Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

Стоимость жилья по *реновации*: равнозначная, равноценная или справедливая?

Одной из главных нерешённых и активно забалтываемых шарад в сфере скандальной столичной "реновации", как и проблем в проекте закона о всероссийской реновации, остаётся вопрос о принципах и методике расчёта стоимости изымаемого у собственников жилья в домах, угодивших под снос. В такую категорию попадают собственники жилья в домах, включённых в "программу реновации", или получающих возмещение за изъятие жилья в целях "государственных и муниципальных нужд".


В московском варианте "реновации" в виртуальной схватке столкнулись два подхода: "равнозначный" - по физическим параметрам изымаемой квартиры, и "равноценный" - по некой оценке изымаемого жилья третьими лицами.


Очевидно, что в обоих случаях в оценке в основном участвуют два параметра - число комнат и общая площадь изымаемой квартиры в сносимом доме. Фактически мы не обнаружили ни одного случая, когда бы московская администрация, как главный автор реновационной инициативы, учла бы множество иных важнейших параметров сносного жилья.


Но может ли оценка изымаемого имущества ограничиваться только двумя факторами, если пропаганда реновации якобы нацелена на создание "комфортной среды обитания"?!


Не скрывают ли здесь ушлые авторы "реновации" явного подвоха?!


Массовики-затейники столичной реновации:

Козлов, Собянин, Ремчуков


В пропагандистских материалах авторов и агитаторов сноса крепких московских домов в качестве аргументов используются довольно примитивные штампы: "обеспечение устойчивого развития территорий... создание общественных пространств и благоустройства.... взамен сносимого равнозначное жильё с "улучшенной отделкой, эстетическими функциями, вариативностью планировки, минимизированными перепадами"".



Между тем, и в агитационно-пропагандистских материалах, и в правоприменительной практике авторы старательно избегают учёта и применения гораздо более существенных, комплексных факторов и параметров оценки условий проживания в нынешнем и возводимом по т.н. "реновации" жилье.


Собянин сервитутуирует и изымает


Из рассмотренных фактов предложений "переселенцам" следует, что авторы реновации преднамеренно скрывают, а москвичи не получают достоверной информации о справедливой оценке стоимости изымаемого жилья, не учитывающей множества важнейших факторов, параметров и характеристик старых и новых кварталов "комфортной среды обитания" в виде:


- удельных размеров площади зданий в общей площади кварталов


- коэффициента сокращения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, в том числе и особеннно, в площади земельного участка


- инвестиционного потенциала изымаемой у совладельцев земли в соответствии с вновь утверждёнными градостроительными планами территориального развития


- изменения величины антропогенной нагрузки, ухудшающей показатели плотности застройки/расселения


- сравнительные параметры комплексной жилищной безопасности и комфортности в пятиэтажной и высотной застройке: технической, пожарной, экологической, частотно-волновой, инсоляционной и пр.


- сравнительные удельные показатели площади общественных пространств в общей площади застройки в расчёте на каждого жителя. В том числе озеленённой территории, физкультурно-спортивных, детских объектов, площадок для выгула животных старой и новой застройки и пр. общественно значимые объекты


- развитость и удалённость социальных, бытовых, культурных объектов, магазинов шаговой доступности


- параметры транспортной доступности.

Скачать таблицу


Перечисленные показатели, ранжированные и сведённые в единую таблицу, способны наглядно продемонстрировать преднамеренное искажение и ущербность принятых московской администрацией принципов оценки и показать фактическую разницу удельной стоимости изымаемого и построенного по "реновации" жилья. В которой основным весовым параметром является бриллиантовая московская земля.


Интегральная оценка покажет достоверную величину стоимости изымаемого имущества у каждого переселяемого москвича, которая, по нашей оценке, с учётом базовой и инвестиционной стоимости земли, готовой коммунальной и инженерной инфраструктуры и иных факторов, уменьшена примерно в 2 раза.


И здесь важно понять и расставить акценты - в чьих карманах оседают изымаемые пока только у москвичей сверх доходы от земельной, инженерной, инфраструктурной ренты?!


По умыслу авторов реновации, собственник жилья может отказаться от "равнозначного" обмена, выбрать "равноценную" квартиру или денежную компенсацию за старое жильё в соответствии с размером, определённом оценщиками по заказу опять же авторов реновации.


Но в случаях консолидированного решения совладельцев изымаемого жилья и земельных участков, а также при поддержке совестливых, не ангажированных специалистов учёта, кадастра и оценки, стоимостная величина возмещения (имущественная компенсация) утраченного жилья может возрасти в 2 и более раза.


Широкое публичное обсуждение факторов, параметров и методики имущественно-стоимостной оценки жилья полезно не только для использования в т.н. "реновации" при изъятии жилья. Прозрачность, объективность, достоверность и внятность имущественной (кадастровой, рыночной, инвентаризационной) оценки недвижимости для граждан крайне необходима при исчислении и уплате имущественных налогов на "недвижимость".


Подобные события в истории Москвы случались не раз. Некоторые из них публичны и имеют большое социально-политическое значение, но в большинстве случаев большие деньги любят большую, даже гробовую тишину и о таких фактах не распространяются ни приобретатели, ни продавцы активов.


Наиболее громким, ярким, социально и политически значимым примером победы собственников жилья в Москве можно считать вынужденно выплаченную Юрием Лужковым в 2006 - 2007 гг. справедливую компенсацию за частные дома с прилегающими земельными участками жителям Южного Бутово. Дома изымались для "государственных и мунициальных нужд", и на их месте Москапстрой (Мосстрой, префект ЮЗАО А.Челышев) возводились многоквартирные дома.


"Точную цену никто не называет, Лужков говорит, что цена очень высокая. Назывались такие цифры: $800 тыс. за шесть соток, т. е. порядка $130 тыс. за сотку. Мы исходим из того, что Юлия Прокофьева в конечном итоге, если учесть все прямые денежные выплаты и рыночную стоимость предоставленных ей квартир, получила порядка $750 тыс. чуть более чем за две сотки земли. Вот и получается, что сотка стоит около $350 тыс. Но тогда её дом мешал строительству, а нам теперь говорят: "Вы же не Юлия Прокофьева"".


Основная часть владельцев частного сектора покорно оставили свои жилища, получив незначительную, несоответствующую реальной стоимости земли и построек, компенсацию. Но около 35 владений защищали своё жилищное и имущественное право стойко, до конца. Московской администрации не оставалось ничего, кроме того, что обозвать стойких москвичей "жлобами", после чего выплатить достойные, справедливые компенсации.


Как это происходило в Южном Бутово в 2006 - 2007 гг.

(фото из архива авторов публикации)


Данный пример наглядно продемонстрировал, что массовики-затейники масштабных строительных проектов и в бытность прежней администрации, и настоящей прекрасно знают истинную стоимость земли и вещей, и в определённых случаях вынуждены исполнять собственные социально-экономические и политические обязательства.


Москвичи и жители российских регионов в процессе защиты своих жилищных и имущественных прав и интересов должны опираться на положительные примеры и не поддаваться на провокационнные возгласы бенефициаров от административной и девелоперской ренты "Вы же не Юлия Прокофьева"!


А почему бы и нет?

Публикация не претендует на содержательную и профессиональную завершённость. Она ставит целью развязать широкую дискуссию прежде всего в московских районных группах, в которых авторы реновации наиболее откровенно, нагло и агрессивно попирают жилищно-имущественные права и интересы собственников жилья и земли.


Но мы также можем заблуждаться и ошибаться.


Поэтому публикация предлагает москвичам и жителям "Замкадья", стоящим на пороге вторжения к ним реновационного ига, а также совестливым, порядочным специалистам - профессионалам проранжировать и взвесить факторы и параметры имущественной оценки жилья в сложившейся и реновационной застройке. Они для удобства собраны в таблице и несомненно подлежат корректировке с учётом мнения каждого участника, каждого специалиста.


Мы ни на минуту не забываем, что специалисты построили Титаник, а дилетанты Ковчег.

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН