Полностью 
Мы в Телеграм
Список недавних новостей

Кадастровые страдания: вместо устранения содержательных дефектов в учёте и оценке недвижимости ей припудривают фасад

Приняты поправки в закон о кадастровой оценке, но смогут ли они принципиально изменить суть т.н. "кадастровой оценки недвижимости" без достижения продекларированных целей и принципов кадастровой оценки и в условиях отсутствия достоверной первичной базы об объектах недвижимости с момента прекращения обязательного технического учёта и периодической технической инвентаризации объектов жилой недвижимости в 2004 - 2007 гг. и принятия внятного порядка и методики оценки недвижимости.

 

Новый закон как-будто бы направлен на "совершенствование процесса проведения оценки российской недвижимости кадастровыми специалистами". 

 

Нововведения объясняются необъективностью, спорностью и недостоверностью кадастровой оценки (как результат - стоимости) недвижимости, кратно возросшей после перехода от инвентаризационной стоимости к кадастровой (КС) несколько лет назад. Это привело к кратному увеличению размера налога на недвижимое имущество, что в свою очередь породило волну социального недовольства, гигантское число споров, в том числе судебных.

 

Решениями судов пришлось серьёзно пересматривать недостоверную, ошибочную и зачастую кратно завышенную КС ОН, снижать налог на основании обоснованных многочисленных жалоб граждан и организаций. В подавляющем числе обращений в пользу правообладателей.

 

 

В стране огромное число случаев, когда объективность, разумность, достоверность и справедливость КО недвижимости оказались попранными на фоне первоначальных деклараций об установлении социальной справедливости налога на недвижимость при внедрении кадастровой оценки. Это больно ударило по экономике предприятий, организаций, домохозяйств, втянувшимся в судебные споры и дополнительные финансовые расходы. Но главное - в очередной раз способствовало снижению авторитета и компетентности федеральных законодательных и исполнительных органов. 

 

Уполномоченные отраслевые ведомства и думские комитеты, ответственные за внедрение кадастровой оценки, как всегда свалили свои правовые, институциональные,  организационно-методологические ошибки и просчёты на профессиональных участников - кадастровых оценщиков и кадастровых инженеров. Хотя очевидно, что ответственность за принципиальные методологические и содержательные просчёты несут федеральные чиновники, установившие невразумительные правила, и региональные чиновники, заказывающие оценку и утверждающие её результаты.

 

Теперь же, процессам "охоты на ведьм" (на кадастровых инженеров и оценщиков) и замены независимых кадастровых инженеров и оценщиков, фактически непричастных к принципиальным и масштабным ошибкам, на региональные "государственные бюджетные учреждения по кадастровой оценке" федеральная администрация пытается придать значение якобы исправленных ошибок в кадастровой оценке и налогообложении недвижимого имущества. 

 

 

Установлением некоего "контроля над бюджетными организациями" и применением устрашающих мер к их руководителям федеральные чиновники надеются устранить социальное недовольство правообладателей недвижимости, но при этом никак не отвечают на принципиальные содержательные претензии и возражения профессиональных участников сферы недвижимости.

 

Если первую проблему путём волюнтаристского административного ограничения КС преодолеть удастся, то вторую - отсутствие объективности, обоснованности, логичности и корректности КО и КС недвижимости новый законопроект вообще не затрагивает.  

 

Закон пересматривает периодичность КО до одного раза в 4 или 2 года, рассмотрение кадастровых ошибок в пользу правообладателя, наказание для должностных лиц, допустивших ошибку, возможность оспаривания кадастровой стоимости без суда (эта возможность существовала и ранее), публичность статистики о нарушениях.

 

А что же на самом деле препятствует появлению в России ожидаемой правообладателями, а не только фискалами, администрациями и бюджетами всех уровней работоспособной, объективной и эффективной системы налогообложения недвижимости, отражающей известную сентенцию - "налоговая система государства – это наиболее яркое проявление соотношения классовых и групповых интересов, социальных сил, их борьбы и компромиссов". 

 

Принцип справедливости – один из принципов налогообложения – является и принципом построения социального государства, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие граждан (ст. 7 Конституции РФ). «Налог на недвижимость, как никакой иной налог, в условиях правильного установления его элементов, отражает принцип социальной справедливости».

 

Для этого необходимо вернуться к базовым принципам и постулатам, во имя которых и затеивался переход к кадастровой оценке (стоимости) недвижимости: 

 

- установление справедливого налогообложения недвижимости; 

 

- реализация единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур ГКО на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости;

 

- расчётная кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной стоимости;

 

 - налог на недвижимость должен обеспечивать поступление стабильных доходов в бюджеты муниципальных образований;

 

- налог на недвижимость должен обеспечивать умное регулирование и стимулирование эффективного развития объектов недвижимости, включая своевременное проведение регламентных работ, капитального ремонта, реконструкции, санации, энергоэффективной модернизации и реставрации. 

 

Для реализации данных принципов очевидно применение важнейших механизмов.

 

- определение кадастровой стоимости в соответствии с классификацией объектов недвижимости и учётом максимального количества параметров и характеристик;

 

- применение закрытого и понятного для правообладателей недвижимости перечня сведений и факторов, учитываемых в КС недвижимости, а также порядка, правил и методики оценки ОН; 

 

- учёт фактического технического состояния зданий и земельных участков, отражающих технические улучшения в виде капитального ремонта, реконструкции, реновации, санации, повышения класса энергоэффективности и тп. 

 

Последний пункт в настоящее время не реализуем в отношении объектов жилой недвижимости связи с отсутствием в стране, в частности, системы государственного учёта и технической инвентаризации жилищного фонда, о восстановлении которой правительство М. Мишустина должны доложить руководству страны в срок до 20 декабря 2020 года. Вместо этого ответственные ведомства - минстройЖКХ и фонд реформы ЖКХ - пошли по опасному пути упрощения признания российского жилья "аварийным" - 25 июня принят упрощённый порядок оценки состояния жилых домов и признания их аварийными.

 

 

Если в домах есть явные признаки аварийности, то более тщательное изучение дома не потребуется, заявили в фонде реформы в ЖКХ.

 

"Оценка состояния домов должна проводиться по визуально наблюдаемым дефектам фундаментов, несущих стен, перекрытий и других несущих элементов здания".

Please reload

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%
Please reload

Please reload