Полностью 
Мы в Телеграм
Список недавних новостей

Комитет ТПП РФ по ЖКХ признал проект правил по управлению многоквартирными домами подлежащим полной переработке

16 июня в Комитете ТПП РФ по жилищному и коммунальному хозяйству был рассмотрен проект правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества, подготовленный минстройЖКХ.


Разработчики данного проекта постановления правительства (ПП) в лице минстройЖКХ решили отменить действие сразу четырёх важнейших для жилищной сферы (управления, технической эксплуатации, содержания и текущего ремонта многоквартирных домов) нормативных актов: трёх постановлений правительства и постановления Госстроя*.  

 

Обсуждение ПП вызвало единодушную оценку специалистов жилищной сферы - представителей столичных и региональных организаций. В своих выступлениях участники обсуждения затронули различные аспекты проекта правил, подчеркнули его слабые стороны, общий вывод которых сводится к опасности и неприемлемости принятия данного документа в целом.

 

Специалистами перечислены множественные и разнообразные недостатки проекта постановления. 

 

Структура и содержание проекта правил слепо и бездумно повторяет 20-летнюю ошибочную концепцию и системные противоречия правового регулирования отношений в жилищной сфере: управление осуществляется неквалифицированным лицом (лицензирование юридического лица не является юридическим фактом и квалифицирующим обстоятельством легитимации управляющего в силу отсутствия у последнего юридической и финансово-экономической ответственности за результаты и последствия своей деятельности) неопределённым объектом - неким "многоквартирным домом", не имеющим в гражданском и техническом регулировании непротиворечивого юридического статута, определения, параметров и характеристик ни в виде многоквартирного дома, ни в виде "общего имущества собственников помещений" в таком доме.

 

 

Даже наименование правил транслирует ключевое противоречие целей и задач имущественного и технического нормативно-правового регулирования в жилищной сфере: деятельность по управлению неопределённым "многоквартирным домом" и содержанию "общего имущества собственников помещений", игнорирует техническую эксплуатацию сложного инженерного объекта. Однако, "управление МКД" по смыслу подразумевает и включает в себя и эксплуатацию, и содержание, и все виды необходимых для воспроизводства МКД услуг и работ. 

 

ПП не содержит необходимого понятийного аппарата: четыре намёка п. 2 на как бы определения (управляющий, ОИ, нежилое помещение, потребитель) сложных жилищных отношений не позволяют определить и квалифицировать ни объект управления/содержания, ни субъект, ни саму деятельность по «управлению и содержанию», что превращает правила в неисполнимую декларацию намерений и нормативно-правовую фикцию. 

 

В ПП упоминается техническая документация, инструкция по эксплуатации МКД и иные документы, однако в условиях текущего правового и нормативного вакуума в отношении технического учёта и инвентаризации, технической документации и обязательных требований к её возникновению, хранению и актуализации данные апелляции минстройЖКХ превращаются в пустой звон. 

 

Является довольно странным, что вместо назревшей проблемы актуализации документов эксплуатационно-технического и учётно-инвентаризационного нормативного регулирования в жилищной сфере (170-ПП и 491-ПП утверждены в 2003 и 2006 гг. соответственно), в соответствии с Техническим регламентом по безопасности зданий и сооружений (2009 г.), минстройЖКХ решил вовсе отменить важные документы. 

 

В условиях отсутствия императивных норм о проведении технического обследования, инвентаризации и учёта объектов жилой многоквартирной недвижимости и необъяснимой трёхлетней заморозки проекта закона о техучёте предлагать отмену 170-го, 491-го и 290-го постановлений представляется недопустимым.

 

ПП отсылает к т.н. "надлежащему содержанию общего имущества", но при этом не даёт ни определения, ни измеряемых параметров такого «надлежащего содержания» в соответствии с Техническим регламентом, требованиями и правилами безопасной эксплуатации сложных объектов жилой недвижимости.  

 

 

ПП не содержит даже намёка о том, каким образом у управляющего лица возникает юридически легитимное и экономически обоснованное право на управление, эксплуатацию и содержание сложным земельно-имущественным комплексом в виде МКД (общего имущества совладельцев объекта жилой недвижимости). Между тем, основным неотъемлемым учётным документом хозяйственной деятельности, приложением любого договора управления, является Акт передачи объекта и предмета договора. В нашем случае - это многоквартирный дом со всеми актуальными и достоверными инвентаризационно-техническими, имущественно-кадастровыми и финансово-экономическими сведениями. 

 

Комментарий Нины Вавуло, заведующей отделом жилищного хозяйства Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова, действительного члена ЖКА, к.т.н.:

 

"Документ не может быть применим, так как не отвечает задачам сохранности многоквартирных домов. Само название документа не содержит главных задач сохранности жилья.

 

Термин «содержание» - это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и является частью технической эксплуатации дома. Техническая эксплуатация зданий – использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению нормативного состояния конструкций зданий и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами установленными требованиями технической документации.

 

Управление общим имуществом собственников не гарантирует безопасное и комфортное проживание жителей, не обеспечивает прочность /жёсткость/ всего здания при его эксплуатации.

 

В документе отсутствует решение главного вопроса Конституции об ответственности государства, органов исполнительной власти за сохранность жилищного фонда.

 

В документе отсутствует основное требование по обеспечению сохранности инженерного оборудования, наиболее характерные дефекты, причины их появления и методы их устранения, что особенно важно из-за передачи домов в хозяйствование собственников.

 

В 170-ПП подробно приведены вопросы содержания помещений, технического обслуживания всех конструктивных элементов, особенность эксплуатации зданий по климатическим и природным особенностям, перечни работ по капитальному, текущему, аварийному ремонту, акты и другие необходимые требования, что совершенно отсутствует в предлагаемом проекте. В разработанном документе присутствуют ошибки в терминологии, отсутствуют сроки производства ремонтов, отсутствуют количественные и качественные показатели по эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования, отсутствует конкретизация ответственности за каждое мероприятие.

 

Вопросы перепланировки и аварийного фонда в соответствии с представленными документами даны отрывочно и не ясно – хотя это совершенно разные вопросы. Решаются они не управляющими организациями, и не должны передаваться местным организациям, чтобы исключить местничество и коррупцию.

 

Определение термина «надлежащее состояние» в принципе отсутствует, и он не должен повторяться повсеместно в тексте документа или должен быть обоснован и расшифрован. Имеется множество дополнительных замечаний по содержанию документа.

 

Разработанный документ не должен быть утверждён и подлежит полной переработке с привлечением квалифицированных специалистов по технической эксплуатации жилищного фонда". 

 

П. 4 проекта постановления фактически дезавуирует правила, внося традиционную оговорку: «установить, что разъяснения о применении правил даёт минстройЖКХ». Профессионалам на опыте хорошо известно, что подобное ручное управление не приводит ни к чему хорошему.

 

По итогам обсуждения, обзора и анализа проекта постановления Председателем комитета ТПП РФ по ЖКХ Андреем Широковым озвучено общее мнение:

 

«Документ сырой. Делается попытка выполнить требование по сокращению регуляторной базы и объединить 4 основополагающих документа в сфере управления многоквартирными домами, эксплуатации и содержания многоквартирных домов на территории Российской Федерации без анализа правоприменения данных актов, без научного и практического обоснования. Проект постановления совершенно не ориентирован на собственника, а вся ответственность по-прежнему возлагается на управляющие организации».

 

«Общий вывод по итогам обсуждения, что в целом рассмотренный проект постановления подготовлен без должного правового основания, содержит много противоречий нормам ЖК РФ, не соответствует принципам «регуляторной гильотины», не обеспечивает принципа равного распределения ответственности управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК и собственников помещений в многоквартирных домах и не может быть поддержан».

 

Участники единогласно поддержали решение направить в правительство РФ обращение ТПП РФ с предложением пересмотреть вопрос отмены 4-х фундаментальных федеральных НПА без надлежащей проработки с участием экспертного профессионального сообщества, научного и экономического обоснования.

 

Таким образом, обсуждаемый проект правил в текущей редакции не может быть согласован и рекомендован к принятию, подлежит кардинальной переработке с учётом необходимых комплексных законодательных и нормативных изменений в гражданском, жилищном, техническом регулировании и с учётом современных требований к управлению, эксплуатации и содержанию объектов жилой многоквартирной недвижимости.

 

 

В рамках подготовки на основании поручений президента РФ Стратегии развития ЖКХ на период до 2030 года страна ожидает от отраслевого ведомства качественного прорыва в восстановлении технического учёта и инвентаризации жилых зданий, ослаблении регуляторной административно-штрафной политики в отношении управляющих жильём, выравнивании очевидного экономического дисбаланса в структуре платы граждан за ЖКУ от коммунальных ресурсов в пользу воспроизводства объектов жилой недвижимости.   

 

При этом возникает ещё один важный организационно-ведомственный аспект: способно ли отраслевое ведомство в своём текущем кадровом составе в принципе подготовить качественные документы нормативного правового регулирования в жилищно-коммунальной сфере или назрела объективная необходимость квалификационного аудита должностных лиц минстроя в его правом - подраненном - жилищно-коммунальном крыле?!

 

Замечания по проекту правил, подготовленные членом комитета Д. Гордеевым.

 

Дискурс в чате Онлайн-конференции 16 июня 2020 г. 

 

__________________________

* - отменяемые нормативные акты:

 

- ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;

 

- ПП РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»);

 

- ПП РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»);

 

- постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте России 15 октября 2003 г. № 5176).

Please reload

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%
Please reload