Полностью 
Список недавних новостей

Новая жилищная политика и стратегия требуют принятия нового Жилищного кодекса

Действующий Жилищный кодекс России, спешно подготовленный и принятый без обсуждения при активном участии внешних сил в 2004 году, остаётся главным препятствием успешной реализации гражданами России конституционных жилищных прав, эффективному развитию жилищных отношений, объединений собственников жилья и профессиональных участников жилищной сферы.

 

Жилищный кодекс воспроизводит имманентные противоречия, правовые коллизии и способствует злоупотреблению правом со стороны административных структур, порождая неисчислимые углубляющиеся проблемы и конфликты между участниками жилищных отношений на всех этапах жизненного цикла жилых объектов, начиная с инвестиционно-строительного.

 

О неисправимых родовых пороках действующего ЖК РФ исписаны сотни исследований и публикаций, сделаны сотни докладов и обсуждений, социальные сети переполнены негативными оценками специалистов и граждан. Тринадцатилетняя практика реализации ЖК РФ и подзаконных нормативных актов более чем наглядно иллюстрирует ошибочность большинства положений кодекса и принятой за основу структуры жилищных отношений, искажающей роль и функции их участников. Многочисленные хаотичные наслоения в ЖК РФ вносят всё больший сумбур. 

 

Данную проблему ещё в 2013 году на Госсовете образно представил министр регионального развития Игорь Слюняев (ныне - И.Н. Албин, вице-губернатор С-Петербурга), в частности отметив:

*Перед нами стоит задача создать условия для модернизации жилищно-коммунального хозяйства, инфраструктуры, сохранив при этом доступный уровень платежа граждан за жилищно-коммунальные услуги.

 

За последние годы Правительство Российской Федерации совместно с субъектами Федерации, законодателями провело большую работу по совершенствованию нормативно-правовой базы ЖКХ.

Такая база в основном сформирована. С 1992 года на федеральном уровне принято 158 законов и 3 тысячи 124 подзаконных акта, регулирующих сферу ЖКХ.

Однако нормативно-технической базой, видами работ, классификацией работ, регулированием норм и правил в области содержания, текущего ремонта, капитального ремонта, ценообразования мы занимались факультативно*.

Одно из наиболее критикуемых и принципиально неисполнимых положений ЖК РФ вытекает из раздела, навязывающего императив в области т.н. *способов управления*. Ранее мы обосновывали данный содержательный и правовой абсурд в анализе *смысловой и институциональной конструкции процесса управления многоквартирным домом в действующем Жилищном кодексе*. А также предлагали и предлагаем ввести смешанный способ управления: ТСЖ владеет домом, а управляющий недвижимостью управляет, но под контролем ТСЖ. Данное предложение отраслевыми *законоборцами* и ведомством игнорируется.

 

 Фото: Жилищная правда

 

Вместе с тем, в последние 5 - 7 лет отраслевое ведомство совместно с профильным комитетом госдумы и всеодобряющими *экспертами* умудрились довести *Жилкодекс* до набора структурно, содержательно и литературно слабо связанных между собой сатирических утопий, всё чаще оборачивающихся трагикомедиями.

Чего стоят новации о лицензировании допуска к управлению частным жильём одобряемого равнодушным и в большинстве случаев некомпетентным чиновником аффилированной *управляющей организации* в отсутствие технического учёта и инвентаризации жилищного фонда, или введение товариществ собственников недвижимости в то время, когда МКД недвижимостью не является, а остаётся в статусе *имущества*, принятие дополнений по т.н. “региональным системам капремонта”, в большинстве случаев губительных для домов, или очевидно не реализуемой и опасной тенденции разбора МКД на самостоятельные подсистемы снабжения по схеме т.н. “прямых договоров” в отсутствие прав на ОИ МКД, спешное внедрение коммунальных концессий на коммунальную и дворовую инфраструктуру вместо понятных и публичных договоров ГЧП/МЧП, и мн. мн. другое.

Между тем, ведомство в лице минстройЖКХ совместно с профильными комитетами госдумы продолжают рапортовать стране и руководству о мало кому известных успехах и достижениях.

 

Новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, видимо сознавая глубину и сложность отраслевых проблем, решился отказаться от кулуарных методов реализации жилищной политики и пригласить заинтересованных лиц к более широкому, чем его предшественники, обсуждению накопившихся за десятилетия проблем.

 

В течение срока после назначения министром В. Якушева (100 дней после приказа) нам удалось направить ему некоторые предложения профессионального характера. Кроме того, предложения были направлены от группы специалистов НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" как в частном порядке, так и в составе обобщённых Комитетом ТПП РФ по ЖКХ в ходе очной рабочей встречи. 

 

В настоящей статье предлагаются принципы и модель технологии владения и управления сложными объектами жилой недвижимости, каковыми являются многоквартирные дома. В них развивается идея необходимости закрепления в структуре жилищного права базовых принципов, реализующих незыблемость права частной собственности в многоквартирных жилых комплексах, в которых доминирующую роль как объекта владения, управления, воспроизводства играет общее имущество. Именно институт общей собственности МКД (а не жилые и нежилые *помещения*) как технический и имущественно-правовой объект определяет основные технические, имущественно-правовые, экономические параметры и характеристики объекта недвижимости - единого жилого земельно-имущественного комплекса, из которого вырастают все остальные права и обязанности его владельцев.

 

Общая структура отношений в ЕЗИК описывается известной "марксовской" формулой: Объект-Субъект-Бюджет. И лишь при наличии полноценно сформированного, учтённого и зарегистрированного права на общее имущество МКД у совладельцев такого имущества возникают соответствующие неоспоримые права и обязанности.

 

Предложения подготовлены Саморегулируемой организации управляющих недвижимостью "Совладение" (ранее - Некоммерческое партнёрство собственников жилья и землевладельцев "Совладение", Председатель Совета - А.А. Павленко).

Предложение Саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «СОВЛАДЕНИЕ»:

 

1. Земельный участок (формирование земельного участка под застройку, постановка его на кадастровый учет и оформление прав собственности).

 

2. Доля в праве собственности на земельный участок (оформление каждому инвестору-дольщику и регистрация доли в праве собственности на земельный участок под застройку в ЕГРН, приобретение статуса зарегистрированного общественного землевладельца).

 

3. Общее имущество – земельный участок (проведение ОСС соинвесторов – дольщиков – землевладельцев, оформление земельного участка, как общего имущества (ОИ) строящегося объекта жилой недвижимости в виде многоквартирного дома (МКД) как единого земельно-имущественного комплекса и его учет в ЕГРН, проведение оценки, оформление залога и расчет проектной капитализации проекта для получения финансирования).

 

4. Совместное владение (СВ, реализация стандарта СВ, в т.ч. передача земельного участка в собственность инвесторов – дольщиков, с регистрацией их права собственности в ЕГРН, принятие решений ОСС инвесторов-дольщиков по вопросам строительства МКД, привлечение финансирования по ПФ).

 

5. Строительство (строительство и сдача объекта в эксплуатацию).

 

6. Регистрация прав на завершённый строительством МКД (постановка на кадастровый учёт МКД, как единого земельно-имущественного комплекса, учет МКД в ЕГРН, регистрация в ЕГРН помещений в собственность инвесторов – дольщиков и их долей в праве собственности на МКД).

 

7. Совместное владение и управление МКД (организация совместного владения и управления МКД, получение нового статуса Совладельца МКД, определение способа управления, выбор управляющего недвижимостью на основании доверительного управления, эксплуатация и содержание МКД на основе решений ОСС Совладельцев МКД, осуществление квалифицированной капитализации МКД).

Перечисленные шаги и процедуры достаточно эффективны взамен долевого строительства и особенно в сочетании Проектного финансирования (ПФ) с Совместным владением (СВ) на условиях прямого участия соинвесторов в проектах строительства, как Заказчиков - через оформление права на долю в общей долевой собственности сначала в земле, на которой будет строиться дом, а потом и в самом доме после введения его в эксплуатацию.

 

Все перечисленные меры нуждаются в принципиально новых подходах, новом Жилищном кодексе и соответствующих ему изменениях в градостроительном, земельном, налоговом, административном, учётно-регистрационном законодательстве. И, кроме того, в подзаконных нормативных актах, обеспечивающих безусловную реализацию конституционных жилищных прав граждан, интересов собственников жилья, жилищных объединений, профессиональных участников жилищной сферы, что в полной мере согласуется с последними требованиями руководства страны. 

Please reload