Полностью 
Список недавних новостей

Замечания НП ЭУН *Индустрия Сервейинг* по проекту закона депутата Хованской *О реновации ЖФ* направлены в ТПП РФ и Госдуму

В ходе прошедшего 21 ноября 2018 года в ТПП РФ совместного заседания Комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и в сфере жилищного и коммунального хозяйства по проекту ФЗ «О реновации жилищного фонда в РФ» генеральным директором НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" Юрием Павленковым подготовлен доклад, а также направлены замечания и предложения по законопроекту и по технологическим и организационно-финансовым механизмам реализации проектов т.н. *реновации* жилой недвижимости в регионах России.

 

Заседание в ТПП РФ состоялось за сутки до парламентских слушаний по данному проекту закона в государственной думе.

 

 

Замечания и предложения готовились с учётом рекомендаций парламентских слушаний на тему: «Законодательное обеспечение реализации национального проекта«Жилье и городская среда» 11 октября 2018 года, выводов рабочей группы Госсовета, признавшей нацпроект «Жилье» нереализуемым, а также с учётом крайне негативного опыта начала реализации "программы реновации" в городе Москве, связанного с тотальными нарушениями:

 

прав собственников существующего (сносимого) и прилегающего жилья, по сути игнорирующими право собственности на земельные участки сносимых и прилегающих (соседних) многоквартирных домов;

 

- процедур учёта мнений владельцев сносимых объектов жилой недвижимости;

 

- переселения за пределы прежнего и согласованного места проживания;

 

- крайне низким качеством архитектурно-планировочных решений и строительных работ при новом строительстве;

 

- значительным превышением декларированной этажности строящихся жилых объектов;

 

- фактической безальтернативности сносу многоквартирных домов, часто не превышающих 35% износа;

 

- нарушениями выданных московской администрацией гарантий по предоставлению равноценного/равнозначного жилья;

 

- игнорированием прав владельцев нежилых помещений, массы других проблем и пороков. 

 

 

С текстом законопроекта, внесённым депутатом госдумы Г. Хованской, можно ознакомиться по ссылке

Замечания по проекту федерального закона

«О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

 

1. Отсутствует экономическое обоснование законопроекта.

 

2. Отсутствует оценка имеющейся и требуемой ресурсной базы в федеральном и региональном разрезе.

 

3. Не названы цели проектируемого закона в количественном и качественном выражениях и показателях, ответственные ведомства за реализацию, контроль над исполнением.

 

4. Отсутствует оценка рисков: что произойдет в строительном и жилищном секторе и в экономике в целом, если пустить ситуацию на самотек? Или от обратного, что мы получим, если изменим ситуацию, в деньгах/процентах? Необходим хоть какой-то экономический расчет и обоснование.

 

5. Проект закона не имеет содержательного и юридического определения термина «реновация». Снос объекта недвижимости не может быть одним из элементов реновации. Этому уже есть устойчивое определение – утилизация объекта, ликвидация аварийного объекта.

 

6. В законопроекте отсутствует организационно-технологическая и юридико-правовая связь с другими программами, реализуемыми в жилищной и смежных сферах в субъектах РФ.

 

7. Слабо проработан вопрос гарантий жилищных прав собственников жилых и нежилых помещений, обладающих долей в праве общей собственности на общее имущество. Такие собственники практически лишаются прав выступать инициаторами-заказчиками жилищного строительства в соответствии с Гражданским, Земельным и Градостроительным кодексами - по комплексному развитию застроенных территорий по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ).

 

8. Законопроектом слишком очевидно ущемляются права частных собственников нежилых помещений в интересах публичного административного субъекта.

 

9. В законопроекте размыты и с явным уклоном в пользу административных субъектов прописаны процедуры плебисцита по всем ключевым для собственников решениям. Законопроект игнорирует факт наличия у собственников жилых помещений прав на общее имущество объекта жилой недвижимости, главной вещью в котором в процессе подготовки ОЖН к реновации (особенно сносу) является земельный участок. Законопроект не предлагает механизмов учёта и регулирования данного важнейшего юридического факта.

 

10. Законопроект активно вторгается в сферу градостроительного регулирования не учитывая многочисленных принятых и готовящихся решений в земельной, градостроительной, архитектурно-планировочной сферах, смене формы финансирования жилищного строительства с долевого на проектный, выводов парламентских слушаний и решений рабочей группы Госсовета в ноябре 2018 года.

 

11. Законопроектом не фиксируются основные количественные и качественные параметры нового жилищного фонда, возводимые по программам реновации и отражающие количественные и качественные улучшенные параметры (рамочные) характеристик объектов жилой недвижимости и среды обитания: уровень развития социальной, коммунальной, транспортной и коммерческой инфраструктур в соответствии с современными стандартами.

 

12. Законопроект не учитывает условия перехода от долевой формы финансирования жилищного строительства к проектному финансированию, необходимость создания залогового механизма, не создаёт стимулирующих механизмов для привлечения не бюджетного финансирования, кроме ипотечного.

 

Предложения по проекту федерального закона «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» и организационных принципам и подходам:

 

1. Необходимо прописать механизмы гарантий жилищных прав собственников жилых и нежилых помещений, обладающих долей в праве общей собственности на общее имущество при реализации проектов жилищного строительства, когда собственники выступают инициаторами-заказчиками жилищного строительства в соответствии с Гражданским, Земельным и Градостроительным кодексами - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ).

 

2. Предусмотреть механизмы синхронизации в проектах КРТ (комплексного развития территорий, в т.ч. застроенных) ресурсов программ реновации, комфортной городской среды, капитального ремонта, ликвидации аварийного жилья, энергоресурсосбережения, программ развития инфраструктурных предприятий, малого/среднего предпринимательства, управления земельными ресурсами, вовлечения земельных участков в проекты комплексного улучшения.

 

3. Проект закона должен предусматривать приоритетное право на реновацию застроенных территорий собственниками объектов жилой недвижимости данной территории, как гражданами, постоянно проживающими в данном муниципальном образовании, уплачивающих налог на недвижимость  и другие налоги и сборы.

 

4. Во избежание развития проблемы перманентных конфликтов между гражданами, застройщиками и муниципальными модераторами по аналогии с началом реализации программы московской "реновации" между жителями застроенных территорий и застройщиками в Москве, требуется пересмотреть и детализировать процедуры публичных слушаний и принятия решений жителями данных территорий, основанных на использовании современных, идентифицируемых и аутентифицируемых процедурах подготовки и проведения голосования.

 

Таким образом, законопроект  «О реновации жилищного фонда в РФ» в представленном виде поддержан быть не может, требует серьёзной доработки с учётом  данных и иных замечаний и предложений.

 

Генеральный директор НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" 

Юрий В. Павленков

Кроме того, заслуживают также внимания тезисы некоторых участников заседания. 

 

Критические аргументы на законопроект представил заместитель председателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев, отметив, что законопроект предлагает для реализации решений о реновации не образовывать земельные участки, как требует гражданский, земельный и градостроительный кодексы РФ, а довольствоваться разрешением самих властей на использование земель без предоставления земельных участков. «Данное предложение противоречит духу и слову действующего законодательства РФ», - заявил Александр Толмачев.

 

Законопроект также предлагает земельные участки под многоквартирными домами оформлять в государственную собственность субъекта РФ с последующим правом субъекта РФ выделять, перераспределять их по своему усмотрению.

 

Еще одно противоречие, что основанием для перехода прав собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме и на его долю в долевой собственности на земельный участок под домом законопроект предлагает считать акт субъекта РФ об изъятии их для государственных нужд, а не договоры с собственниками таких помещений. 

 

«Это противоречит гражданскому законодательству РФ и напоминает акт национализации», - отметил эксперт.

 

В целом, законопроект требует существенной доработки, заключил Александр Толмачев.

 

 Пример наиболее успешной и эффективной реализации проекта реконструкции пятиэтажки в городе Москве под руководством архитектора А. Кротова,

Химкинский б-р, 4

 

Помощник депутата Государственной Думы Владимира Ресина Илья Пономарев предложил рассмотреть возможность консолидации бюджетных программ на территориях, задействованных в реновации, предусмотреть перевод государственных обязательств по социальным программам из формы предоставления жилья в собственность в форму субсидированного найма, возможно, через механизм концессионного соглашения. Илья Пономарев считает, что целесообразно придать специальный статус Фондам реновации субъектов Федерации (на примере Москвы), тогда программы останутся на местах, а не уйдут в федеральные центры.

 

Примеры проектов инвестирования в реконструкцию пятиэтажных домов на территории Москвы без привлечения бюджетных средств представил генеральный директор Ассоциации «Городские землевладельцы» Валерий Чернышов. А руководитель архитектурной мастерской, Почетный архитектор Москвы Алексей Кротов сообщил о возможностях реконструкции, как инструменте модернизации многоквартирных домов на застроенных территориях, привел примеры реконструкции исторических и жилых пятиэтажных зданий в Москве.

 

 

Он подчеркнул, что экономическая эффективность проектов реконструкции относительно нового строительства составляет около 40 %.

 

По итогам обсуждения участники заседания заключили, что законопроект необходимо существенно доработать, чтобы он стал действенным механизмом решения задачи обеспечения граждан жильем и комфортными условиями проживания.

 

Фото: Дмитрий Духанин / Коммерсант

 

23 ноября в госдуме состоялись парламентские слушания по данному законопроекту, на которых констатировали, что только шесть регионов страны готовы к программе переселения, но и на них денег нет. 

Please reload