Реновация как зеркало рыскающей российской экономики

Идея нового правительства о всероссийской реновации усилит кризис рынка недвижимости уже к 2021 году, а Россию наводнят новые миллионы обманутых дольщиков и переселенцев.

Всего за месяц с момента формирования нового правительства РФ переназначенный министр строительства Владимир Якушев и курирующий эту сферу зам председателя правительства Марат Хуснуллин сделали немало заявлений. Некоторые из них участниками рынка недвижимости были расценены как позитивные, а некоторые заставили серьезно насторожиться.

Почему анонсированный чиновниками курс на борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства может в равной степени как вытащить отрасль жилищного строительства из кризиса, так и усугубить положение дел на рынке жилья.

Операция «Принуждение к строительству»

«Есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», — заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, где были обозначены ключевые задачи ведомства на ближайшую перспективу.

Что же может представлять собой эта самая «более жесткая программа»? С 1 июля 2019 года застройщикам и так уже запретили напрямую привлекать средства дольщиков к возведению жилых домов. Теперь для этого они должны оформлять кредит в банке, который, в свою очередь, на время строительства аккумулирует на отдельном счете-эскроу средства покупателей квартир. Застройщик же получает доступ к этим средствам уже после ввода дома в эксплуатацию и вручения дольщикам ключи от готовых квартир.

Власти всё же решили дать возможность застройщикам закончить начатое до этой даты строительство по старым правилам, чтобы не создавать дополнительных трудностей при переводе реализующегося проекта на новую модель финансирования. К этой категории было предложено отнести те проекты, в которых на стадии строительства к «часу Икс» было реализовано минимум 10% квартир, а строительная готовность была не ниже 30%. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта указанным критериям, его девелопер должен был подать соответствующую заявку до 1 октября 2019 года.

В итоге промежуточные результаты реформы долевого строительства оказались следующими: по состоянию на начало февраля 2020 года на территории России трудилось в общей сложности 3,4 тысячи застройщиков, в совокупности возводящих 102,7 миллиона квадратных метров жилья. При этом 65% этих девелоперов (2,2 тысячи) вели работу по старым правилам. На эскроу-счета смогли перевестись только 1,1 тыс. застройщиков (32%), а еще 11% девелоперов (более 350 компаний) не смогли ни перейти на новую модель, ни продолжить работу по старой схеме.

При таком раскладе никаких гарантий того, что работающие по старым правилам застройщики в итоге выполнят свои обязательства, естественно, нет. Равно как нет для них и никаких ограничений по срокам окончания строек. Следовательно, отдельные крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.

В связи с этим власти вполне могут попытаться решить проблему кардинально. Например, «старосхемным» девелоперам начнут назначать дедлайны по переходу на новую схему строительства в ультимативном порядке: к такой-то дате вне зависимости от числа реализованных квартир, степени готовности проекта и прочих обстоятельств. Вероятнее всего, констатируют аналитики компании «Метриум», этой датой станет 1 января 2021 года. По крайней мере, утверждают они, подобное предложение от Минстроя РФ рассматривается сейчас в правительстве. При этом требование по соблюдению дедлайна может распространиться и на те 11% застройщиков, которые не вписались ни в одну из двух схем строительства под угрозой ликвидации юридического лица.

Понятно, что власти рассчитывают таким образом избежать появления очередных армий обманутых дольщиков. Но этот шаг может привести к совершенно противоположным результатам.

Так, из-за трудностей с получением кредитов под низкорентабельные проекты (а таких в России довольно много) и высокой стоимости заемных средств у застройщиков остается, по сути, два пути — либо повышать цену на жилье, и без того уже высокую для большинства потенциальных покупателей, либо вовсе отказываться от реализации новых проектов. Принудительный перевод на банковское финансирование строящихся проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, что также приведет к резкому росту стоимости готового продукта, а также появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся в них ранее покупателей.

Получается, резюмируют аналитики компании «Метриума», интересный парадокс — реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приведт к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5−2 раза, а их уже сейчас, по данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, насчитывается примерно 200 тысяч человек.

«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», — пророчит господин Хуснуллин».

О том, что представляет собой программа столичной реновации, стартовавшая весной 2017 года, многочисленные СМИ в красках описали множество раз.

Однако если эта программа все же будет реализована в условиях российских регионов, то по некоторым параметрам она будет отличаться от столичной. В основном из-за того, что во многих региональных бюджетах элементарно не найдётся денег для строительства стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и низкую маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.

Чтобы решить эту проблему, властям, предполагают аналитики рынка недвижимости, вряд ли удастся обойтись без создания дополнительного источник финансирования программы из федерального бюджета или за счет средств Фонда национального благосостояния. Вероятно, для управления этими средствами может быть создан отдельный специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Местным же властям может быть поставлена задача по модернизации инфраструктуры и упрощению механизмов интеграции в нее новых проектов застройки.

При таком условии возможно довольно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильём. По данным Росстата, сейчас мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя общий объем застройки оценивается в 100−130 миллионов квадратных метров, а ежегодный ввод жилья достигает 80 миллионов «квадратов». Чтобы увеличить его до обозначенных властью 120 миллионов квадратных метров в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза.

В перспективе это позволит чиновникам говорить о повышении обеспеченности населения жильем. Если сейчас в среднем на одного жителя России приходится 25,8 квадратного метра, то при реализации вышеуказанных условий этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Помимо этого, программа реновации может стать более эффективной моделью и для решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья в стране, где, по данным все того же Росстата, под это определение подпадает 25 миллионов квадратных метров.

Все видят как в Москве, где до Кремля рукой подать, и, казалось бы, ситуация должна быть под жёстким контролем, то и дело вспыхивают нешуточные скандалы с переселением граждан по программе реновации. А что тогда говорить о провинциях, в которых «до бога высоко, а до царя далеко»?

При таких раскладах очень велика вероятность того, что в дополнение к многотысячной армии обманутых дольщиков российская власть получит еще и армию обманутых переселенцев, которых окажется на порядок больше.