Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Что за зверь такой - "многоквартирный дом"?

1. МКД - это не здание, и не жилой дом, а всего лишь "здание МКД".


Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (КЭС ВС РФ) приняла беспрецедентное революционное решение, наметившее возвращение практики регистрации прав на недвижимое имущество в русло гражданского законодательства (определение КЭС ВС РФ и мнения экспертов по его содержанию приводятся далее по тексту).


Суть дела вкратце такова:


Был дом на 8 квартир (кад.№ 50:61:0010121:45), с земельным участком (ЗУ) при доме (кад.№ 50:61:0010118:15). Адрес ЗУ (дом. №11) совпадает с адресом дома (дом №11) 1.


8-и квартирный дом, кадастровый номер, был поэтапно (поквартирно) 2 выкуплен ООО в период с июля 2008 по сентябрь 2014 г. Соответственно, вместе с квартирами в собственность ООО перешло и все общее имущество МКД , в т.ч. земельный участок.


ООО, в период с сентября по декабрь 2014 г. снесло дом (Акт обследования от 21.11.2014) и обратилось с заявлением в Росреестр (РР) о регистрации прав на свой ЗУ площадью 1700 м2. и начало строить новый МКД, получив, надо полагать, все необходимые разрешения.


РР, своим письмом от 07.04.2015 г., отказал в регистрации прав ООО на ЗУ по следующим мотивам:


-- нет основания для регистрации права частной собственности на общее имущество в МКД за одним лицом;


-- имеется противоречие между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.


ООО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о регистрации прав на участок, но получило отказ, который был признан правомерным и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.


Суды 1-й и апелляционной инстанций пришли к выводу, что у РР нет оснований для регистрации за ООО прав на ЗУ:


-- ООО не зарегистрировало в РР право на МКД как на здание, т.е. право на здание и на участок при здании не возникло;


-- Здание снесено, стало быть квартиры следует снять с учета и зарегистрировать прекращение прав на них.


Чем руководствовались Суды по делу? Всем, чем угодно, но только не Законом, так как в законодательстве РФ можно найти обоснование для любых решений, в первую очередь в интересах ведомств.


В первую очередь, надо полагать, Суды приняли во внимание многолетнюю практику, насаждаемую еще с времен Регпалат Минюста РФ начала 21 века и переданную по наследству в МЭР РФ.


Логика ведомственных законодателей, судов от РР и МЮ РФ такова:


1. Многоквартирный дом - это не здание, а совокупность объемов помещений (ч.2. ст.16 ЖК РФ) 3. МКД является движимым имуществом, т.к. закон не относит МКД к недвижимости.


2. Общее имущество МКД представляет собой имущественную массу, типа наследственной массы. В состав общего имущества МКД могут входить движимые и недвижимые вещи, в т.ч. ЗУ и части здания, образующие здание, в котором располагаются помещения.


3. Здание само по себе является обособленной недвижимой вещью. Прочность связи с землей - это для лохов: пусть спорят, прочная связь или не очень. То, что статья 222 ГК РФ переводит здание без участка в разряд самовольных построек - это тоже для слепо верующих в Закон, а не для органов и лиц, посвященных в таинство стоящих над Законом, как Авторитет над вором в законе.


4. Помещение (определенный объем определенного назначения) , в т.ч. квартира, является обособленной недвижимой вещью вне зависимости от наличия какой-либо связи с землей.


5. Для возникновения у ООО частной собственности на ЗУ следует определить в составе общего имущества здание как целое и зарегистрировать право на это здание с принадлежащим ему участком. А так как квартиры уничтожены при сносе незарегистрированного здания, то ООО лишило себя и квартир, и прав, вытекающих из права собственности на квартиры.


В итоге такой логики ООО осталось без квартир, без здания и без участка, что понудило его обратиться в Верховный суд РФ (ВС РФ).


Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с выводами трех судов по следующим причинам:


1. Собственникам помещений принадлежит общее имущество МКД (ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ);


2. Право на участок при МКД (после марта 2005 г.) возникает на основе Закона с момента кадастрового учета, а каких-либо Актов об этом не требуется (ч.5 ст.16 закона 189-ФЗ, п.66 постановления ПВС от 29.04.2010 №10/22);


3. Регистрация прав на помещение в МКД является одновременно регистрацией прав на общее имущество (нормы законов о ЕГРП (122-ФЗ) и ЕГРН (218-ФЗ);


4. Право покупателя на помещение возникает в момент регистрации права на основе договора, а права на общее имущество возникают в этот же момент, но на основе Закона.


5. Лицо, купившее все помещения в МКД становится собственником всех долей в праве на общее имущество и общая собственность прекращается (п.8 разъяснений пленума ВАС №64, ст. 244 ГК РФ), а запись об этом производится на основании заявления лица. Подача заявления о регистрации прав на общее имущество, в т.ч. на ЗУ, - это право ООО, а не обязанность (ст. 8.1 ГК РФ).


Выводы КЭС ВС РФ таковы:


Право единоличного собственника ООО на ЗУ при МКД возникает на основе Закона с момента регистрации права на последнее купленное помещение.


Выводы трех судов о том, что для возникновения права на ЗУ единоличный собственник МКД должен был вначале сформировать ЕОН не основан на Законе. Тем более что в момент подачи заявления МКД уже снесен. При этом:


1. Снос здания не является основанием для прекращения прав на ЗУ (ст. 44 ЗК РФ).


2. При сносе здания МКД у собственников МКД сохраняется право на ЗУ и на долю в праве на ЗУ и иное общее имущество (ч.6 ст. 36 ЖК РФ).


Таким образом, основания решений трех судов не соответствуют нормам материального права.


Незавершенная новостройка на ЗУ является обременением участка, но такое обременение не является основанием для отказа в регистрации прав на участок.


Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ определила направить дело на новое рассмотрение в АС первой инстанции.


Конечно, можно по разному и с разных позиций оценивать и использовать в своей работе решение КЭС ВС РФ. Но в любом случае оно является безусловно актуальным для общей практики и вместе с тем достаточно обоснованным для конкретного дела.

/*/


4. Мнение экспертов АНО БТИ об одном из последствий принятия Определения КЭС ВС РФ.


КЭС ВС РФ, основываясь на ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 закона 189-ФЗ определил, что право общей долевой собственности на ЗУ в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.


На слух вроде бы все ясно, но если осознать услышанное, то возникает непростой вопрос, а именно: у кого возникает право общей долевой собственности с момента проведения государственного кадастрового учета?


Может у кого то и возникает, но только не у собственников помещений, так как моментом возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество, а также момент перехода доли в праве является дата государственной регистрации права собственности на квартиру.


Так у кого же возникает "в силу Закона" это право долевой собственности на ЗУ при его постановке на учет, если собственников квартир еще нет, а есть застройщик в единственном лице?


Быть может МКД возникает не сразу, и не после продажи первой квартиры, а после продажи хотя бы двух квартир?! Да, наверное, так как налог на не реализованные квартиры обязали платить застройщика.


А коль до продажи квартир право возникает у застройщика как единственного собственника всех квартир, то это не МКД, а здание с жилыми помещениями, своего рода "доходный дом" с квартирами, готовыми для сдачи в аренду с последующим выкупом.


Позиция РР такова: МКД это не здание, и не недвижимость, и не жилой дом, и не ИЖС, и не совокупность жилых помещений. Тогда что же это за штука такая-никакая - МКД? Может это имущественный комплекс типа кондоминиума, или кондоминиум как юридическое лицо?


В этом и вопрос: пора определиться - что такое МКД - имущество 4 либо лицо - и многое будет поставлено на свое место.


МЭР РФ и Росреестр давно поняли и "нутром чуют", чьё мясо съели. По этой причине они всячески затуманивают суть проблемы, загоняя ее на окраины Права. Но нельзя до бесконечности играть в прятки и даже МЭР РФ вынужден сдавать свои позиции в инициативном порядке.


Пример тому - выдержка из нижеприводимого письма МЭР РФ:


Видите как повернули дело?


Для начала ИЖС стали перекрашивать в жилое здание ("дом"), хотя понятие "жилой дом" пока столь же туманно как и ИЖС: вроде привычное ранее домовладение, а может и нет.


А вот то, что МЭР РФ открестился от жилого дома и части жилого дома как от помещений - это смена принципа: нормы ЖК РФ вычеркивают из регистрации недвижимости и прав на нее.


Далее можно ждать что обстоятельства заставят перекрасить МКД в жилой дом как здание и будут рассматривать как главную вещь сложной вещи, в духе ст. 133.1 ГК РФ. Если бы Минстрой РФ понимал последствия этого шага 5, то наверное принял бы все меры для положительного решения вопроса такой перекраски.


Одним словом, своим определением КЭС ВС РФ затронул такой слой мусорных наносов по псевдорегистрации прав, копать который глубоко весьма опасно.


Дальнейшая "копание" неизбежно повлечёт необходимость изменения ст. 217 ГК РФ и ст. 289-290 ГК РФ, а также приведения ЖК РФ и ЗК РФ в соответствие с нормами гражданского законодательства.


Скачать текст Определения КЭС ВС РФ от 24.01.2017 г.


Полный текст статьи можно приобрести отдельно. _____________________________________________________________________________

1. Здесь и далее все примечания в сносках даны экспертами АНО БТИ.

То, что номер кадастрового квартала земельного участка (0010118) не совпадает с номером кадастрового квартала дома (0010121) это вопрос к Росреестра, а не к собственнику дома. Дело в том, что по методике МЭР РФ существует четыре вида кадастровых кварталов (общероссийский, окружной, районный и обычный), а сама методика присвоения кадастровых номеров придумана для того, чтобы запутать дело и позволить ведомству производить с нумерацией по своей воле, в нужном для Росреестра направлении.


2. Надо отметить и то, что в сделках с гражданами дом продают отдельно, а ЗУ отдельно.


3. Это надо было додуматься! Перепутать инсулу, архитектурное понятия древнего Рима, с объектом жилищного права, а заодно и с недвижимой вещью, как одним из объектов Римского права.


4. Имущество - это не вещь, а упорядоченная пара объект-субъект. Соответственно лицо, и физлицо, это не гражданин, а упорядоченная пара "субъект-объект".

Признак лица - наличие обособленного объекта при субъекте, а признак имущества - наличие обособленного субъекта при объекте. Порядок мест разный: кто-то первый, а кто-то второй.


5. Это означало бы введение и ведение Градостроительного кадастра.

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами