Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

На форуме АРХ Москва названы преимущества реконструкции жилья по сравнению с реновацией

На нескольких форумных площадках прошедшей 25-й Международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ Москва» специалисты из разных регионов обсудили вопросы реконструкции и энергоэффективной модернизации пятиэтажного жилья. Значительное место было отведено вопросу санации технически крепких многоквартирных домов (МКД) как альтернативы их сносу под видом т.н. "реновации жилищного фонда" города Москвы. Реконструкция (как частный случай санации и ревитализации*) предполагает обстройку и надстройку существующих мало- и средне- этажных МКД с улучшением их объёмно-планировочных, инженерно-технических и энергопотребляющих параметров и характеристик. Дополнительный вес новых строительных конструкций распределяется на внешних независимых фундаментных пилонах, исключающих увеличение нагрузки на существующие фундаменты и стены.



Пректы ревитализации с реконструкцией жилья по сравнению с реновацией (сносом) обладают многими преимуществами: 


1. Сохранение привычной для жителей среды обитания, включая зелёные насаждения, объекты социальной, культурной, спортивной, бытовой инфраструктуры, а также маршрутов передвижения.


2. Приоритет для жителей существующей застройки в приобретении дополнительно построенных площадей по цене ниже рыночной или с использованием стимулирующих механизмов. Отсутствие затрат на переезд жителей.


3. Сокращение сроков выполнения работ на 25 - 40%.


4. Сокращение сметной стоимости работ по реконструкции зданий на 30 - 40%, сокращение инфраструктурных затрат на технологические присоединения до 80%, сокращение сроков и затрат на выделение и оформление земельных участков под строительство.


5. Отсутствие затрат на утилизацию снесённых домов.


6. Активное вовлечение жителей, как совладельцев муниципальной территории и акторов соучастного проектирования в проекты ревитализации кварталов существующей застройки на самых первых этапах. Выработка и согласование на ранних стадиях основных параметров проектов, минимизация социальных конфликтов жителей с застройщиками и администрацией. Совместный публичный выбор исполнителя - застройщика для реализации проектов ревитализации - реконструкции на общих собраниях в соответствии с Жилищным, Земельным и Градостроительным кодексами.


7. Исключение проблемы обманутых дольщиков за счёт применения в проектах ревитализации застроенных территорий проверенных и публичных финансово-экономических механизмов, основанных на проектном финансировании и эскроу-счетах жителей - участников проектов ревитализации и реконструкции кварталов существующей застройки.


8. Минимизация бюджетных затрат в проектах ревитализации/реконструкции застроенных территорий всех уровней.

9. Одно из главных преимуществ проектов реконструкции домов мало и среднеэтажной застройки заключается в том, что для пассивных жителей - собственников жилья реконструкция домов происходит на безвозмездной основе.



Архитектор, почётный строитель города Москвы Алексей Кротов рассказал о нескольких способах реконструкции 5-этажных зданий.

«Можно сделать реконструкцию с подключением манёвренного жилищного фонда, когда людям предоставляется жильё на время строительного процесса, а потом снова вселяются в те квартиры, в которых они жили. Подобная реконструкция проводилась в 50-60-е годы, тогда в старых зданиях менялись перекрытия с деревянных на железобетонные. Также жилые дома могли надстроить на 1-2 этажа, потому что здания крепкие, — рассказал Алексей Кротов. — Есть способ с полным отселением, например, как было сделано при реконструкции дома №4 на Химкинском бульваре. Это позволило нам провести реконструкцию не только с заменой всех коммуникаций, но изменением квартирографии, когда к 1-3-комнатным квартирам мы добавили второй уровень и получили 4-5-комнатные помещения. В таком случае понятно, что люди уже не смогли вернуться в свои квартиры».

В Москве по инициативе собственников дома на Мишина, 32 успешно реализован проект реконструкции здания без отселения. Жители дома стали соинвесторами. В результате стоимость приобретённого нового жилья получилась втрое дешевле рыночной стоимости: вместо 200 тыс руб за 1 кв. м они заплатили по 60 тыс.



В каждом способе есть свои преимущества и недостатки. Например, преимуществом реконструкции с отселением Кротов считает возможность принять кардинальное решение, что невозможно сделать при существующих жильцах, когда им необходимо пользоваться всеми коммуникациями в доме. Поэтому время процесса строительства и замены коммуникаций растягивается, а сроки строительства значительно увеличиваются. Так, по словам архитектора, 100-квартиный дом на Мишина, 32 был реконструирован за 9 месяцев, в то время как 16-квартирный дом на Химкинском бульваре — за несколько лет. 

Архитектор, президент АНО «Национальное агентство по проблемам реновации городских территорий» Владимир Вершинин представил проект реконструкции с отселением в стартовое жилье в 5-м микрорайоне района Северное Тушино г. Москвы, где горожане могут получить жилье буквально в соседнем дворе. Проект предполагает строительство стартовых площадок в виде вставок между пятиэтажными домами, но с параметрами, которые были заявлены на старте столичной программы реновации, что позволяет получить большую волну переселения. 


Для сравнения эксперт привел ранее предложенный коллегами из Москомархитектуры проект по программе реновации в микрорайоне, который, как он отметил, вызвал общественный резонанс среди горожан

«В районе существующая 5-этажная застройка — это 9,2 тысячи кв. м на 1 га, однако, согласно проекту Москомархитектуры, средняя плотность — 41 тысяча кв. м на 1 га, то есть получается сверхпереуплотнение. Более того, выяснилось, что в ведомстве посчитали, что якобы в районе средняя этажность составляет 14 этажей. Мы прогулялись, провели свои расчеты и выяснилось, что на деле это 12 этажей. По документам себестоимость строительства по программе реновации за 1 кв. м составляет 105 тысяч рублей, хотя в реальном секторе он стоит 50 тысяч рублей. Нам говорят: «Вы не волнуйтесь, там немножко коммерция»: в проекте изначально 207 тысяч кв. м рассчитано на переселение и 245 – на покупку. Даже в стартовых домах были площади на свободную продажу, а не на докупку. Такой подход приводит к только перенаселению, — рассказал Владимир Вершинин. — У нас же получилось, что 161 тыс. кв. м — в Жилкомсервисе выделили 22 пятиэтажных дома – площадь 5-этажной застройки и 312 тысяч, если мы их увеличиваем. При существующей плотности 9,2 тысячи кв. м на га в реновируемой зоне мы доходим не до 41 тысячи, а до 14,5 тысяч. Прирост населения получается 20%, что в пять раз меньше, чем предлагают коллеги из Москомархитектуры, то есть это Шанхай, Пекин, но не район Северное Тушино и не Москва». 

При реконструкции и локальном новом строительстве меняется квартирография. Увеличение площадей происходит с коэффициентом 1.4, дополнительные метры переселенцам предоставляются на безвозмездной основе.


Юрий Павленков, генеральный директор НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" в своём сообщении рассказал об угрозе для собственников жилья в России от внесённого в госдуму проекта закона "о комплеском развитии территории", который не только повторяет, но и усиливает пороки московского закона о реновации. В данном проекте существенно упрощаются нормативы по "освоению застроенных территорий" через "проекты комплексного развития территорий" (КРТ), отменяются многие градостроительные и жилищные нормы, ограничивающие аппетиты застройщиков, аффилированных с ними администраций и банков.



Отменяются права на защиту жилой собственности и сложившейся среды обитания, если решение принято 2/3 голосующей массы, снижаются или нивелируются ограничения по предельной плотности, этажности, инсоляции, экологическим нормам и прочим параметрам комфортной среды обитания. Достаточно взглянуть не несколько реновационных московских площадок, чтобы ужаснуться от будущих многолетних перспектив его обитателей. Он даже сравнил некоторые московские проекты реновации с преднамеренным формированием в столице антисоциальных условий по аналогии с неудачным американским экспериментом Пруитт Айгоу.


Ликвидированный социальный эксперимент Пруитт Айгоу


Невнятно прописаны механизмы денежной компенсации в случаях принудительного изъятия жилья, например, для "государственных и муниципальных нужд". Законопроект прописан слишком явно в интересах девелоперов и банкиров и способен породить конфликты в ещё большей мере, чем это повсеместно происходит в Москве.


Альтернативой грядущим рискам и угрозам для жителей муниципальных образований страны при реализации КРТ могут рассматриваться проекты комплексной ревитализации*, в которых максимально реализуются права и интересы совладельцев территорий муниципальных образований, где сами жители выступают и заказчиками, и инвесторами и выгодополучателями от реализуемых проектов.


По сути, для этого всё готово. И не требуются никакие новые законы.



В проекты комплексной ревитализации прекрасно вписываются отработанные в течение полутора лет механизмы проектного финансирования с эскроу-счетами жителей - участников проектов. Они исключают появление "обманутых дольщиков" и контролируют застройщиков, нанятых решениями общих собраний собственников при участии представителей муниципальных администраций.


А при использовании инструментов льготной ипотеки и синхронизации программ "капитального ремонта", ликвидации аварийного жилья и развития муниципальной энерго и коммунальной инфраструктуры такие проекты становятся суперэффективными и социально дружественными жителю любого города России.

* - ревитализация - процесс воссоздания и оживления городского пространства. Основной принцип ревитализации заключается в раскрытии новых возможностей старых территорий и построек. В процессе ревитализации используется комплексный подход с целью сохранения самобытности, аутентичности, идентичности и исторических ресурсов городской среды.

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН