирной недвижимости. 

 

Институциональная и правовая неопределённость многоквартирных домов, как сложных объектов недвижимого имущества, и отсутствие их государственного учёта и технической инвентаризации не позволяют полноценно реализовать права и обязанности их владельцев, стать юридически легитимными и квалифицированными заказчиками жилищных и коммунальных услуг. В отсутствие объекта управления в виде «МКД», экономических, предпринимательских и профессиональных субъектов невозможно квалифицировать «управляющими организациями».

 

В действующем правовом поле они никакими управляющими и эксплуатирующими "имущество" или технические объекты в виде зданий и прилегающей инфраструктуры не являются. В текущей ситуации вся деятельность вокруг "ОИ МКД" с точки зрения права, технической эксплуатации, экономики дома и даже тарифообразования в ЖКХ - фикция.  

 

Кому выгодна действующая модель отношений в жилищной сфере, не позволяющая организовать юридически легитимное владение и управление жизненным циклом объектом жилой многоквартирной и малоэтажной недвижимости комплексной застройки?! 

 

 Альтернативная модель жилищных отношений в России

 

Альтернативой в жилищном регулировании может стать формирование жилого совладения (единый жилой земельно-имущественный комплекс - кондоминиум) - как объект квалифицированного владения/управления/пользования определённым кругом правообладателей своим имущественным комплексом. 

 

Под жилым совладением (кондоминиумом) подразумевается формирование одновременно двух качеств и ролей:

 

1. Юридически сформированного технического, имущественно-правового и экономического объекта:

 

 

2. Согласованную систему отношений внутри совладения в виде правил и процедур взаимодействия совладельцев объекта жилой многоквартирной недвижимости позволит сформировать современную форму управляющего жилой недвижимостью как квалифицированного субъекта управления:

 

 

Альтернативная модель жилищных отношений предусматривает безусловное восстановление института государственного учёта и технической инвентаризации объектов жилой недвижимости и коммунальной инфраструктуры и существенную корректировку функций и содержания деятельности госжилнадзора.

 

В альтернативной модели управляющий жилым совладением осуществляет комплексное управление жилым имущественным комплексом/общим имуществом, в том числе, организует управление технической эксплуатацией и взаимодействием с поставщиками коммунальных ресурсов. 

 

Оценка деятельности управляющего жилым совладением осуществляется по объективным критериям и параметрам:

 

1. Динамике изменения приведённой имущественной (кадастровой/инвентаризационной/рыночной) стоимости ОЖН

 

2. Динамике технико-эксплуатационных параметров и показателей ОКС

 

3. Методологической стандартизации среднерыночной стоимости услуг и работ по управлению/эксплуатации/обслуживанию/ремонту с типологизацией по типам жилых имущественных комплексов 

 

4. Оценке количества/качества выполненных услуг/работ по договору управления/эксплуатации в натуральных и финансовых показателях, динамики техногенных событий, сбоев, аварий в определённый период времени 

 

5. Комплексной оценке эффективности управляющего ЖС по международной и российской методике оценки  и другим целевым показателям, утв. совладельцами жилого совладения, жилищных и профессиональных объединений. 

 

 

Переход на альтернативную современную модель жилищных отношений в многоквартирном жилье и малоэтажной комплексной застройке позволит устранить накопленные коллизионные проблемы в нормативно-правовом, техническом, экономическом и тарифном регулировании, создать наконец-то технически обоснованную и экономически измеряемую систему оборота и управления ОЖН.

 

Работа над ошибками

 

На федеральном уровне звучат бодрые и радостные отчёты от отраслевых "институтов развития":  "...по новым правилам строится 39,1 млн кв. метров жилья в новостройках — 40% всего многоквартирного строительства. ... за всё время с начала реформы ни один дом, строящийся с использованием проектного финансирования, не стал проблемным". 

 

Да, возможно ни один многоквартирный дом после внедрения новой схемы строительства для чиновников минстройЖКХ, девелоперов и банков, отчаянно пролоббировавших "проектное финансирование", на этапе строительства и не стал проблемным. Так и хочется воскликнуть: "Вот, могут же когда захотят!".

 

 

Зато проблемы у владельцев, жилищных объединений, управляющих, эксплуатирующих и специализированных организаций в полной мере раскрываются на всех последующих этапах жизненного цикла "МКД" - в процессе организации управления и эксплуатации неустановленным "общим имуществом", участии в т.н. "общих собраниях собственников", при "установлении платы за содержание и ремонт неустановленного и неоценённого "общего имущества", в процессе оплаты необоснованных "взносов", "налогов", тарифов и многочисленных платежей за "ОДН" и маловнятные "коммунальные ресурсы", по щучьему велению превращающиеся в "коммунальные услуги". 

 

Общество с нетерпением и отчаянием ожидает, когда наконец-то ответственные отраслевые чиновники и депутаты с подобным же рвением, какое они продемонстрировали в процессе борьбы за "проектное финансирование", устранят нелепости, противоречия и обманки жилищно-коммунального регулирования?! 

 

Можно отметить, что кое-какие попытки внесения правок в нормативные правовые акты минстрой в сфере ЖКХ предпринимает. Однако качество этих предложений вызывает недоумение. Последняя попытка была осуществлена ведомством при корректировке "правил управления МКД". После единогласной критики специалистами данного литературно-художественного произведения, чиновники, слава Богу, отозвали его дальнейшее обсуждение и отказались от принятия. Вместе с тем, данное обстоятельство не отменяет проблем регулирования и необходимости основательной и терпеливой работы над исправлением системных ошибок.

Please reload

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%
Please reload