Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Комитет ТПП РФ по экономике недвижимости провел специальное заседание по проекту закона о реновации

14 июня 2017 года Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости провел очередное заседание по вопросу реновации жилищного фонда в Москве.


Эксперты рассмотрели проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве», обсудили правовые и экономические аспекты программы.


Символично, что именно в эти минуты в Госдуме на Охотном ряду депутаты поддержали данный законопроект в третьем чтении, редакция текста претерпела существенные изменения.

Открывая мероприятие, вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин отметил, что инициированная Правительством Москвы программа реновации имеет выраженный социальный уклон и системное значение для развития Московской агломерации. Реновация, как и другие масштабные государственные проекты, вызывает острую полемику среди граждан, предпринимателей и экспертов. Он подчеркнул, что Торгово-промышленная палата России как орган, призванный отстаивать интересы предпринимательского сообщества, обязана системно рассмотреть механизмы защиты интересов и обеспечения прав участников программы, а также экономические аспекты ее реализации.


Председатель Комитета, член Совета ТПП РФ Александр Каньшин отметил, что на данный момент в программу сноса включено порядка 4,5 тысяч жилых домов, что составляет примерно 13-14 млн квадратных метров жилья. При этом он обратил внимание участников заседания на аналитическую информацию, которую приводят СМИ.


По мнению журналистов, по состоянию на конец 2014 г. менее чем у 10% зданий, попавших в список на снос, технический износ превышал 50%. У 65% домов в первоочередном списке для голосования износ составляет от 40 до 50%, у остальных еще меньше. Средний износ домов из списка под снос – 40,8%. Ветхим признается здание с износом выше 60% – таких в списке менее 2%. Аварийных зданий – с износом выше 80% – в списке для голосования журналисты вообще не нашли.


«Означает ли, что все эти дома не нужно сносить? Конечно, нет – нужно, поскольку условия жизни в них давно уже не соответствуют современным требованиям, но эта информация дает повод подумать о том, что часть таких домов можно было бы реконструировать, причем с привлечением частных инвесторов путем увеличения этажности», – подчеркнул А. Каньшин.


Переходя к вопросу защиты прав собственников и арендаторов нежилых помещений в сносимых домах, Александр Каньшин рассказал, что, по открытой информации, в сносимых домах располагается примерно 3 000 общественных и коммерческих организаций, снимающих помещения. Собственниками нежилых помещений является еще примерно 1 000 с небольшим физических и юридических лиц.


Следует отметить, что права арендаторов нежилой недвижимости в сносимых домах достаточно хорошо защищены разделом «Обеспечение прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении прав аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы».


Вместе с тем, в своем развёрнутом докладе Генеральный директор НП ЭУН "Индустрия Сервейинг", член Комитета Юрий Павленков выразил критические возражения по целому ряду правовых и экономических аспектов готовящегося законопроекта.


Так, он подчеркнул, что в определении, целях и задачах проекта о реновации заложена очевидная эклектика и даже противоречия. Проектом предлагается безальтернативное решение о сносе многоквартирных домов, хотя большинство из них в сносе не нуждаются и могут быть подвергнуты комплексной энергоэффективной реконструкции с привлечением внебюджетных средств.


Проект не ставит своей целью создание современной экологичной среды обитания граждан с высоким уровнем энергоэффективности, но кроме того, в нём фактически открыто декларируется снижение градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований и норм в т.н. зонах реновации.


Юрий Павленков отметил, что по неизвестной причине собственники нежилых помещений исключены из процесса предварительного голосования о сносе дома, в то время как нанимателям такое право предоставлено.


Формулировка указанной статьи в последней редакции устанавливает: «Нежилые помещения в многоквартирных домах, включённых в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации».


Эксперты Комитета вынуждены констатировать, что в данном виде данная норма закона вносит еще большую правовую неопределенность, поскольку не раскрывает механизмы "равноценного" возмещения, а также отсылок к действующим или разрабатываемым законам.


Поэтому Ю. Павленков предложил применить в программе реновации по отношению к нежилым помещениям методику специального Выкупного стоимостного эквивалента - как интегрального показателя, учитывающего совокупность факторов, параметров и характеристик собственно объекта недвижимого имущества с учётом его уникальных особенностей, а также оценку бизнеса, осуществляемого в этом помещении, вместе составляющих объективную комплексную оценку изымаемого имущества.


Проанализировав положения об обеспечении прав собственников жилых и нежилых помещений, он акцентировал проблему отсутствия у большинства многоквартирных домов завершённой процедуры постановки на кадастровый учёт земельных участков, формирования многоквартирных домов в виде единых земельно-имущественных комплексов, регистрации прав их владельцев на долю в праве общей собственности. Только такая регистрация способна обеспечить полноценную гарантию по защите прав и экономических интересов собственников недвижимого имущества в сносимых домах.


Исходя из требований Жилищного, Земельного, Градостроительного и Гражданского кодексов, собственники всех многоквартирных домов в Москве вправе ожидать содействия от московской администрации по проведению кадастровых, инвентаризационных и регистрационных процедур.


Генеральный директор Ассоциации городских землевладельцев Валерий Чернышёв поделился опытом взаимодействия собственников нежилых помещений с жителями домов, которые планируются под снос.


По его словам, Ассоциация активно продвигает проект реконструкции таких домов путем обстройки и надстройки верхних этажей на отдельном фундаменте без нагрузки на дом за счет внебюджетных средств финансирования, что позволило бы с одной стороны улучшить условия жизни собственников и нанимателей жилья, с другой стороны защитить интересы собственников нежилых помещений, расположенных на первых этажах, для которых снос и последующий переезд в другие помещения может нанести непоправимый вред их предпринимательской деятельности.



Он отметил, что собственники нежилых помещений объединились в Ассоциацию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников недвижимости «Городские землевладельцы» для согласования и конструктивного взаимодействия по этому вопросу с Правительством Москвы. И подчеркнул, что в 427 пятиэтажках по Москве, которыми занимается Ассоциация, находятся 2873 магазина.


Эксперты отметили, что в таких масштабных проектах неопределенность в вопросе форматов участия представителей бизнеса не допустима, поскольку не позволяет потенциальным участникам выстроить свою текущую деятельность и долговременные планы развития, грамотно спланировать инвестиционную программу.


Участники заседания также обратили внимание на необходимость закрепления в законопроекте и программе реновации современных требований к строительным, экологическим, санитарным, энергопотребительским качествам возводимых в процессе реновации объектов, планировке помещений, к социальной, транспортной инфраструктуре и обустройству прилегающих территорий.


Особую озабоченность вызывает существенное проектируемое увеличение плотности жилой застройки и численности жителей в результате реновации.


Участники заседания обсудили ряд вопросов, связанных с судьбой управляющих компаний в сносимых домах и финансовых средств, которые они получали от жителей. Защиту прав жильцов переселяемых домов с точки зрения сохранения уровня коммунальных платежей и налоговой нагрузки в новых выданных им квартирах, а также влияние реновации на развитие города.


В заключительной части мероприятия члены Комитета приняли решение поставить вопрос о программе реновации на постоянный системный контроль со стороны Комитета, а также сформировать позицию Комитета по проекту федерального закона и принципиальным подходам к реализации программы реновации.


Скачать предложения НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" в проект Резолюции заседания Комитета


Скачать презентацию НП ЭУН "Индустрия Сервейинг"

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами