Полностью 
Список недавних новостей

Кадастровые миражи земельных участков МКД: фантомы и реальность

Госдума объявила о подготовке законопроекта об *обязательной постановке на кадастровый учёт земельных участков под жилыми зданиями, подлежащими сносу* (фраза перенесена из парламентской лексики без редакторской правки). Таким образом, уже третье десятилетие  продолжаются трудно объяснимые блуждания между трёх сосен. 

Законотворцы в данном случае связывают юридический факт
государственного кадастрового  учёта земельных участков многоквартирных домов (ЗУ МКД) с порядком и размером компенсации изымаемого у собственников жилья.

 

Фото: район Кунцево, в котором московская администрация создаёт очаги конфликтов из-за строительных интересов застройщиков

 

 

Редакция попросила прокомментировать данную законодательную инициативу члена комитета ТПП РФ по экономике недвижимости и комитета ТПП РФ по ЖКХ Юрия Павленкова:

 

«В целом, инициативу можно поддержать, но с большим числом оговорок, вытекающих из общей логики вещного права, регулирования отношений в жилой многоквартирной недвижимости (если она всё-же является *недвижимостью*, а не *суррогатом, особой формой владения жильем социального найма, без владения землей, строительными конструкциями и фасадными поверхностями*, как её квалифицирует канадский суд в соответствии с международными нормами права) и огромного набора вытекающих из этого отвратительных для недособственников жилья последствий.

 

Я бы не стал ограничиваться теми аргументами, что доносятся из Храма законодательства при внесении данной инициативы, а именно - о *выкупной цене изымаемой квартиры*.

Посыл казалось бы верный, однако!

 

Значение и обязательность совершения юридической процедуры постановки на кадастровый учёт многоквартирного дома отнюдь не исчерпывается этапом и событиями вокруг сноса дома (аварийного или в связи с т.н. *реновацией* - с 50-летним ресурсом прочности).

 

Процедуры и обязательность государственного кадастрового учёта земельных участков объектов недвижимости в стране, исключениями из которых не являются земельные участки многоквартирных домов (ЗУ МКД), регулируется 218-ФЗ 2015 года, некоторые особенности отражены в Жилищном кодексе. 

 

Юридический факт государственного кадастрового учёта ЗУ МКД определяет фундаментальные основания по реализации владельцами жилой многоквартирной недвижимости своих имущественных прав и обязанностей, совершения большинства легитимных правовых процедур, связанных с созданием, содержанием, воспроизводством, регистрацией и защитой прав собственности, многосторонним обеспечением жизненного цикла жилой многоквартирной недвижимости на всех этапах её существования.

 

Ещё раз акцентируем, что отсутствие надлежащего кадастрового учёта ЗУ МКД влечёт за собой целый ряд негативных для недособственников жилья в МКД правовых, институциональных, имущественных угроз и экономических последствий, попирающих их законные права и интересы, а именно:


- отсутствие оснований для возникновения в МКД общего имущества в силу отсутствия прочной юридической связи объекта капитального строительства с землёй;

 

- отсутствие оснований для регистрации прав собственности в МКД на любые объекты, включая *жилые и нежилые помещения*, долю в праве ОИ МКД, долю в праве помещения; договоры участия в долевом строительстве и аренды помещений; 

 

- отсутствие границ ЗУ МКД в ГКУ исключает возможность определения точных, достоверных характеристик объекта жилой недвижимости с целью организации его надлежащего воспроизводства: передачи объекта недвижимости для управления, эксплуатации, содержания, всех видов регламентов и ремонтов;

 

-  отсутствие оснований для проведения юридически легитимной кадастровой оценки и определения экономически обоснованной кадастровой стоимости подлежащих налогообложению объектов жилой недвижимости, отвязанных* от индивидуально определённых характеристик многоквартирного дома, а выполняемой методом т.н. *массовой кадастровой бомбардировки*;  

 

отсутствие оснований для проведения юридически легитимной рыночной оценки и определения экономически обоснованного размера компенсации при изъятии собственности в установленных законом случаях;

 

-  отсутствие оснований для установления экономически обоснованного размера т.н. "взноса на капремонт общего имущества МКД" в силу отсутствия юридического факта возникновения, отсутствия точных размеров и характеристик последнего;

 

- другие негативные последствия.

 

Таким образом, многолетние институциональные блуждания в трёх соснах вокруг *многоквартирного дома* и уклонение от совершения процедур сплошного государственного кадастрового учёта ЗУ МКД порождают бесчисленное число конфликтов между участниками отношений, преимущественно инициируемых административными группировками, злоупотребляющими законодательными лагунами.

 

 

Практически повсеместные правоприменительные паноптикумы превращают собственность в жилых многоквартирных домах России в имущественно-правовые фантомы, в пропагандистские миражи, вызывающие недоумение на Западе - когда касается интересов их виртуальных недособственников.

 

Но эти же *многоквартирные дома* чудесным образом перевоплощаются в *свечные заводики*, золотонесущие жилы, генерирующие по умыслу тех же группировок финансово-экономические повинности в виде необоснованной платы за ЖКУ и взносов на "какбыремонт", ипотечной мзды по *договорам долевого участия в строительстве*, имущественного налога по *кадастровой оценке* невесть чего и невесть как, земельных штрафов, дополнительных поборов, привязанных к единственной измеряемой величине - площади выгородки в многоэтажном загоне между неизвестно кому принадлежащими железобетонными строительными конструкциями.*

Please reload