Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

*Кадастровая* оценка и налогообложение жилья в МКД - правовой, институциональный, социально-экономич

В стране уже длительное время сохраняется ситуация правовой, технической, экономической и институциональной неопределённости в сфере технического и кадастрового учёта и налогообложения жилья в многоквартирных домах. Переход к налогообложению жилой многоквартирной недвижимости от инвентаризационной оценки (в упрощённом виде отражающей строительную стоимость и амортизацию объекта по данным БТИ) к так называемой "кадастровой" ("условно приближенной к "рыночной"" и исчисляемой по мутной методике "пол-палец-потолок" с применением фискальных формул "кручу верчу, запутать хочу" и коэффициентов категорирования объектов по целевому использованию с явно выраженным акцентом "нам нужны деньги") опасно затянулся. И состояние это можно охарактеризовать институциональным, техническим, законодательно-нормативным, методическим и социально-экономическим диссонансом.



Масштабные и повсеместные стенания граждан и бизнеса, изредка разбавляемые невнятной реакцией Кремля, не побуждают ответственные конторы и ваятелей российской государственности из палат федерального собрания к устранению очевидных правовых и институциональных противоречий, технических и организационных провалов в институте жилой многоквартирной недвижимости. Локальные инициативы ограничиваются декоративной сменой состава участников, забалтываются поверхностными мантрами, исправление коренных пороков подменяется механической коррекцией итоговых сумм к уплате налога в ручном (комиссионном, судебном или пожарном политическом) режиме.


Замена субъектов оценки с СРО кадастровых оценщиков на ГБУ кадастровой оценки (при сохранении заказчиков оценки в лице региональных администраций) и другие декоративные корректировки не устраняют фундаментальных пороков системы учёта (технического и кадастрового) при введении кадастровой оценки и налогообложения объектов жилой многоквартирной недвижимости. Провозглашённая в качестве основной более 10 лет назад цель - установление социальной справедливости в вопросах налогообложения недвижимости, не только не достигнута, но и приобрела совершенно уродливые формы.


Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах


Между тем, один из основных участников замысла и исполнитель институциональных изменений - Росреестр, в обзорах комиссионной и судебной статистики косвенным образом признаёт многочисленные неустранённые недостатки системы учёта и налогообложения недвижимости. А остальные ответственные за кадастровую оценку и сбор налогов ведомства: минэк и ФНС регулярно оповещают общественность об очередных героических усилиях в деле фискализации жилой многострадальной недвижимости. (Эх раз, ещё раз, ещё много - много раз...):


"В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства РФ указываются следующие основания:


- установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (10 554 иска);


об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (53 иска);


- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (120 исков)."


Вначале "независимые кадастровые оценщики" произвели сплошную "кадастровую бомбардировку" в пилотных регионах, а региональные администрации совместно с этими же ведомствами успешно утвердили их результаты. А чуть позже, после появления десятков тысяч оспариваний результатов "оценки" правообладателями выяснилось, что во всём якобы виноваты кадастровые оценщики, и управление этим процессом передали подчинённым россреестру региональным ГБУ кадастровой оценки.


Однако, сама природа и основания для проведения качественной кадастровой оценки недвижимости с целью достижения параметров объективности, достоверности и справедливости в налогообложении жилой многоквартирной недвижимости в субъектах РФ так и не изменились.


Возможно настало время комплексного переосмысления природы вещного права и разнообразных процессов управления жизненным циклом жилой многоквартирной недвижимости?!

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи


1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.


К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Очевидно, что с подобным установлением идентифицировать многоквартирный дом как объект недвижимости для организации процессов полноценного и квалифицированного владения, пользования, управления, достоверной оценки и воспроизводства в интересах их правообладателей невозможно. Объектами недвижимости в МКД, участвующими в гражданском обороте, являются жилые или нежилые помещения. Видимо поэтому Жилищный кодекс не даёт определения многоквартирного дома, а размазывает его в подзаконных актах, оперируя категорией *имущества* (общего), а не объекта недвижимости.



В столице состояние дел в области технического и кадастрового учёта и кадастровой оценки в многоквартирных домах по основным критериям и факторам ничем не отличается от положения дел в целомпо стране.


Проблемы некачественного проведения технического и кадастрового учёта, оценки объектов налогообложения в многоквартирных домах особенно ярко проявились с началом реализации т.н. "программы реновации". Москвичи напрямую связывают преднамеренную неготовность столичной системы учёта и регистрации прав с покушением на имущественные права собственников жилья в МКД именно в силу ненадлежащего исполнения московской администрацией федеральных законов о регистрации прав, о государственной кадастровой оценке и др. НПА.


В столичном управлении Росреестра признают, что исчисление имущественных налогов возможно только на основании актуальной кадастровой стоимости. А последняя, в свою очередь, не может возникнуть без кардинальной и комплексной перенастройки системы учёта и регистрации прав, методологического изменения подходов и принципов в оценке жилой недвижимости.


Не устранив коренных принципиальных ошибок и пороков в техническом, кадастровом учёте и оценке жилой многоквартирной недвижимости администрации регионов продолжают проявлять необъяснимую активность по пересмотру кадастровой стоимости в 21 субъекте РФ, усугубляя и без того запутанное положение дел. А в 2019 году очередную итерацию с "госкадастровой оценкой" (ГКО) недвижимости проведут ещё в 65 регионах России.



Дело сталось за малым - ответственным органам предстоит пересмотреть эти самые правовые, технические и организационные условия для надлежащей постановки многоквартирных домов как полноценных объектов недвижимости на кадастровый учет с отражением актуальных количественных и качественных сведений и характеристик объектов недвижимости и определить объективную кадастровую стоимость до её попадания в официальные информационные базы данных.

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН