Полностью 
Список недавних новостей

Реформа жилищного надзора - один из главных приоритетов Стратегии развития ЖКХ до 2035 года

В экономическом блоке правительства уже более 10 лет не утихают мантры о необходимости проведения кардинальной реформы контрольно-надзорной деятельности (КНД) с реорганизацией соответствующих служб. Однако, воз и ныне там, а в последние годы ситуация в области контрольно-надзорной деятельности продолжает ухудшаться.

 

Из отдельных кабинетов даже стали раздаваться призывы к «регуляторной гильотине», однако дальше танцев с бубнами дело пока не идёт несмотря на наличие многочисленных поручений и создание специальных подразделений в правительстве

 

По утверждению источника, недавно заместитель председателя правительства Константин Чуйченко концептуально донес свои идеи до правительства, в разработке находятся проект надзорного кодекса и специальный закон с отсылкой на отраслевые требования. В администрации президента также приняли принципиальное решение о реформе контрольно-надзорных органов. 

 

 

Приоритеты реформы контрольной и надзорной деятельности закреплены в Основных направлениях деятельности правительства РФ до 2024 г.:

 

• внедрение риск-ориентированного подхода;

 

• комплексное обновление обязательных требований;

 

• развитие профилактики нарушений обязательных требований;

 

• внедрение оценки результативности и эффективности КНД, ориентированной на снижение ущерба и снижение издержек подконтрольных субъектов.

 

Вполне очевидно, что государственный жилищный надзор (ГЖН) в существующем виде не соответствует ни одному из перечисленных критериев, в ГЖИ нет ни одной функции, которая не нуждалась бы в преобразовании.

​​

Однако, реформа ГЖН неразрывно связана с функционированием других институтов и систем в жилищной сфере. Здесь уместно подчеркнуть: о проведённых в течение последних 5 лет (когда жилищная сфера функционирует в условиях реформированного жилищного надзора, ликвидированного института технической инвентаризации и учёта ЖФ, введённого лицензирования деятельности по управлению МКД, т.е. практически с момента учреждения нынешнего минстроя) комплексных исследованиях и оценках в жилищно-коммунальной сфере профессиональному сообществу ничего не известно.

 

 

Органы ГЖН не единственная контрольно-надзорная служба в жилищной сфере, их общее число не менее 12. О роли и функциях других органов КНД в жилищной сфере будет подготовлен отдельный материал. Здесь же отметим, что государственный жилищный надзор в существующей парадигме и структуре правового регулирования выполняет роль ключевой контрольно-надзорной службы, по своему статусу и месту координирующей все остальные контрольно-надзорные органы в жилищной сфере.

 

Важно также учитывать, что эффективная деятельность органов Госжилнадзора невозможна без нормально функционирующего института технической инвентаризации, обследования и учёта жилищного фонда (Законопроект № 107057-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (в части совершенствования системы государственного учета жилищного фонда)» внесён в ГД РФ 21.02.2017, 5.07.2017 года принят в первом чтении, в настоящее время статус «на рассмотрении»).

 

Как видим, по совершенно необъяснимой причине, принятый в первом чтении в июле 2017 года законопроект почти два года лежит в профильном комитете ГД по ЖКХ без движений. Но в этот же период «успешно» реализуются т.н. «программы капремонта», благоустройства дворов, вновь из госбюджета фонду реформы ЖКХ на ликвидацию т.н. «ветхого и аварийного» жилфонда выделены 400 млрд ₽, решились начислять налог на жилую недвижимость по т.н. «кадастровой» оценке. Между тем, также совершенно очевидно, что качественное и эффективное исполнение этих и прочих национальных проектов и программ без проведения квалифицированных технических процедур инвентаризации, обследования и учёта жилищного фонда невозможно.

 

Специальной оценке последствий введения подлежит навязанный без обсуждения и в «пожарном» порядке институт лицензирования управляющих МКД, против которого выступали все профессиональные участники, деловые объединения, омбудсмен по защите прав предпринимателей при Президенте РФ, Общественная палата РФ, многие депутаты госдумы, Счётная палата РФ. Не случайно на повестке вновь стоят вопросы кардинальных преобразований в системе жилищно-коммунальных отношений, которые должны быть закреплены в разрабатываемой Стратегии развития ЖКХ до 2035 года. 

 

Реформа Госжилнадзора, восстановление технического учёта жилой недвижимости и отмена лицензирования - важнейшие приоритеты и условия эффективной реализации Стратегии развития ЖКХ до 2035 года

 

Из отрывочных сообщений минстроя следует:

 

- за период лицензирования УО было выдано 19 076 лицензий, на конец 2016 г. действует 18 476 (18 953);

 

- на основании обзора публичных отчётов ГЖИ субъектов общий объём штрафов в 2018 году составил 3,6 млрд руб.

 

- утверждён перечень целевых показателей и индикаторов деятельности органов ГЖН, а также методика определения целевых показателей: 

 

- доля проверок;

 

- доля исполненных предписаний;

 

- доля судебных решений;

 

- своевременное представление отчётов в минстрой;

 

- количество публичных мероприятий ГЖИ;

 

- соответствие сайта принятым разделам;

 

- доля негатива в СМИ о ГЖИ. 

 

Как видно, «методика» минстроя не предусматривает показателей объективной оценки технического состояния ОЖН, качественного развития хозяйствующих субъектов, состояния конкуренции на рынках жилой недвижимости. Она вообще разработана для внутриведомственного потребления, и ни малейшего значения для отраслевого, общественно-экономического развития и для граждан не имеет. 

 

Нет ни одного параметра и индикатора измерения влияния жилищного надзора и лицензионного контроля на качество жилищного управления, эффективность деятельности управляющих организаций, техническое состояние и энергопотребительские качества и характеристики ОЖН, уровень благоустройства и комфортности ЗУ МКД.

 

Фактическая численность организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления и эксплуатации многоквартирного жилищного фонда в стране, по моей оценке, на порядок превышает число УО - лицензиатов, состоящих в реестре лицензий. Косвенным подтверждением этому является информация портала "Реформа ЖКХ": "В список «Российская Федерация» включены данные о 49 186 управляющих организациях (из них 16 735 управляющих компаний и 32 451 ТСЖ, ЖСК и иных специализированных кооперативов) обслуживающих 717 191 дома общей площадью 2 548 633 623.00 кв.м. Также имеются сведения о 19 414 управляющих организациях, в настоящее время не осуществляющих управление домами". 

 

Дошло до содержательного абсурда, когда региональные ГЖИ при попустительстве главного жилищного надзирателя вместо профилактики нарушений стали включать в свои планы принудительный рост количества штрафов: «В планируемый период за 2016 – 2019 годы ежегодно планируется в среднем проведение 4 900 проверок, по результатам которых возможно вынесение 2 020 постановлений о наложении административных штрафов на сумму около 25.5 млн. руб.».

 

В результате, в рейтинге ГЖИ минстроя, например, в 2015 году первого места удостоена ГЖИ Удмуртии (Ижевск), где в 2015 году объявлялось полноценное чрезвычайное положение в ЖКХ в связи с полным жилищно-коммунальным коллапсом.

 

 

Подобное положение дел не может устраивать ни граждан - собственников жилья и заказчиков ЖК-услуг, ни профессиональных участников жилищной сферы.

 

1. Перевод органов ГЖН на риск-ориентированный принцип

 

Первое, что необходимо решить в ходе реформы жилищного надзора - переориентации оценки результатов деятельности  ГЖН с вышеперечисленных палочных показателей (количество проведенных проверок и объёмы штрафов) на прогноз динамики техногенных происшествий по объемам и тяжести причиненного собственникам жилья ущерба,  а также оценку эффективности профилактических мер в жилищной сфере  (риск-ориентированный подход). 


Но решить данную задачу возможно лишь путём восстановления или создания аналогичной системы объективного технического мониторинга, инвентаризации и учёта жилой недвижимости, подобной органам БТИ. Предстоит определиться – какие специалисты будут проводить мониторинг, где будет храниться информация об объектах и за счёт каких источников будет осуществляться весь комплекс мер.

 

Кроме того, предстоит разработать порядок, форму и методику ведения единого реестра проверок управляющих жилой недвижимостью органами ГЖН субъектов РФ.  Методики таких проверок в жилищной сфередолжны быть применимы не только ГЖИ, но и другими контрольно-надзорными службами.

 

В рамках исполнения распоряжения Правительства РФ 934-Р от 17 мая 2016 г. полномочия органов ГЖН в отношении объектов жилой недвижимости предстоит синхронизировать с контрольно-надзорными функциями и полномочиями органов технического, пожарного, санитарного, экологического надзора. И необходимо обязать главного жилищного инспектора разработать форму и методику ведения единого реестра проверок управляющих организаций для ведения таких реестров ГЖИ регионов в отношении проверок в МКД не только органами жилищного надзора и контроля, но и другими контрольно-надзорными органами субъектов РФ.

 

Необходимо также создать информационно-аналитическую систему мониторинга, надзора и контроля в жилищной сфере. А ввиду наличия конфликта интересов и коррупциогенных факторов на границе между минстройЖКХ и ГЖИ административно разделить функции, полномочия и ответственность отраслевого регулятора как заказчика жилищной политики в ЖКХ – Минстройжкх и жилищного надзора. Запретить совмещать в одном физическом лице должности:

 

1. Заместителя министра строительства и ЖКХ.

2. Главного жилищного инспектора РФ.

 

2. Отмена лицензирования, устранение дефектов и последствий карательно-штрафной регуляторной политики в сфере управления МКД

 

Введение лицензирования наряду с изменением функций, полномочий и ответственности ГЖН в сфере управления МКД породило ряд серьёзных проблем:

 

1. Лицензирование наряду с реформой жилищного надзора «разорвали» единство экономического и организационно-административного пространства страны в жилищной сфере на 85 «лоскутных одеял». Региональные системы жилищного управления, надзора и контроля находятся в разрозненном состоянии, разобщены, не успевают адаптироваться к постоянно меняющемуся  федеральному регулированию, граждане в лице ГЖИ не усматривают защитников жилищных прав и законных интересов.

 

2. В большинстве регионов управляющие организации подвергаются жилищному надзору и лицензионному контролю по 30 и более раз за год, причём плановые и неплановые проверки соотносятся как 5 к 95%. Это свидетельствует о фактическом выведении субъектов предпринимательской деятельности жилищной сферы из-под действия федеральных законов 294-ФЗ «О защите прав юрлиц…» и 135-ФЗ «О защите конкуренции».

 

3. Лицензирование в сфере управления МКД в сравнении с базовым 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» неправомерно ущемлено урезанным перечнем санкций (по степени тяжести) классификатором видов нарушений.

 

4. Сохраняются и усиливаются (заявление замминстроя М. Егорова в СФ РФ об ужесточении санкций в отношении УО на 100 тыс руб) несопоставимые тяжести нарушений штрафные санкции как в отношении должностных, так и юридических лиц. Общий объём штрафных санкций, изъятых из статьи "содержание и ремонт ОИ" в масштабе страны в 2018 году составил не менее 3,6 ₽ млрд. Санированные в виде штрафов финансовые средства на воспроизводство многоквартирных домов не вернулись, чем нанесён дополнительный ущерб системе воспроизводства жилищного фонда.

 

5. Решения органов жилищного надзора преимущественно носят субъективный характер, определяемые мнением и ощущениями инспектора и потребителя, а не объективными числовыми критериями и параметрами контроля и надзора. Квалификация жилищных инспекторов нередко уступает квалификации контролируемых лиц.

 

6. В результате отсутствия формализованных требований к порядку и критериям оценки УО и деятельности лицензионных комиссий в равных условиях оказались опытные высококвалифицированные управляющие и вновь созданные юридические лица, нет условий для формирования здоровой конкурентной среды. 

 

7. Отсутствие со стороны органов ГЖН координации иных контрольно-надзорных служб вносит дополнительный хаос в деятельность по управлению МКД и создаёт условия для нарушения требований к обеспечению безопасности в МКД. Как следствие – число техногенных происшествий в МКД, в том числе, с гибелью людей продолжает расти несмотря на рост видов и размеров платежей граждан.

 

Лицензирование УО, таким образом, как институт квалифицированного регулирования жилищных отношений не только не выполнило возложенных на него задач по повышению качества услуг по управлению и эксплуатации МКД, но привело к деградации института профессионального управления жилой недвижимостью, фактически на 5 лет остановило его развитие.

 

Лицензирование в рамках реализации новой Стратегии развития ЖКХ подлежит замещению современным саморегулируемым механизмом с участием всех заинтересованных сторон: собственников жилья – заказчиков и потребителей ЖК-услуг, профессиональных участников жилищной сферы, органов ГЖН, административных отраслевых органов, независимых третейских коллегий жилищного арбитража.


3. Восстановление института обязательной технической инвентаризации, обследования и учёта жилой многоквартирной недвижимости

 

15 лет прошло с момента прекращения обязательной государственной инвентаризации и учёта жилищного фонда. Последствия самоустранения государства и муниципалитетов из данной области не заставили себя ждать: исчезла достоверность первичных технических сведений об объектах жилой недвижимости, что негативно отразилось на жилищной безопасности, деформировало до фактической профанации процессы управления, санации, капремонта, налогообложения и регистрации жилой недвижимости. Деградировал в прямом следствии с ликвидацией БТИ и государственный статистический учёт в жилищной сфере.

 

Вместе с тем, изменение структуры собственности в многоквартирной жилой недвижимости в результате бессрочной приватизации, роста объемов индустриального домостроения, реализации программ сноса аварийного жилья и других причин привело к значительному увеличению объектов кадастрового, имущественного, налогового, статистического учёта, контроля и надзора. Основу перечисленных видов учёта, а также экономической деятельности по управлению и эксплуатации жилой недвижимости составляет технический учёт, обеспечивающий первичную (базовую) и накапливаемую в течение жизненного цикла информацию о технических параметрах объектов жилой недвижимости.

 

Проведённая "реформа" учётно-регистрационной системы привела к критически недопустимому состоянию именно процессов сбора, актуализации и хранения первичной технической информации и параметров об объектах жилой недвижимости. Произошло это не только вследствие отмены обязательной технической инвентаризации, технического учёта объектов капитального строительства и фактического прекращения финансирования организаций технической инвентаризации (БТИ), но также в силу необоснованного исключения функций и ответственности у органов государственного жилищного надзора (ГЖН) по контролю технического состояния многоквартирных домов (493-ПП РФ от 11.06.2013 г., 927-ПП РФ от 12.09.2014 г.), поспешного введения т.н. «электронного паспорта МКД» с беспорядочным, нелогичным, дублирующим другие информационные источники составом сведений. При этом, вопросы обеспечения достоверности технической информации, её верификации специализированными средствами, определения правосубъектности и реалистичных источников финансового обеспечения ответственными ведомствами - минстроем и минэкономразвития даже не рассматривались. 

 

Таким образом, все процессы и операции с недвижимостью: технические, правовые, экономические, имущественные, фискальные, статистические при отсутствии достоверных технических сведений и характеристик оказываются ущербными, исключающими возможность совершения любых квалифицированных действий с ОЖН.

 

Подробная информационная структура объекта жилой недвижимости в виде многоквартирного дома не является предметом данной публикации (она была рассмотрена ранее), но является важнейшей и неотъемлемой частью предметного блока компетенций минстроя и самостоятельным разделом Стратегии развития ЖКХ.  

 

 

Каждый из блоков информации имеет своё целевое назначение, потребителя, структуру, источник происхождения и субъекта (субъектов) владения. Сравнительный обзор состава атрибутивных сведений показал наличие дублируемой, никем не верифицируемой (за исключением сведений кадастровых инженеров) информации. Однако сведения кадастровых инженеров также часто основываются на устаревшей и/или недостоверной первичной информации об ОЖН.

 

28 сентября 2017 г. на заседании Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости  были подробнейшим образом рассмотрены проблемы и подчеркнута необходимость восстановления института технической инвентаризации, учёта и обследования жилой и коммерческой недвижимости в новых условиях. Формальным поводом послужил внесённый в Госдуму Минстроем России и одобренный в первом чтении проект закона 107057-7 «О государственном учёте жилищного фонда». Однако, как отмечено выше, по совершенно необъяснимой причине принятый в первом чтении в июле 2017 года законопроект почти два года лежит в профильном комитете госдумы по ЖКХ без движений.

 

Казалось бы, проблема технической инвентаризации и учёта были вынесены на самый «высокий» уровень, что подтвердил и состав участников заседания: представители национальной палаты кадастровых инженеров, федеративного союза инвентаризаторов, СРО управляющих недвижимостью, коммерческих и общественных организаций, ассоциации риелторов, остатков региональных БТИ, фонда содействия реформированию ЖКХ, минэкономразвития, минстроя, росреестра, федеральной кадастровой палаты, росстата, госдумы, совета федерации, президент ТПП РФ. Но и это не смогло сдвинуть застывший паровоз с мёртвой точки.

 

Однако сегодня уже всем очевидно, что многолетний отказ от проведения обязательной инвентаризации и учёта жилищного фонда, нарушения в сборе и обработке первичной отраслевой информации привели к серьёзным сбоям и просчётам в принятии управленческих решений в ЖКХ-сфере. Отсутствие актуальных и достоверных сведений об объектах жилой недвижимости привело к искажению общей картины о состоянии дел, к необоснованным и неоправданным финансовым расходам в отраслевых и смежных сегментах деятельности. И не о каких прорывах в развитии, к которым призывает руководство страны, без восстановления системы учёта не может быть и речи.

 

 

Минстрой в настоящее время является единственным федеральным ведомством, проигнорировавшем прямые поручения и указания руководства страны (934-р от 17 мая 2016 г.) по реформе КНД. Минстрой единственный не имеет дорожной карты реформы Госжилнадзора и лицензирования деятельности по управлению МКД.

 

Группой заинтересованных специалистов и профессиональных участников жилищной сферы с начала 2019 года проводятся региональные Сходы жилищного актива. Они нацелены на обсуждение особенностей нормативно-правового регулирования и анализа правоприменения действующего законодательства, эффективности программ и проектов, выявление отраслевых проблем. На их основе вырабатываются рекомендации и предложения в Стратегию развития ЖКХ.

 

Среди предложений региональных жилищных специалистов уже не первый раз звучат и радикальные призывы – вплоть до полной ликвидации Госжилнадзора с распределением его функций и полномочий между техническим и потребительским контролем и надзором. Что принципиально соответствует настрою профессиональных участников, компетентных собственников и активистов жилищных объединений, да и некоторых руководителей страны. 

 

Мы обращаемся к крылу минстроя, ответственному за реализацию  политики в сфере ЖКХ, с призывом о включении в план рабочих органов по подготовке проекта Стратегии развития ЖКХ до 2035 года вопросов по реформе государственного жилищного надзора (КНД в жилищной сфере), об отмене лицензирования управляющих МКД, о восстановлении института обязательной технической инвентаризации, обследования и учёта жилищного фонда и др. необходимых предложений.

 

Несколько источников информируют, что в ближайшее время концептуальные и законопроектные предложения будут вынесены на рассмотрение Президентом РФ в рамках исполнения многочисленных указаний, поручений и дорожных карт о «регуляторной гильотине». Искренне хотелось бы, чтобы по итогам этих встреч минстрой не оказался бы вновь в перечисленных областях среди привычных аутсайдеров, а его руководителям не пришлось бы вновь оправдываться перед Президентом, профессиональным и жилищным активом страны. 

Please reload