Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Юрий Павленков: Закон "о реновации" консервирует архитектурно-строительную и технологическ

Правовой обзор

проекта закона «о реновации» № 120505-7 (в третьем чтении), подготовленный НП ЭУН «Индустрия Сервейинг»

По мнению специалистов НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», рассматриваемый проект закона (120505-7 в третьем чтении) концептуально ошибочен, вводит антиконституционный механизм изъятия жилой собственности в многоквартирном доме для якобы «государственных и муниципальных нужд», не предусматривает гарантированных механизмов защиты имущественных прав и экономических интересов владельцев жилых и нежилых помещений, не нацелен на квалифицированное регулирование отношений участников «программы реновации» и попавших в зону реновации иных косвенных субъектов, на достижение декларируемых задач и качественное исполнение программы реновации, обладает безальтернативностью предлагаемых решений по сносу многоквартирных домов, консервирует архитектурно-строительную, технологическую, энергопотребительскую отсталость, не устанавливает современных требований к качественным и количественным параметрам альтернативной застройки, снижает требования к пожарным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим нормам и правилам, существенно увеличивает плотность заселённости территорий сложившейся застройки.

Обзор рисков и угроз законопроекта

I. Целеполагание, понятийные категории

Проект закона вводит понятия, противоречащие жилищному, гражданскому и законодательству о градостроительной деятельности.

1. Под "реновацией" понимается «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда», однако из дальнейшего текста следует, что предметами программы кроме того являются «среда жизнедеятельности», «общественное пространство», «жилые территории», «аварийный жилищный фонд».

Определение декларируемого предмета регулирования в законопроекте и программе значительно расширяет объекты и цели законопроекта, устанавливая эквивалент между «жилищным фондом», на что собственно нацелена программа, и неопределёнными категориями «среда жизнедеятельности», «общественные пространства», «жилые территории», определения которых, как и отсылочные нормы к иным нормативным правовым актам, в проекте закона отсутствуют. Таким образом, определение реновации предоставляет исполнителям программы неограниченные рамки толкования и безосновательной свободы правоприменения закона, позволяя принимать решения не только в отношении отдельных многоквартирных домов, но и в отношении неопределённых «жилых территорий», не имеющих установленных характеристик и параметров.

Предлагается определение в следующей редакции: «под реновацией жилищного фонда понимается совокупность мероприятий, направленных на комплексную энергоэффективную реконструкцию (модернизацию) или снос многоквартирных домов в городе Москве на основании решений их собственников, принятых в соответствии с комплексным техническим обследованием объектов капитального строительства и рекомендациями о целесообразных мероприятиях».​


2. В целях законопроекта декларируется «предотвращение роста аварийного жилищного фонда», однако из ст. 14 законопроекта следует: «отношения, возникающие в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции аварийного фонда, к объектам программы реновации не применяются». Таким образом, проектируемая норма законопроекта прямо противоречит декларации и задаче ликвидации или «предотвращения роста аварийного жилищного фонда».​


Представляется целесообразным исключить статью 14 из проекта закона как противоречащую его основной цели.​


3. Вводимое законопроектом определение «дома первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома…..относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведённые по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий» некорректно, содержит отсутствующие в градостроительном регулировании понятия и позволяет идентифицировать объектами программы реновации любые многоквартирные дома, построенные в данный период времени по критериям «типовой проект», «аналогичные по характеристикам конструктивные элементы», «типовые изделия стен».​


Данное определение должно быть наполнено предметными характеристиками и параметрами многоквартирных домов как объектов капитального строительства, подлежащих включению в программу реновации (сносу).


​4. Законопроектом предлагается отсутствующее в градостроительном законодательстве и законодательстве о территориальном планировании понятие «стеснённой городской застройки».​


Данная формулировка является произвольной оценочной характеристикой, не имеющей установленных параметров и критериев. Применение словосочетания «стеснённая городская застройка» в норме законе недопустимо, поскольку данная оценочная характеристика является следствием и результатом ошибочности, непрофессионализма и/или целенаправленных действий субъектов градостроительной и административной деятельности по нарушению строительных и санитарных норм, правил землепользования и застройки: предельной высотности, инсоляции, экологичности, энергоресурсоэффективности, санитарно-эпидемиологических требований, обеспеченности социальной и бытовой инфраструктурой, др. параметров. Данная оценочная категория не может служить основанием целенаправленного проектирования в виде нормы закона и обоснования установления «особенных требований к градостроительному, техническому, санитарному, экологическому и другим видам регулирования при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».​


Проектируемая норма должна быть направлена на устранение в процессе исполнения программы реновации условий «стеснённости городской застройки», а не на дальнейшее снижение технических, градостроительных, санитарных и иных требований, следовательно – на ухудшение среды обитания граждан и условий жизнедеятельности предпринимателей.​


II. Правовые аспекты​


1. Проект закона необоснованно и неправомерно исключает участие собственников нежилых помещений из процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации, при этом неправомерно допускает участие нанимателей жилых помещений в определении судьбы чужой собственности.​


Собственников нежилых помещений необходимо включить в процедуры предварительного опроса по включению многоквартирного дома в программу реновации (ст. 7 ЗКПР), нанимателей жилых помещений исключить.​


2. Законопроект вносит изменения по установлению «формы и порядка выявления и учёта мнения граждан при формировании и реализации программы реновации». Между тем, формы и порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений установлены нормами Жилищного и Гражданского кодексов с соответствующими процедурами. Права собственников данных объектов имущественных прав не могут быть ущемлены проектируемыми нормами. Решения о судьбе объектов недвижимого имущества не могут принимать «граждане», а только их собственники.


​Предлагается данные формулировки по тексту законопроекта изложить в следующей редакции «порядок учёта мнения собственников жилых и нежилых помещений о включении в программу реновации, реконструкции или комплексного капитального ремонта».​


Решение о включении дома в программу «реновации» принимается на основе свободного волеизъявления владельцев доли в праве общей собственности МКД о способе обновления дома путём проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции или сноса, принятое на основании технического обследования здания, градостроительных и иных условий в квартале сложившейся застройки.​


3. В тексте законопроекта в определённых случаях допускается выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства без предоставления правоустанавливающих документов на земельный участок, а также без внесения изменений в правила землепользования и застройки.​


Представляются недопустимыми подобные упрощения требований земельного, градостроительного и жилищного регулирования как содержащие неограниченный потенциал для злоупотреблений, коррупции, нарушения прав собственников жилых и нежилых имущественных объектов.​


Данные нормы проектируемого закона необходимо привести в соответствие с действующим градостроительным, земельным, жилищным регулированием.​


4. Комплексный анализ целей, задач, механизмов деятельности, функций и полномочий Фонда реновации жилой застройки в форме унитарной некоммерческой организации позволяет сделать вывод о наличии неограниченного коррупционного потенциала и возможностей для злоупотреблений:​


4.1. Цели деятельности фонда не конкретны и не исполнимы: «содействие обновлению среды жизнедеятельности и созданию благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства для предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства».​


4.2. Совмещение в функционале фонда несовместимых правовых, финансовых, градостроительных, административных функций с полномочиями по инвестиционной, методической, организационной, экспертно-аналитической, информационной, юридической, договорной деятельности и по участию в долевом строительстве, купле-продаже помещений в многоквартирных домах, земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, функций застройщика, управляющего имуществом фонда и иных полномочий.​


4.3. На фонд не распространяются существенные положения статьи 32 Федерального закона «О некоммерческих организациях» о контроле за деятельностью некоммерческой организации, Гражданского кодекса РФ в части привлечения к ответственности учредителей фонда по обязательствам фонда в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов в соответствии с настоящим Законом.​


Представляется совершенно недопустимым принятие статьи «77. Московский фонд реновации жилой застройки, цели его деятельности, задачи и функции» в существующем виде.​


Необходимо внести существенные и принципиальные изменения в правовую структуру, полномочия, ответственность и систему управления данной организацией.​


5. Используемое в законопроекте понятие «изъятие для государственных нужд города Москвы» не имеет содержательного и правового обоснования. Изъятие (снос) объектов частного жилищного фонда и строительство на их месте силами частных девелоперских структур объектов частного жилищного фонда с иными параметрами не допустимо квалифицировать «государственными и муниципальными нуждами». Данное положение имеет признаки аффилированности и предварительного сговора группы административных лиц и частных застройщиков, явные коррупциогенные факторы, подлежит изъятию из законопроекта.​


6. В законопроекте вводится период (90 суток) по принудительному изъятию частной собственности на объекты жилищных прав, что очевидно противоречит фундаментальным правам владельцев недвижимости, Конституции РФ, гражданскому и жилищному законодательству.​


7. В законопроекте отсутствуют механизмы экономической защиты (гарантии) собственников нежилых помещений в результате рисков несправедливой компенсации стоимости имущества.​


Особенные риски возникают у собственников нежилых помещений в связи с необходимостью учёта и оценки стоимости собственно изымаемого помещения и предпринимательской деятельности (бизнеса), осуществляемой в данном помещении.​


Для объективного учёта и определения стоимости нежилых объектов в программе реновации, в случае их изъятия, предлагается ввести специальную выкупную стоимость:


Выкупной эквивалент – интегральный показатель, учитывающий совокупность факторов, параметров и характеристик объекта недвижимого имущества с учётом уникальных особенностей, а также оценку бизнеса с целью согласования и установления объективной комплексной оценки.​


Наиболее справедливой компенсацией для владельцев жилых и нежилых помещений представляется применение смешанной системы имущественного возмещения: наряду с предоставленным помещением может быть (в случае несогласия и предоставления обоснованных претензий и альтернативной оценки) выплачена денежная компенсация как согласованная разница между предлагаемой администрацией оценкой помещения и выкупным эквивалентом.​


Устранению рисков для собственников и арендаторов нежилых помещений, кроме того, будет способствовать создание и ведение публичного реестра нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, соответствующим административным подразделением имущественного комплекса Москвы.​


Учреждение и ведение реестра нежилых помещений, находящихся в частном владении в многоквартирных домах, включённых в программу реновации, возможно силами Ассоциации коммерческой недвижимости с участием представителей деловых объединений города Москвы, российского и московского омбудсменов по защите прав предпринимателей.​


НП ЭУН «Индустрия Сервейинг» считает необходимым создание на всех административных уровнях градостроительных комиссий Москвы специальных согласительных органов по вопросам реализации программы комплексного обновления кварталов сложившейся застройки.

Павленков Ю.В., генеральный директор,

член комитетов ТПП РФ по ЖКХ и экономике недвижимости

Скачать Правовой обзор

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами