Полностью 
Мы в Телеграм
Список недавних новостей

Счёт возможен когда есть единица счёта, т.е. подлежащее, сопоставляемое количественной единице. Учёт возможен когда есть единица учёта, сказуемое, состоящее из упорядоченных определений, раскрывающих минимальное достаточное, эталонное, для целей учёта качество единицы счёта. Считают количество с учётом качества.

 

Отсутствие в гражданском законодательстве России понятий об единицах счёта-учёта и классах недвижимости не мешает идеологам рыночного капитализма тешить себя иллюзиями о гиперуспехах в области  учёта недвижимости и прав на неё. Такого рода потехи преподносятся гражданам как элемент государственного регулирования имущественных отношений на основе Закона.

 

В действующем законе о государственной регистрации недвижимости (закон о ГРН, принят в 2015 г.), пришедшем на смену ранее действовавшим законам о регистрации прав и недвижимости (28-ФЗ, 122-ФЗ, 221-ФЗ), не указаны цель и задачи учёта. По этой причине названный закон универсально бесцелен, как и ранее действовавшие.

 

По умолчанию понимается, что целью регистрации прав и кадастрового учёта является защита прав в административном порядке.

 

 

Кроме того, результаты кадастрового учёта должны применяться для целей налогообложения недвижимости. Иные области применения результатов кадастрового учёта должны быть прямо указаны в законе. А так как в российском законодательстве нет норм, обязывающих использовать результаты кадастрового учёта для государственного учёта жилищного фонда, то домыслы о возможности его применения для целей официальной жилищной статистики, или для целей ведения технических баз данных ЖКХ о недвижимости, не имеют разумных или законных оснований.

 

Тем не менее, многочисленными постановлениями правительства РФ (№921, 2000г.; №388, 2009г.; №644, 2010г. и др.) технический учёт жилищного фонда пресечён в корне путём ликвидации источников финансирования для проведения технической инвентаризации, а требуемую для государственного учёта информацию предполагается получать из кадастра недвижимости и реестра прав.

 

*******

 

Статья 1 Федерального закона  "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее «закон о ГРН»)  устанавливает что:

 

1. Закон регулирует отношения:

 

- по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

 

- по государственному кадастровому учёта недвижимого имущества,

 

- по ведению Единого государственного реестра недвижимости (далее «ЕГРН») и предоставлению содержащихся в нем сведений.

 

2. ЕГРН является сводом сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных законом сведений.

 

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения или ограничения прав определённого лица на недвижимое имущество.

 

7. Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества (далее «ГКУ») - внесение в ЕГРН сведений о недвижимости, которые подтверждают существование объекта недвижимости с характеристиками, предусмотренными законом.

 

*******

 

Как видим, согласно закону о ГРН, кадастровый учёт подтверждает наличие или отсутствие объекта с законными характеристиками на прошлую конкретную моментную дату, а не устанавливает эти факты как действительные на определённый период. Проще говоря, для каждого объекта, а не для группы или класса объектов, между моментом подтверждения и текущим моментом лежит нарастающий период времени «Т», в течении которого «законные характеристики» считаются неопределёнными. А коли так, то кадастровый учёт не содержит сведений, актуальных для определённой цели. Поэтому законы и нормы о регистрации прав универсально бесцельны.

 

Например, если период Т больше налогового периода, а это верно по отношению к основной массе учтённых объектов, то кадастровые сведения нельзя использовать даже для налогообложения. По этой же причине их нельзя использовать ни для государственного учёта жилищного фонда (период проведения 1 год, а период наблюдения 5 лет), ни для бухучёта основных средств (период проведения 1 год, период наблюдения 3 года).

 

Кадастр подтверждает то, что было установлено кем-то и когда-то, а для государственного учёта нужны актуальные факты, установленные ответственными лицами с использованием единообразной стандартной методики, изменять которую можно только по условиям форс-мажора и только по отношению к группе объектов текущего наблюдения, т.к. в противном случае будут получены несовместимые показатели и характеристики.

 

Ажиотаж вокруг кадастрового учёта возникает не по поводу необходимости его актуализации и экономической необходимости, а по причине его увязки с ритуалами по регистрации калейдоскопичных «прав».

 

Кстати говоря, в США нет и не было регистрации прав, а была и есть регистрация документов о правах, которая имеет ранговый характер, т.е. кто первый зарегистрировал законный документ о своих притязаниях, - тот и прав при прочих равных условиях. Аналогичная норма является принципом и в так называемой регистрации по системе сэра Торренса, но это для любопытных правоведов и наивных правдоискателей, а не для тех бизнесменов от власти, для которых регистрация прав - это прибыльный бизнес, а не бесплатная госуслуга (нотариусы, регистраторы, судейский аппарат по хозяйственным делам).

 

При этом профессиональные специалисты (кадастровые инженеры, землемеры, геодезисты, оценщики недвижимости, профильные IT- специалисты и др.) сведены до уровня приживалок, вынужденных терпеть капризы и помыкания со стороны чиновников от недвижимости, т.к. созданные ими СРО-иллюзии способны только на кухонные разговоры, а не на защиту прав специалистов и не на соблюдение и развитие технологических норм профессии. Специалисты роются в письмах и иных однодневных мнениях и позициях Росреестра, а не в технологических новациях, повышающих качество и количество их труда.

 

Регистрация «прав», а точнее признание законных возможностей субъектов по отношению к недвижимым материальным вещам (средствам)[1], - это всего лишь первый шаг защиты прав, причём не в судебном, а в административном порядке (ст.11 и ст.12 ГК РФ). Регистратор Росреестра - это административный судья, полномочия которого не должны бы выходить за рамки ГК РФ, но они не только выходят, но и беспределят в правовом поле, которое отдано им на корм и усмотрение.

 

Положения закона о ГРН имеют силу на сегодня, но ранее действовали другие законы (122-ФЗ, 221-ФЗ и др.), в которые чуть ли не ежемесячно вносились изменения и дополнения, а содержание статей которых многозначно и пустословно толковалось в письмах различных ведомств.

 

Естественно, что и закон о ГРН, принятый в 2015 г., изменяется и дополняется с неуловимой тактовой частотой, для чего уже приняты десятки нормативных актов, непрерывно подгоняющие положения закона о ГРН под сиюминутный момент. И получается, что написанное сегодня пером, сдувается завтрашним ветерком.

 

Изменяется с оговорками, которым несть числа, а растолковывать их содержание поручено преходящим регистраторам прав. Вот, к примеру, попробуйте на основе статьи 69 закона о ГРН понять что такое учтённое, неучтённое и ранее учтённое недвижимое имущество:

 

*******

 

Технический учёт или государственный учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном порядке, признаются юридически действительными, и такие объекты считаются ранее учтёнными объектами. При этом объекты, государственный кадастровый учёт или государственный учёт, в том числе технический учёт которых не осуществлён, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН, считаются ранее учтёнными.

 

******

 

Несколько «ранее», но ранее до приватизации, учёту подлежали земельные участки  предоставленные на праве застройки (до 1948 г.) или бессрочного пользования. Что касается построек, то их государственный учёт не проводился, а технический учёт велся в границах права владения (разграничения ответственности за техническое состояние постройки),  в соответствии с Правилами технической эксплуатации (ПТЭ) и нормами технической инвентаризации МЖКХ РСФСР. Регистрация прав, вернее регистрация нотариально удостоверенных договоров и иных правоустанавливающих документов, проводилась органами местного управления только по отношению к жилым домовладениям, на основании ст. 239 ГК РСФСР и норм технической инвентаризации МЖКХ РСФСР. При этом между 1992 г. (принятие Конституции РФ) и 1995 г. (введение в действие ГК РФ) регистрация прав  вообще выпала из правового поля и не регламентировалась, а гражданский оборот осуществлялся по обычаям, если они были, или инициативными органами управления, по своему усмотрению.

 

Далее, и тоже ранее, в ходе приватизации, которая велась без проведения предприватизационной технической инвентаризации[2], результаты приватизации отражались в реестрах Росимущества применительно к юридическим лицам, а не к строительно-технологическим комплексам. Кроме того, приватизация зданий и их комплексов проходила без одновременной приватизации земель, в силу чего объективная грань между учтенными, неучтёнными и ранее учтёнными объектами отсутствует и её можно установить только «непротивлением сторон», а не на основе Закона или решения суда: закон не устанавливал границы, а суд отказывал и отказывает в исках по причине отсутствия документов, оформленных «по закону».

 

К примеру, по отношению ко всем нежилым объектам, в период приватизации с 1992 по 1998 г.г., учёт и регистрация прав были проведены в условиях отсутствия «установленного порядка», по обычаям, т.е. в коммерческих «БТИ» (унитарные предприятия), а не в органах управления.

 

Историю о ранее учтённых объектах интересна, но не настолько, чтобы превращать её в норму общественного Закона. Представляете, какой исторический простор открывается для разгула регистрационных фантазий, особенно с использованием копий с копий документов БТИ, «оцифрованных» (сфотографированных) непонятно кем и зачем в период с 2008 по 2013 г. за баснословные государственные деньги?

 

Редкий недвижимый госчиновник отличит цифру от числа, а систему счисления от системы вычисления, но цифровая иконка от электронного правительства побуждает их творить бюрократические словоблудия с невообразимым ускорением. Хотя с даты принятия закона о ГКН (2015 г.) для его усовершенствования  были приняты уже 16 законов, но и их мало для плетения тенёт.

 

На очереди, как минимум, ещё десяток законов, которые будут приняты. Во благо? Да, во благо тех, кто их пишет и принимает под флагом общественной потребности, в интересах детей, этих цветов жизни.

 

Для удовлетворения общественной потребности в учёте и регистрации документов о недвижимости требуется хотя бы с достаточной степенью внятности определить, что такое недвижимость, не путая её с туманными «правами» и всяческими жупельными «местами».

 

Без определения недвижимости и проведении её классификации невозможно определить цель учёта, а без введения классов недвижимости невозможен и учёт. К примеру, представьте себе бухгалтерский учёт основных средств (активов) без их классификации, т.е. без системы бухгалтерских счетов, - и вы поймете степень отклонения ЕГРН от норм права и от элементарных норм счёта и учёта.

 

Так как классы недвижимости не определены, то классификацию недвижимости пытаются подменить классификацией видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) в предположении, что главной вещью в недвижимой паре всегда является земля, а не постройка, что противоречит и нормам ЗК РФ (принцип 5 ст.1), и нормам ГК РФ (ГК РФ, ст. 133, 135, 222,  273 и др.).

 

К примеру, постройка без предоставленной для неё земли, является самовольной, т.е. земля является принадлежностью постройки и следует судьбе постройки (ст. 273 ГК РФ), а не наоборот. Но почему то  во всех писаниях МЭР РФ о недвижимости постройку рассматривают как некое «улучшение» земли, не имеющее ни своей совокупности назначений, ни своего хамелеонного ВРИ: все ВРИ, по классификатору от МЭР РФ,  идут от земельного участка.

 

Чудовищная по беспредельности наглость и тупость очевидна в самой сущности разрешения пользований. По сути – это разрешение на вид деятельности, т.е. скрытое подковерное лицензирование, не предусмотренное и запрещеённое всеми нормами, как российскими, так и международными. Лица, протаскивающие в законы РФ подмену назначения вещей  их разрешенным использованием, - это либо государственные преступники, либо зарвавшиеся и возбужденные безнаказанностью спекулянты.

 

Подмена назначения вещи её видом пользования ничем не отличается от подмены назначения кухонного ножа на разрешение использовать его для убийства людей. Такие деяния отражают степень морального и физического уродства мозга.

 

Действующий классификатор ВРИ ЗУ (редакция 2018 г.) содержит 154 вида пользований, причём внутри одного ВРИ содержатся десятки других ВРИ[3]. Это как в похождениях Швейка, про профессора в сумасшедшем доме, который доказывал, что внутри земного шара имеется другой шар, значительно больше наружного.

 

Какие профессора от недвижимости писали классификатор ВРИ ЗУ мы никогда не узнаем, но граждане, и кадастровые инженеры тоже, вынуждены выискивать внутри одной недвижимости другие недвижимости и приписывать им такие виды пользования, которые  включают самих себя и еще смежников впридачу. Между тем, двойные и тройные назначения  приветствуются и сосуществуют, а пользования всегда моментальны, индивидуальны, однозначны и не упорядочиваются включением.

 

Смешение в одну кучу служебных и хозяйственных назначений, дополненное подменой назначения вещей видами их пользования, порождает монстров, достойных кисти С.Дали.

 

Согласно закону о ГКН, переведенному на русский язык специалистами Минэкономразвития РФ, так называемый «многоквартирный дом», МКД, не является недвижимостью. По решению недвижимого ведомства это просто некий «дом», который не является ни зданием, ни сооружением, но он, МКД, но почему-то учитывается в ЕГРН. Учитывается как совокупность квартир, т.е. как нематериальный актив, а не как недвижимая вещь, подверженная физическому износу и требующая ухода и ремонта.

 

Земельный участок для нематериального актива по имени МКД вроде бы должен предоставляться, но может и не предоставляться, так как шкодливые  авторы статей 15 и 16 ЖК РФ отнесли к недвижимости жилые дома и даже их непонятные части, а вот здание, в объём которого включены объёмы квартир МКД, стыдливо нарекли «общим имуществом дома», повторив изыски лоббистов Всемирного банка, втиснутые вначале  в статью 290 ГК РФ, а затем в статьи 15, 16, 36 ЖК РФ и в другие законодательные норы РФ.

 

Эта чушь под именем «общее имущество дома» настолько принципиальна для провокаторов и лиц, планирующих социальные катаклизмы в РФ, что они  любыми путями и с помощью любых средств проталкивают её во все законы и нормы, касающиеся недвижимого имущества, в первую очередь в ЗК РФ, в ЖК РФ и в ГСК РФ, не говоря уж о классификаторах ВРИ, ОКОФ и им подобных.

 

Общим имуществом может быть набор обособленных вещей, но не совокупность конструкций, жёстко соединённых между собой в геометрически неизменяемые диски, образующие здание как неделимое целое. Единая целая конструкция определённого назначения с земельным участком как её принадлежностью, и есть единица недвижимости определённого класса.

 

Ни материальные части зданий (грунтовое основание как земляное сооружение, фундаменты, стены и др.), ни нематериальные части (площади и объёмы определённого назначения, в т.ч. поверхность основания фундаментов) не могут быть обособленными объектами гражданских прав, а порядок пользования, владения и распоряжения зданием как вещью конкретного назначения определяется и должен определяться нормами главы 16 ГК РФ, а не жилищными или строительными нормами. И тем более, не однодневными законами и нормами о регистрации прав и недвижимости, которыми госчиновники минэкономразвития и минюста манипулируют с напёрстнической ловкостью.

 

Всё бы ничего, и не такие чудеса видывали граждане России, но тот факт, что динамика изменений технического состояния жилых зданий и МКД вышла из под контроля и нигде не учитывается,  внушает тревогу. Парадоксально, но МКД не учитываются ни в каких бухгалтерских балансах, хотя взносы на капремонт (потолочная амортизация), взимаются и бесконтрольно расходуются весьма успешно.

 

Беспокоит даже не то, что МКД не стоят на балансе, и не то, что идёт распил денег взимаемых в «фонды капремонта», и даже не то, что в случае аварийного обрушения МКД не найти виновных, а то, что при этом люди будут платить за разгильдяйство властей своим здоровьем и жизнями, как при недавнем взрыве селитры в порте Бейрута.

 

При таком учёте недвижимости «в законе», резиновые резолюции  типа  «В ответ на бесчинство английских твердолобых», или «В ответ на очередные выпады женевских миротворцев», вырезанными на штемпелях руководителя «Геркулеса», можно сотрясать воздух бесконечно. Но весь пар от таких сотрясений уйдёт в гудок. Нужны не резолюции, и не новые самоплодящиеся законы, а реальные дела. Ныне законов так много, и все они таковы, что ими можно обосновать любые действия.

 

Каков же конструктив, и что делать для защиты прав на безопасную недвижимость и для введения управленческого учёта основных фондов для целей развития общества и государства?

 

По моему мнению, нужно и важно сделать первый шаг, а именно - потребовать от выборных лиц, которым граждане в ходе выборов выдали генеральную доверенность на управление общим имуществом и государством, ввести государственный управленческий учёт основных фондов, с периодической отчётностью перед обществом о результатах учёта и контроля.

 

Управление государством и обществом невозможно без учёта средств достижения целей и без контроля изменений вещей и действий людей, обязанных нести бремя затрат по их содержанию. Из этого и надо исходить.

 

 

_________________________________

[1] Нематериальная «недвижимость», т.е. площади и объёмы конкретного назначения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о безопасности зданий и сооружений), а также имущественные права (ст. 128 ГК РФ) возникают и существуют только в сознании людей, как логическая абстракция. Распространять понятия недвижимой вещи на нематериальные активы могут только бесшабашные.

 

Земельный участок, будучи двухмерной поверхностью, равно как и квартира (часть объёма здания с «улучшениями» для жилья), - это всего лишь площади и объёмы конкретного назначения, т.е. нематериальные активы, пользование которыми осуществляется на основе соглашений собственников общего имущества, хотя бы и в условиях выдела в натуре с утратой права преимущественной покупки доли в праве (Глава 16 ГК РФ).

 

[2] Техническая инвентаризация – это периодическое обследование объектов в натуре, а не разовая ревизия на основе сравнения  проектной и бухгалтерской документации.

 

[3] Текст Классификатора содержит несколько подсказок типа  «Содержание данного N-вида разрешённого использования включает в себя содержание M-видов разрешённого использования с кодами Х,К-У,I».

 

Классификатор основных фондов ОКОФ 2020 мог бы снизить уровень неопределённости в части классификации недвижимых вещей, но, к сожалению, его разработчики увязли в противоречиях гармонизаций и верификаций антонимов. Классификация недвижимости - это самостоятельная тема, которую следует рассмотреть особо.

Please reload

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%
Please reload