Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами
ВКонтакте

Работники и специалисты ЖКХ: дальше жить по действующему *жилкодексу* невозможно и недопустимо

Март месяц богат на отраслевые события в жилищной сфере. Уже в 16-ый раз 1 марта её специалисты и сотрудники отмечают годовщину вступившего в силу 1 марта 2005 года "жилищного кодекса". А спустя три недели, в третье воскресенье марта, приходит профессиональный праздник - День работников бытового обслуживания населения и ЖКХ, учреждённый в Советском Союзе в 1966 году.


В 2021 году, таким образом, радость 55-летнего юбилея профессионального праздника расшибается о 16-летний драматизм жилищно-коммунального регулирования.


18 марта 2021 года, в аккурат между этими событиями, Комитет ТПП РФ по ЖКХ провёл заседание «Правовые и экономические взаимоотношения в жилищной сфере: собственники, управляющие и поставщики коммунальных ресурсов». К обсуждению накопившихся в жилищной и смежной с ней - коммунальной сфере проблем были приглашены специалисты Комитета ТПП РФ, профессиональные участники системы ЖКХ, представители профильного комитета госдумы, минстроя, минэнерго, минэкономразвития, общественной палаты, жилищных, консалтинговых и юридических организаций, территориальных палат. Мероприятие было организовано в форме видео-конференции и благодаря этому география участников обсуждения оказалась неожиданно обширной, включая северные, уральско-сибирские и дальневосточные регионы России.


Практически все участники в тех или иных проблемных аспектах отмечали явные перекосы в действующем регулировании преимущественно в пользу ресурсоснабжающих организаций, их доминирование в правоотношениях, непрозрачность учёта ресурсов, независимо от прямых и непрямых договоров, необоснованность начислений платы, превышение объёмов и нарушения по качеству поставляемых ресурсов.


Примечательно, что в этот же день глава государства в сотый раз за последние 20 лет призвал ответственных лиц не допустить роста тарифов на коммунальные ресурсы и снижения качества ЖК-услуг.



Обмен мнениями о накопившихся в ЖКХ проблемах длился почти 4 часа, однако отнюдь не все участники обсуждения успели выразить своё отношение, оценки и предложения по стремительно ухудшающейся ситуации. Открыл заседание вице-президент ТПП РФ Дмитрий Курочкин. Во вступительном слове он подчеркнул сложность поднятой темы, которая касается глубоких и давно назревших проблем в сфере жилищных отношений между собственниками, управляющими многоквартирными домами, поставщиками коммунальных ресурсов в дома в условиях имеющихся правовых, структурных, экономических противоречий в жилищно-коммунальном регулировании.


«Сегодня положение дел в жилищной сфере нашей страны, несмотря на множество изменений и дополнений, внесённых в ЖК РФ и смежные подзаконные акты, все еще не удовлетворяет полностью ни собственников жилья, ни управляющих многоквартирными домами, ни поставщиков коммунальных ресурсов, ни органы власти. К сожалению, нормы законов принимаются без детального обсуждения со специалистами в сфере управления жилищным фондом и, как правило, не имеют глубокого научного обоснования. В результате, правовые и экономические взаимоотношения в жилищной сфере носят неустойчивый характер, постоянный рост платежей не компенсируется ростом их доходов, а число банкротств управляющих многоквартирными домами растёт. Все это требует квалифицированного обсуждения и подготовки предложений для законодателей. ТПП РФ готова задействовать все ресурсы, чтобы позиция делового сообщества, представленная Комитетом ТПП РФ в сфере ЖКХ, была не только услышана органами власти, но и реализована».


Андрей Широков отметил нарастание экономических и правовых проблем в жилищной сфере и обозначил ключевые вопросы повестки заседания:


«Мы договорились, что на сегодняшнее заседание выносим следующие вопросы: анализ правовой структуры жилищных отношений в действующем российском законодательстве; оценка дисбаланса прав, обязанностей и ответственности между собственниками жилья, жилищными объединениями, управляющими жильём, поставщиками коммунальных ресурсов, финансовыми посредниками; прямые договоры: проблемы применения и роль в достижении полной оплаты за коммунальные услуги; необходимые шаги по устранению правовых, структурных, экономических противоречий и диспропорций в жилищно-коммунальном регулировании».


Зампредседателя Союза юристов Москвы Александр Толмачёв представил доклад «Структура гражданских и жилищных правоотношений, возникающих при управлении, эксплуатации, содержании общего имущества собственников многоквартирных домов в РФ: права, обязанности, ответственность, договоры, долги, банкротство». Положения доклада с анализом действующего гражданского, жилищного законодательства, правоприменительной практики в сфере управления МКД направлены на выявление механизмов правовой напряжённости в ЖК-сфере, исправление ошибочных правовых решений, а также разработка предложений для внедрения исправленных правовых технологий с целью разрешения социальных конфликтов в российском обществе.

«Собственники объединялись в ТСЖ для реализации собственных жилищных прав за свой собственный счёт и со своими собственными обязательствами по отношению к собственному дому. При этом государство создало систему налоговых и тарифных льгот для объединившихся в ТСЖ собственников, надеясь, что такая государственная политика позволит не только снизить бремя расходов граждан при самоуправлении своим домов через ТСЖ, но и перенаправить высвобождающиеся госресурсы для решения задач по ликвидации аварийного жилищного фонда, а также помощи социально уязвимым категориям граждан».


Однако практика показала, что за последние несколько лет такая политика стала резко изменяться. «Создалась система, при которой сформировать новое ТСЖ стало во сто крат сложнее и дороже, лоббируются интересы только вновь нарождающихся монопольных групп в сфере жилищного управления и коммунального хозяйства, связанных административно, финансово и родственно с чиновничеством. Яркими примерами такого являются государственные и муниципальные бюджетные учреждения типа «Жилищник». Ранее созданные ТСЖ активно подвергаются атакам со стороны ГБУ, РСО через систему хитрых договорных отношений, раздуванием долгов и доведения до банкторства тех, кого невозможно банкротить, вводится любопытнейшая правовая схема дополнительной субсидиарной ответственности для всех членов правления ТСЖ, которые теперь должны отвечать личным имуществом за долги (реальные и мнимые) всех собственников».


Автор доклада предложил обсудить несколько примеров, связанных с подменой договоров, с правами на получение платежей и с банкротством. В заключение эксперт выразил мнение, что «уничтожив ТСЖ и отняв в обеспечение долгов перед ресурсниками имущество у нескольких собственников, ресурсоснабжающая организация не исправляет собственный реальный баланс потребления ресурсов, а законодатель не собирается взглянуть на положение дома после банкротства ТСЖ. Такая странная государственная политика и правовая практика приводит многоквартирные дома к упадку, а собственников к нищете».


Делая вывод Александр Толмачёв отметил, что нужно разработать новый ЖК РФ, а действующий кодекс сжечь.


Гендиректор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», член комитета Юрий Павленков представил обзор правовых коллизий и дисбаланса в жилищной сфере, обозначив три основные текущие характеристики жилищных отношений: необоснованность тарифов и нормативов, безучётность параметров МКД (отсутствие актуальных и достоверных сведений о параметрах домовладения, физическом износе) и объёмов коммунальных ресурсов, безотчётность платы за коммунальные ресурсы, отсутствие контроля количества и качества поставляемых ресурсов, обоснованности начислений.

В триаде жилищно-коммунальных отношений "собственник жилья - управляющий жильём - поставщик коммунального ресурса" сформировался очевидный регуляторный приоритет в пользу коммунальных монополий


Юрий Павленков вернулся к ретроспективному обзору обсуждения жилищного кодекса в 2005 году: предметом обсуждения были не принципиальные противоречия и коллизии в структуре жилищных отношений - права, обязанности и ответственность участников и их синхронизация с гражданским, земельным, тарифным, учётным, техническим, градостроительным и налоговым регулированием, а "экономические и социальные последствия" для "жильцов". То есть, авторы "ЖК РФ" разговорами о следствиях подменили обсуждение собственно порочных основ. На кривом и зыбком фундаменте стране предложили строить жилищные отношения с 90% "какбысобственников" МКД-жилья. И в таком виде "ЖК РФ" 16 лет бороздит просторы нашей Родины. Стоит отдать должное - самые негативные сценарии и прогнозы понимавших суть проблем осуществились. "ЖК РФ" весьма эффективно реализовал замыслы авторов, которые по "небольшому недоразумению" не совпали ни с правами и интересами граждан, ни жилищных объединений, ни профессиональных управляющих.


Расширение на практике начальной триады участников жилищных отношений по "жилкодексу": "житель/управляющий жильём/поставщик коммунальных ресурсов" до пирамиды ЖКХ с включением в триаду финансовых посредников - МФЦ, РКЦ, ЕРЦ, а также транзитёров коммунальных ресурсов в лице сетевых и сбытовых компаний, а также ликвидация института технического учёта и инвентаризации жилья фактически полностью исключило возможность со стороны граждан, надзорных и правоохранительных органов квалифицированного контроля количества и качества поставляемых ресурсов, обоснованности начислений, получения объективной отчётности и корректировки платы за ЖКУ.


Одним из самых пагубных результатов действия ЖК РФ стало стремительное сокращение числа ТСЖ (ЖСК), самой эффективной формы владения и управления жильём. Происходит это, в том числе за счёт банкротства жилищных объединений (преимущественно по инициативе РСО). И хотя общей обособленной статистики о случаях банкротства ТСЖ нет ни в арбитражном, ни в гражданском судопроизводстве, интернет пестрит предложениями юрфирм:


в 2010 году: 67 тыс ТСЖ - 425 млн кв м жилья

в 2019 году: 42 тыс ТСЖ - 257 млн кв м жилья



Ярчайшей иллюстрацией неработающего или именно работающего против владельцев многоквартирного жилья "жилкодекса" является совершенно игнорируемая судами норма ст. 135 ЖК РФ "6. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества".


В результате банкротство ТСЖ с возложением на членов правления специализированной некоммерческой жилищной организации субсидиарной материальной ответственности по обязательствам третьих лиц в стране цветёт пышным цветом.



Кроме того, совершенно бесполезным, порочным по форме и содержанию, стало введение рудиментарного института лицензирования деятельности по управлению МКД. Введение лицензий в совокупности с реформой контрольно-надзорной деятельности и приостановкой технического учёта и инвентаризации жилищного фонда не привело ни к повышению качества услуг, ни тем более к улучшению техсостояния домов. О чём также в 2014 году предупреждали специалисты Комитета.


Жилищный надзор и лицензионный контроль нацелены на «палочный учёт», имеют не профилактический, а ярко выраженный карательно-штрафной характер, своей целью ставят не контроль технического состояния ОЖН, а "обслуживание жалоб жильцов". Изъятые из эксплуатации штрафные средства в фонды развития жилья не возвращаются.


В качестве альтернативной модели жилищных отношений в России с уникальной структурой и составом МКД-собственности, как и уникальной численностью собственников жилья, Ю.Павленков предложил несколько принципиальных положений, нуждающихся в отражении в жилищном праве:


- формирование в каждом многоквартирном доме (комплексе малоэтэжной индивидуальной жилой застройки) полноценного жилого совладения в виде объекта (единый земельно-имущественный комплекс с регистрацией ОИ в ГКН и ЕГРП) и субъекта прав (ТСЖ с обязательным участием всех совладельцев кондоминиума)


- формирование квалифицированного заказчика жилищно-коммунальных услуг в лице участников жилого совладения (ТСЖ, ЖК, ЖСК, ТСН)


- формирование и развитие института комплексного профессионального управления жилой недвижимостью, организующего управление жилым активом, экономикой недвижимости, технической эксплуатацией, взаимодействием с поставщиками коммунальных ресурсов и другими лицами


- восстановление института технического учёта и инвентаризации жилой недвижимости


- создание условий по государственной поддержке и развитию полноценного жилищного самоуправления


- кардинальный пересмотр роли и функций органов надзора и контроля в жилищной сфере.


Управляющий многоквартирным жильём, депутат муниципального собрания п. Ставрово Владимирской области Андрей Фролов подтвердил на примере преднамереннные административные усилия по дискриминации жилищных объединений путём постановки некоммерческих специализированных организаций (ТСЖ, ЖСК, ТСН) в один ряд с коммерческими управляющими компаниями, приводящими к деградации института ТСЖ.


Он предложил дополнить ч.2 ст. 291 ГК РФ следующей формулировкой: «Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья с правом не подтверждать свой статус в министерстве юстиции."


Кроме того, целесообразно вернуть жилищным объединениям ОКВЭД 70.32 "Управление недвижимым имуществом" как основнаой для ТСЖ, ЖСК и ТСН вид деятельности с целью возможности восстановить их права на получение налоговых льгот.

Доцент финансового университета при правительстве Сусана Киракосян отметила высокую политизацию жилищной сферы, отсутствие баланса интересов участников, низкий уровень конкуренции в сфере управления жильём, высокий уровень конфликтности, отсутствие законодательных стимулов для переговоров между собственниками и управляющими организациями и между управляющими организациями и ресурсоснабжающими организациями, большой процент банкротств УО и ТСЖ. Ярким примером существующих проблем является количество судебных актов о взыскании коммунальными монополиями якобы "долгов УО, ТСЖ" в период с 1 января по 15 марта 2021 гг. – 3 080 дел.


Представитель фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер в своём докладе обозначила системную проблему реализации прав и обязанностей, предложив новое определение владельцев жилья в форме "сообщества собственников общего имущества". Фактически каждый из более 30 выступающих в той или иной форме настоятельно призывал причастных к жилищной сфере отраслевых специалистов к кардинальной переработке жилищного законодательства с переориентацией его на интересы собственников жилья, выразителей их коллективных прав, обязанностей и заказчиков услуг - жилищных объединений, и института профессиональных управляющих жилой недвижимостью.


Таким образом, нарастающий клубок противоречий в жилищной сфере между собственниками жилья – управляющими жильём (ТСЖ, ЖК, ЖСК, УК) и поставщиками коммунальных ресурсов можно охарактеризовать формулой – перманентный и неразрешимый конфликт, 100% жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК) и коммерческих управляющих (УК, УО) находятся в состоянии судебных разбирательств по инициативе РСО.


"Необходимо разрабатывать новый Жилищный кодекс на основе глубокого анализа правоприменения действующего закона с участием и учётом мнения профессионального сообщества, работающего в сфере ЖКХ", заключил председатель Комитета Андрей Широков.


Вообще говоря, новые подходы, структура, основные принципы современного жилищного регулирования давно осмыслены, сотни раз обсуждены и готовы к воплощению на нормативно-правовом языке. Следующему - восьмому призыву госдумы - предстоит эту важную задачу воплотить в жизнь.


И главное - всем специалистам и группам коммерческого интереса не стоит ни на секунду забывать о том, что жилищное регулирование, в том числе, жилищный кодекс направлены не столько на реализацию интересов хозяйствующих субъектов, экономических акторов, сколько на благоприятное, комфортное, безопасное и доступное удовлетворение гражданами России жилищного блага, их неотъемлемого конституционного права на жилище. А обсуждаемые, в том числе, в рамках прошедшего заседания Комитета проблемы и предложения, всего лишь средства и инструменты достижения названной национальной цели.

Список недавних новостей
%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2021 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН  

     Редакция не обязана во всём соглашаться с авторами