Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

Кто в России преднамеренно подменяет собственность и собственника жилья в МКД на *потребителя* и *жи

На настоящий момент удельная величина частной собственности в многоквартирном жилье России составляет около 89% и данная цифра постоянно увеличивается из-за введения бессрочной приватизации и принятия и безальтернативного способа решения жилищной проблемы в стране исключительно за счёт ипотечного кредитования.


В то время как федеральные ведомства победно рапортуют о своих достижениях по развитию страны, глубинка живет своей жизнью. И при этом имеет свою точку зрения на то, что происходит в отечестве. Вот только о ней становится редко известно.


Состояние в жилищной сфере оценивает председатель Правления ТСЖ Ставрово, 13 поселка Ставрово Владимирской области Андрей Фролов.


- Что самое трудное сегодня для вас, как председателя ТСЖ?

- Сегодня самое трудное – это работа с монополистами, которыми являются ресурсно-снабжающие организации. РСО присылают нам договора с абсолютно незаполненными параметрами. Когда мы им пишем письмо о том, что без указания условий в договоре отказываемся его подписывать, то они соглашаются, что мы правы. И снова предлагают подписать пустые договора. А когда мы жалуемся в ФАС, то этот орган нам отвечает, что полномочия над надзором в сфере ЖКХ, некоммерческих юридических лиц, таких как ТСЖ и ТСН с них сняли. То есть наши права может защитить только суд. Соответственно, собственникам только остается идти в суд, нанимать юристов. Таким образом, никакие надзорные органы во Владимирской области не могут повлиять на ресурсников при заключения договоров, потому что ТСЖ является некоммерческой организацией. Дальше идти некуда, только судебные отношения. А суд это долгая история. Вот такие у нас взаимоотношения с РСО.

- А как эта ситуация отражается на практике?

- Например, зимой нас существенно перетапливают на приличную сумму. Наша РСО-монополист делает, что хочет. По норме должно быть 60 градусов, они дают 70. Это было в теплые времена, когда на улице стояла нулевая температура, а РСО жарили квартиры так, что люди открывали форточки, выпуская тепло на улицу. Я считаю, что РСО это делает сознательно, таким образом, она компенсирует свои потери на утечки.

Когда мы подаем данные на сверку общедомовых приборов учета на наличие перетопов, нам отказывают в приеме этих сведений, хотя это делать не имеют права. РСО обязано нам дать сверку в конце отопительного сезона, это требует от них Гражданский кодекс. Мы им пишем повторно, просим одуматься и провести сверку. В ответ - никаких сверок не будет. Вот так все и происходит.


- Но ведь есть жилинспекция, она должна реагировать на ситуацию.

- Жилинспекция данным вопросом не занимается. Единственный способ - идти в суд с иском по компенсации за некачественно поставленный ресурс. У нас под домами идет транзит горячего водоснабжения и тепла. Проложены две 2 трубы, но это давно не трубы, а решето. При утечках кипятка получается тепличный эффект для первых этажей. Дом стал рушиться по причине повреждения в основании защитных бетонных несущих конструкций. Вызвали телевидение, оно сняло репортаж. И что вы думаете? Невзирая на то, что есть установленная причинно-следственная между состоянием дома и деятельностью РСО Жилинспекция выписывает предписание ТСЖ.


Что остается делать? Из Москвы мы вызвали независимую экспертную организацию, которая установила этот факт, сделала экспертное заключение о том, что безаварийная эксплуатация дома может производиться только с выносом магистральных труб за пределы МКД. Экспертизу отнесли в РСО, в местную администрацию. Нам сказали, что экспертиза права. Но ведь жилинспекция могла спокойно установить это обстоятельство, насколько все было очевидно. К сожалению, права собственников абсолютно никак не защищены.


- Чем же в таком случае занят жилищный надзор?

- Жилищный надзор занимается сбором штрафов. Когда собственники к нему обращаются за защитой своих прав, они приезжают, выписывают предписание. Знаете, к чему все это приводит? Не секрет, что зачастую между ТСЖ идут войны между домами. Находятся жители, которые начинают жалобы писать, когда обоснованно, когда нет. На ТСЖ накладываются штрафы, Товарищества становятся убыточными, их поле деятельности перехватывает Управляющая компания. Я считаю, что Госжилинспекция этому только потворствует, штрафуя ТСЖ. На данный момент они действуют им во вред, потому что они приезжают не просто предписания выписывать, они выписывают сразу штрафы. ТСЖ должны найти деньги для этого, а минимальный штраф – 40 тысяч рублей. А где их взять, ведь бюджет ТСЖ формируется за счет отчислений собственников, размер которого они же и устанавливают.


- Получается, что часть вины за ситуацию ложится и на собственников квартир?

- Мы давно говорим о *школе грамотного потребителя*. И воспитали его таким, что он, заплатив 500 руб, требует услуг на 5000 руб. И что остается, к примеру, на ремонт дома? Когда заходит разговор о том, что жилищные услуги должны оплачиваться, то у нас есть минимальный их перечень. Его Минстрой утвердил, составить на его основе смету, то тогда и появится адекватная цена на жилищные услуги.

Считаю, что школа грамотного потребителя имеет негативный эффект на собственника жилья. Вот почему мы разделяем потребителя и собственника. Собственник прекрасно понимает, что у него есть не только права, но обязанности надлежащим образом содержать общедомовое имущество, своевременно производить оплату услуг. А потребитель считает, что у него есть только права, причем, они безграничны. Собственник жилья принимает участие в жизни дома, ходит на общие собрания, а потребитель этого не делает. Он только требует.

Это большая проблема многоквартирных домов. Нужно в корне пересматривать статус школы грамотного потребителя. Должна быть школа грамотного собственника, где ему внушают, что если ты собственник, ты не должен требовать, пока не выполнишь определенные условия. Если у тебя рухнула балконная плита, то виновата не управляющая компания, а в первую очередь ты сам. Потому что снег зимой со своего балкона не скидываешь; снег, попадая в микротрещины, разрывает бетон. Вот такая разница между потребителем и собственником. Собственник это понимает, потребитель нет. Потребитель жалуется в Госжилинспекцию. И ТСЖ вместо того, чтобы заниматься общедомовым имуществом, начинает заниматься отписками.


- Недавно принят закон о прямых договорах между собственниками и ресурсно-снабжающими организациями. Считаете ли Вы, что это может как-то изменить ситуацию в отношениях между ними, помешает чинить произвол со стороны ресурсно-поставляющих организаций.

- Вы знаете, у меня надежда на Минстрой мало осталось, потому что прожекты, которые они выпускают, слабо согласуются с их практикой. Если Вы заглянете в кабинеты ведомства, то там сидят в основном те, которые не имеют реального практического опыта работы. Вот и появляются все эти планы, которые ничего не меняют. Я вас уверяю, что недобросовестные УК, как воровали, так будут воровать на жилищных услугах. И никто их не остановит. В свое время лицензирование ничего не изменило, так ничего не изменит и этот закон.

Дома, которые находятся в моем ведомстве, имеют договора прямой оплаты, и РСО выставляют им напрямую счета. То есть моя УК не занимается коммунальными услугами, она занимается исключительно жилищными. И никто ничего от этого не потерял. Не было бы этого закона, я бы чувствовал себя так же, как и с этим законом. Больше скажу, меня этот закон освободил от такой кабалы, как сбор денег, а это все дополнительный бухгалтерский учет. Мне удобнее работать, чтобы у собственников были прямые расчёты с РСО. Так что в принципе, ничего не изменится. Просто опять создается видимость, что кто-то где-то работает. Опять изобретаем велосипед, но с сидениями, на которых больно сидеть. Вот и всё.


- Еще одна фишка Минстроя – улучшат ситуацию в ЖКХ концессии. Во Владимирской области они есть? Каков эффект от их деятельности?

- У нас есть РСО, как муниципальные, так и немуниципальные, у них в тарифах заложена модернизация своего хозяйства, капитальный ремонт. Я предлагал в своё время, чтобы при утверждении тарифов, деньги, которые закладываются на модернизацию, на энергоэффективность, капитальный ремонт, которые имеют целевое назначение хранить на спец счетах, чтобы они расходовались только целевым способом. Доход РСО - это ее доход, но что собственники платят на модернизацию, капремонт, эти средства должны быть выведены из основной прибыли. Если за ТСЖ установлен за расходованием отчислений на капремонт жёсткий контроль, то и в отношении РСО должны действовать те же правила. Люди должны быть уверены, что их деньги пойдут на заявленные цели. Но почему-то пока никто этого не слышит. В итоге у нас как были теплотрассы еще с советских времен, так никто их и не меняет. Но тарифы почему-то ежегодно постоянно растут. В крупных городах замена сетей все же происходит, но если взять периферию, то, тут одно старье.


- Но неужели нет совершенно никакого обновления?

- Абсолютно никакого. Может быть, с десяток задвижек за год поменяют. Но это копейки, по сравнению с миллионами, которые РСО собирают. И концессия здесь не спасет. Когда берут хозяйство в концессию, то это мгновенно влечет повышение тарифов. Ведь никто не хочет принимать сети, у которых износ 80%. Вопрос другой возникает, куда девала деньги муниципальная РСО, если она в тарифе закладывает свои потери? Вместо ремонта, у нее долги. Не складывается дважды два. 95% квартиросъемщиков оплачивают коммунальные услуги. Тогда откуда долг? Мы решили выяснить это. У РСО неутепленные сети, немодернизированный трубопровод, куча утечек. Из этих потерь и вырастает задолженность.


Мне нравится закон, который сейчас приняли, - установка общих приборов учета, чтобы потери улицы не сказывались на потребителе. Соответственно, РСО просто обанкротится, если не модернизирует свои сети, не устранить все утечки, не утеплит теплотрассу, чтобы она не отапливала улицу. А потребитель будет платить ровно за тот объем ресурса, который потребил.

Если это не сделать, то будут существовать всегда перетопы. Ими они будут стараться возместить свой ущерб. А жильцы будут платить больше, чем положено. Еще есть вариант, но он дорогостоящий - это регулируемый автоматикой температурный режим. У наших теплосетей 76% износа, и в некоторым ветках давление в обратном трубопроводе превышает давление в нагнетающем. То есть, когда у нас два года назад 31 декабря прекратилось отопление, в экстренном порядке собрался технический консилиум. Было принято решение устанавливать эвакуационный насос. Сутки дом стоял без тепла. РСО не принимала никаких действий, чтобы его отопить. И до сих пор положение принципиально не изменилось. Мы из нее выкрутились, РСО успокоилась.

То есть концессия, это не вариант, об этом все эксперты говорят. Концессия – это повышение тарифов. И будьте уверены, что концессионер в ФАС их защитит. Порядок нужно наводить в первую очередь в головах. Когда будут хорошие управленцы в ЖКХ, тогда отрасль будет развиваться.


- Значит, по-вашему, все зависит от кадров?

- Я вам такую историю расскажу. Меня пригласили в муниципальную ресурсно-снабжающую организацию главным инженером навести в ней порядок. За две недели я убрал утечек на 12 кубов из теплосети. Но стоило мне встать на сторону собственника, а не власти, меня уволили. То есть там специалисты, как таковые, не нужны, нужно тупое собирательство денег. Когда от собственников жилья скрывают составляющие тарифов, то это уже не УК, а ОПГ - организованная преступная группировка. Как распределяются эти деньги - коммерческая тайна за наш с вами счёт. Мы же эти деньги сдаем, но не можем узнать, куда они уходят. Если в жилищных услугах у ТСЖ, у ТСН, у УК весь тариф прописан, и он в открытом доступе, то почему этого нет у РСО?


- А что у вас происходит с капитальным ремонтом, с общими фондами, со спец счетами? Эта система заработала?

- Не заработала. Как была ущербной, так и останется. Я так понимаю, что денег в фонде не хватает. Единственное правильное решение – переходить на спец счета. Когда жители контролируют свои деньги сами.

Если брать процентную ставку, то нас опять нагнули тем, что отняли лицензии у многих банков на содержание спец счетов по капитальному ремонту. Так, например, в Траст Банке у нас лежали деньги под 7% годовых, на данный момент оставили только Россельхоз, ВТБ, Сбербанк, которые дают 2 % годовых. Это даже ниже инфляции.

А причина таких «мудрых» решений одна – их принимают не компетентные люди. Хотя специалистов, грамотных людей, которые думают стратегическом уровне много. Вот и их надо брать в министерство. Мы предлагаем хорошие вещи, но слушать нас не хотят, у них там свои прожекты. Такое чувство, что они живут в своем мире.

Я читаю каждый закон, который принимается по ЖКХ. Нормально это тогда, когда закон не правится от 10 до 15 лет, а у нас все законы тут же обрастают кучами поправок. Либо это имитация работы, либо просто люди некомпетентны в этой сфере.

Сейчас подготовлен законопроект, согласно ему на общее собрание должны ходить делегаты от каждого подъезда. То есть не общее собрание должно решать очным голосование или заочным голосованием, а делегаты. Да не будут они слушать подъезды, проголосуют, как им захочется. Это нарушает права собственника. Общее собрание должно быть общим собранием. Понимаю, его трудно провести. Но это не означает, что не надо вообще проводить.

Зачем выдумывать велосипед с сидением, на котором больно сидеть. У нас бесконечные поправки к ЖК, к выпускаемым постановлениям. Уже все это надоело до такой степени, что мы их не читаем.


- Если бы Вам предложили возглавить жилищно-коммунальное хозяйство в стране, какие бы Вы основные решения предприняли для исправления ситуации?

- Во-первых, я бы набрал хороший штат в Минстрой. Хорошие специалисты - это специалисты, которые пришли с самых низов. Раньше специалист проходил все карьерные ступени к руководящей должности. А у нас сейчас блат, панибратство. Я бы так же набрал хороших экспертов. Те эксперты, которые работают в Торгово-промышленной палате, квалифицированные люди и правдорубы. Такие очень нужны, потому что критика – это позыв к действию. Я бы пересмотрел Жилищный кодекс. Его надо переписывать с наклоном к правам собственников. Собственник должен быть реальным, а не мифическим. ЖК так наисправляли, что он противоречит даже Гражданскому кодексу и наоборот. Поэтому я бы начал с законодательной базы, она в такой степени разрушена, что не знаешь, что с ней делать.

Пересмотрел бы работу Государственного жилищного надзора и направил бы его в сторону помощи, а не штрафных санкций. Это не должен быть карающим органом. Если есть нарушения, выдайте предписания, дайте сроки, и ни в коем случае не штрафуйте. Нужно давать сроки к исправлению. Вот если УК не справляется, отзывайте лицензию. Но обязательно инспектор должен быть профессионалом, уметь вникать в причинно-следственную связь, почему так произошло.


По материалу Владимира Гурвича

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН