Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Для исполнения поручения Путина по кадастровой оценке и налогообложению недвижимости предстоит карди

Поручение президента по приведению кадастровой оценки и налога на недвижимость к человеческому виду и непротиворечивому состоянию ввело все системы федерального администрирования в близкое к шоковому состояние.


С небывалой скоростью зашевелились минэкономразвития, Росреестр (подразделение минэкономразвития), ФНС, деловые объединения, теперь вот и федеральный парламент.


По неизвестной и непонятной причине в стороне осталось лишь отраслевое ведомство, от которого собственно и зависит наличие в стране первичной достоверной информации об объектах недвижимости - федеральный минстройЖКХ, по вине и нерасторопности которого в стране уже в течение 10-и лет отсутствуют обязательная техническая инвентаризация и технический учёт объектов недвижимости, включая её особый и важный класс в виде жилых многоквартирных объектов.



Так и не заработала с необходимым качеством обещанная стране четыре года назад информационная система ГИС ЖКХ, которая должна была заработать как эффективная межведомственная система обмена информацией. Фактически не функционирует в необходимом режиме институт технической инвентаризации, а имевшиеся архивные документы стремительно деградируют, не актуализируются и утрачиваются.


Госдума буквально за полмесяца подготовила инициативу по снижению налоговой нагрузки на владельцев недвижимости, причём пока непонятно, всех налогоплательщиков имеют в виду депутаты госдумы или только граждан? Согласно данному замыслу, налог смогут рассчитывать от 60% кадастровой стоимости, а повышать не более чем на 10% в год. В настоящее время налог на имущество физических лиц в 28 субъектах РФ рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с «льготным коэффициентом» (0,6). В 21 субъекте — с «льготным коэффициентом (0,4), в 15 — (0,2). Еще в 21 регионе данный налог исчисляют исходя из инвентаризационной стоимости, переход на кадастровую стоимость должен произойти не позже 1 января 2020 года.


"Мы предлагаем ввести ценовое зонирование, — заявила Виктория Абрамченко из Россреестра. — Объекты в одной зоне должны иметь одинаковую стоимость. Помимо этого, участники рынка говорят о целесообразности разработки единого программного обеспечения для проведения оценки». По её мнению, методика должна учитывать местоположение, качественные характеристики, в том числе физическое состояние и конструктивные особенности.


Кроме того, госпожа Абрамченко как мантру уже больше года повторяет миф о том, что замена частных оценщиков бюджетными организациями должна якобы привести к исправлению ошибок и установлению справедливой стоимости" - писали мы ранее позицию руководителя Росреестра Виктории Абрамченко.


19 апреля 2018 года в Торгово-промышленной палате РФ состоялась конференция «Государственная кадастровая оценка по новым правилам», посвященная проходящей реформе государственной кадастровой оценки. Проблема имеет настолько серьезный масштаб, что Президент Российской Федерации в своем послании Федеральному Собранию вынужден был обратить особое внимание органов власти на необходимость в короткие сроки выработать предложения, направленные на совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.


Реализация поручения Президента имеет особое значение в контексте применения на практике принятого в июле 2016 года Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым кадастровую оценку теперь будут проводить не частные оценщики, а специализированные государственные бюджетные учреждения, создаваемые органами власти регионов страны.


Работа будет проводится на принципах единства методологии оценки. Для этих целей в июне того же года минэкономразвития утвердило соответствующие методические указания.


«Сейчас звучат предложения о необходимости нивелировать плохое качество результатов оценки применением к итоговой кадастровой стоимости некой скидки, когда за базу налогообложения будет приниматься не вся кадастровая стоимость, а только 70%. Но эта мера, на наш взгляд, никак не решает проблему качества результатов оценки», - отметил в своем выступлении вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин.


Здесь можно ознакомиться с более подробным обзором мероприятия.



По результатам проведённой конференции специалисты НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" подготовили и направили свои оценку и предложения руководству Комитета и Палаты.


Коротко они сводятся к следующему:


В результате обзора докладов участников Конференции в ТПП РФ 19 апреля, обсуждений Комитетом и многочисленными экспертными группами проблемных вопросов в сфере кадастровой оценки недвижимого имущества отчётливо проявились «узкие места», не позволяющие построить логичную, непротиворечивую систему кадастровой оценки, удовлетворяющую хотя бы в общих чертах и по основным принципам и подходам потребность заказчиков и потребителей результатов КО:


- владельцев-налогоплательщиков недвижимого имущества;


- участников системы технического, кадастрового, имущественного учёта объектов налогообложения;


- участников системы регистрации прав владельцев объектов имущественного учёта - субъектов налогообложения;


- участников системы администрирования имущественного налога;


- участников бюджетной системы - налогополучателей всех уровней.


Считаем необходимым, поддерживая тезис Палаты и Комитета – отразить основные системные предложения – назвать, с нашей точки зрения, главные:

1. Бесцельность и универсальная размытость экономического содержания понятия так называемой «кадастровой» оценки.


2. Неопределённость понятий недвижимости, объекта налогообложения, экономического содержания налога.


3. Институциональная нерешённость вопроса первичного достоверного и верифицированного источника (-ов) технических сведений и характеристик об объектах недвижимости (особенно – многоквартирных жилых), формирующих базу индивидуально определённых характеристик объектов учёта/налогообложения, их периодической актуализации и юридической легитимации квалифицированными участниками и средствами.


Развёрнутые пояснения и предложения по существу представленных тезисов вынесены в приложение к данному письму.


Предложения НП ЭУН "Индустрия Сервейинг"


1. Бесцельность и универсальная размытость экономического содержания понятия так называемой «кадастровой» оценки.


Бесцельная универсальность процесса и результата – оценки – основной признак ошибочности и сомнительной полезности «кадастровой оценки». Такой принцип заложен в Федеральном стандарте оценке ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный и «переутвержденный» приказами МЭР РФ (2007 г., 2010 г., 2015 г.). И в первой, и в действующей редакции, за ширмой слов камуфлируется цель оценки, которая кратко формулируется как «оценка проводится для оценки».


Так, согласно ФСО-2, универсальная методологическая база оценки для оценки:


«3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки (т.е. оценка как таковая), вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.


4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.»


Таким образом, результат – это оценка стоимости, которую можно использовать по усмотрению заказчика оценки. Этот тезис подтвердил и директор департамента недвижимости МЭР А. Бутовецкий, который в своем выступлении на Конференции подчеркнул, что нет оценки для налогообложения, а есть кадастровая оценка. При этом он высказал мнение о том, что граждан волнует сумма налога, а не оценка и не методика оценки. Руководитель департамента также признал, что ГКО не имеет «научного обоснования», но не сказал о каком-либо ином обосновании. Вид стоимости подменил целью оценки. Между тем, в Налоговом кодексе РФ «налоговой стоимости» также нет.


Все названное как будто бы есть в нормах права, но есть формально и слишком неопределённо.

Для упорядочения налогообложения недвижимости предлагается:


Однозначно и недвусмысленно определить что такое «недвижимость».

Классы объектов недвижимости для налогообложения вводить на уровне федерального закона, а не письмами и не приказами МЭР РФ или Минфина РФ.


Классы устанавливать с их однозначной привязкой не более чем к одной области регулирования.


2. Однозначно и бесспорно установить на уровне федерального закона экономическое содержание налога на недвижимость в каждой области регулирования:


- стоимость производства продукции;


- нормативная стоимость (убытки) как сумма затрат на содержание на стадии распределения фондов;


- выгоды от эксплуатации как ценность потребления благ;


- идеальная ценность и цена на свободном рынке в виде нормативной прибыли.


3. В нормах оценки, в т.ч. в ФСО-2, однозначно определить:


- оценка для налогообложения объектов недвижимости должна отражать экономическое содержание налога на недвижимость в денежной форме;


- целью оценки является не оценка для оценки, а оценка для обеспечения соблюдения норм налогового права.


Целесообразно акцентировать внимание на законной принудительности налога и необходимости его расчета по нормам налогового законодательства с широким использованием иных источников информации, указанных в федеральных законодательных актах.


Только после определения цели оценки как оценки для налогообложения со всеми многочисленными особенностями в виде объекта оценки (фонд недвижимости) и экономического содержания (нормативная стоимость на стадии распределения) возникнет непротиворечивая основа для определения налоговой базы. В частности, как пример, оценку квартир в целях налогообложения возможно «привязать» к стоимости квадратного метра, указанного в приказах Минстроя РФ, а оценку земельных участков – к величине принудительного выкупа участка при его изъятии.


Главный принцип налогообложения недвижимости - оценка должна быть понятна налогоплательщикам и должна позволять использовать ее гражданами в тех областях деятельности, которые прямо указаны в законе.


2. Неопределённость понятий недвижимости, объекта налогообложения, экономического содержания налога.

Выдержка из интервью В. Абрамченко:


"Почему мы имеем сегодня такие перекосы по кадастровой стоимости объектов недвижимости?


- Прежде всего, рынок просел. Действительно, из-за последнего кризиса недвижимость стала стоить дешевле. А массовая оценка для цели налогообложения не учитывает состояние рынка. И новый закон сказал, что нужен некий понижающий коэффициент в случае, если рынок просядет. ...


Это, на ваш взгляд, была ошибка кадастровых оценщиков?


- Это ошибка методологии. Методология была очень нечеткая, плюс еще оценщики, по сути, никакой ответственности не несли. Выигрывали эту работу по конкурсу региона."

Сказано так, будто Росреестр, как структурное подразделение Минэкономразвития, за методологию не отвечает. В позиции Росреестра вызывают некоторое недоумение определения понятия недвижимости как объекта гражданских прав и как объекта оценки:


Выдержка из интервью В. Абрамченко:


«- По участкам граждан уже ходят мошенники и говорят: давайте регистрировать все, что есть на участке - беседку, сарай, и предлагают свои услуги за сумасшедшие деньги.


Какие объекты необходимо регистрировать?


- Вопрос сложный, он связан с определением недвижимости, которое содержится в Гражданском кодексе. Главное условие - прочная связь с землей».


Понятие недвижимости, основанное на прочной связи с землей, настолько непрочно, что исчезает в связи с «просадкой рынка» и сложностью понимания. Не все граждане знают, что такое главная вещь и принадлежность, но руководитель Росреестра должен разъяснить, что и когда главнее, земля или постройка, что принадлежность характеризует главную вещь не только в пользовательском плане, но и в экономическом смысле.


И что прочность связи основания построек с «землей» определяет не земельный инспектор Росреестра, а ст. 130 ГК РФ, в которой участок недр, в т. ч. массив грунта, образующий основание построек, прямо назван недвижимостью. И что главнейшей конструкцией здания является основание, которое согласно строительным нормам и закону о безопасности зданий и сооружений является земляным сооружением и служит связующим звеном между «землей» и прочими конструкциями, образующими здание (см. ст. 2 закона РФ «О безопасности зданий и сооружений»).


Получается, что Росреестр не знает, что такое недвижимость? Не знает, что надо оценивать в условиях непонятной «массовости»? И не знает, как надо оценивать для налогообложения? Тогда, признания В. Абрамченко в том, что Росреестр не оценивает, не заказывает и не отвечает за результат оценки «недвижимости» вполне соответствует действительности.


Предлагается включить вопрос об упорядочении понятий недвижимости, объекта налогообложения, экономического содержания налога в сводную таблицу Комитета.


3. Институциональная нерешённость вопроса источника (-ов) технических сведений об объектах недвижимости (особенно – многоквартирных жилых), формирующих базу индивидуально определённых характеристик объектов учёта/налогообложения, их периодической актуализации и юридической легитимации квалифицированными участниками и средствами.


В разделе 2. сводной таблицы «Низкое качество сведений об объектах недвижимости, содержащихся в ЕГРН», предлагается усовершенствовать систему межведомственного информационного обмена в электронной форме и обеспечить безвозмездный доступ заинтересованных участников к правовой базе данных. Представляется, что этого недостаточно.


Комитетом ранее рассматривался вопрос о государственном учёте жилищного фонда. По данной проблеме так и не были приняты необходимые решения, которые могли состояться по результатам, в том числе, заседания Комитета. Рассматриваемый в настоящее время депутатами госдумы законопроект о техучёте жилищного фонда не решит имеющихся проблем.


Приведённые ниже примеры из двух регионов РФ иллюстрируют важность и глубину проблемы:а) пример нелепости расчета площадей для налогообложения, например, в Челябинской области (Урал Дейли): «Разница в размере налога одинаковых домов, оформленных в 2016 году и в 2017 году, будет составлять от 15 %. Особенно на увеличение налога повлияет наличие не отапливаемых помещений – балконов, лоджий, веранд, террас и даже эксплуатируемой кровли.


«Причиной, увеличивающей бремя собственников имущества, является утверждение нового порядка подсчета площадей жилых домов, — До 2017 года в общую площадь жилого дома не включались площади, занимаемые стенами и перегородками, выступающими конструкциями и отопительными печами. Теперь данные конструктивные элементы будут в полном объеме учитываться в площади этажа. В площадь жилого дома включаются балконы, лоджии, веранды, террасы и даже эксплуатируемая кровля».


б) пример «потолочных» площадей размеров общей долевой собственности, составленных из неверифицированных данных УК, поставщиков РСО, самих собственников в Ульяновской области: «В платежках от «Ульяновск-Энерго» значится одна цифра, в документах РИЦ — другая. Причем, это отличие составляет почти одну тысячу квадратных метров. Как же так получается? По дому №89а по ул. Ефремова, «Ульяновскэнерго» указывает в своей квитанции площадь общедомового имущества 1 322,61 кв. м, а в платежном документе, составленном региональным информационным центром, — 764,3 кв. м.».


В случае с Ульяновской областью недостоверность технических и имущественных сведений напрямую на налогообложение не повлияла, но это свидетельствует об отсутствии в ЖК РФ, в НПА о ЕГРН как предметных единиц счёта жилищного фонда, так и института квалифицированной актуализации.На это же указывает в своем анализе Счётная палата РФ: «Федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в данной сфере (минстройЖКХ и минэкономразвития), до настоящего времени не приняты меры по устранению возникших в законодательстве пробелов, начиная от распределения между органами власти полномочий в сфере учета жилищного фонда и заканчивая правилами его осуществления.»


Фактически, технический учет и инвентаризация прекращены с 2009 г., когда постановлением правительства РФ от 30 апреля 2009 г. №388 было запрещено проводить плановую техническую инвентаризацию жилищного фонда за счет собственников.


Таким образом, с 2009 г. порядок проведения государственного учета жилищного фонда был возложен на Минрегион РФ, а с 2013 г. порядок учета должен устанавливаться Минстроем РФ (пункт 5.2.47. Положения о Минстрое РФ, утв. 18.11.2013 №1038).


Однако, в ходе конференции «Земля и бедность 2018: управление земельными ресурсами во взаимосвязанном мире» 19-23 марта в штаб-квартире Всемирного банка в г. Вашингтон (США) зам. Росреестра К. Колтонюк отметил отсутствие законодательной обязанности и практической необходимости предоставления заявителем (правообладателем) ряда документов, в частности выписок из ЕГРЮЛ, ЕГРН и отчетов от коммунальных служб для осуществления процедуры государственной регистрации прав и предложил исключить их при расчете показателя «регистрация собственности» для России в рейтинге Doing Business 2019 из необходимых и обязательных процедур.


Между тем, примером существующей проблемы является неопределённость единицы учёта жилищного фонда (в ЖК РФ – жилое помещение): и жилой дом, и часть жилого дома, и квартира, и часть квартиры, и даже комната (ст. 16 ЖК РФ). При этом, за жилищный фонд принимается вся совокупность жилых помещений (ст. 19 ЖК РФ).


Аналогичный результат даёт попытка учета недвижимых комнат, недвижимых квартир, недвижимых этажей и иных недвижимых частей объектов-частей по закону о ЕГРН. Общее имущество многоквартирных домов, как и земельные участки, в соответствии с НК РФ, не являются объектами налогообложения и таким образом не участвуют в определении кадастровой стоимости жилого недвижимого имущества.


Данное положение наряду с иными особенностями и признаками сложных объектов недвижимости в виде многоквартирных жилых комплексов очевидно искажает и препятствует реализации главных принципов налогообложения – установление объективной (кадастровой) стоимости, признаваемой владельцами, и обеспечение справедливого распределения налогового бремени между налогоплательщиками. При этом, очевидно, что размер и качественное состояние инфраструктуры общего имущества, земельного участка и иных элементов наряду с площадью жилого помещения имеют определяющее значение.



Таким образом, организовать достоверный, своевременный и актуальный учет объектов налогообложения в многоквартирном доме ни в виде жилых помещений, ни в виде долей в праве общего имущества в условиях текущего правового регулирования практически невозможно. Вопросы методологического и организационного характера по счету и учету жилищного фонда возможно заимствовать из общественной практики прошлых лет, зафиксированных в нормативно-технических документах. Но и они должны быть подвергнуты ревизии.

Предложение: Включить в сводную таблицу вопрос формирования целевых единиц счета и целевых показателей учета в отношении многоквартирных жилых объектов, в том числе, в целях упорядочения сведений и формирования объектов налогообложения.

Данные предложения предлагается включить в направления и механизмы нормативного обеспечения улучшения условий предпринимательской деятельности, обобщённые Комитетом по результатам Конференции.


В подготовке материала активное участие принимал эксперт АНО БТИ С.В. Кисилёв.

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами