Полностью 
ВКонтакте
Список недавних новостей

*Какбыремонт* жилья: без учёта, отчётов, лекал и мерил

Миновало 6 полных лет с момента, когда граждан страны под предлогом т.н. "капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов" и под давлением административного пресса заставили отдавать деньги в специально созданные для этих целей региональные конторы "некоммерческого характера", сомнительного происхождения и низкой социальной ответственности.


Как всё начиналось


Принуждая граждан к "взносам на какбыремонт" юридически несуществующего "общего имущества" в кубышки с низкой административной, учётной и материальной ответственностью авторы заведомо мутной инициативы напрочь проигнорировали данные ранее обещания и обязательства по приведению "государством" домов в надлежащее техническое состояние.


Ст. 16 ФЗ-1541-I "О приватизации ЖФ в РФ":


Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.


12 апреля 2016 года Конституционный суд РФ постановил, что федеральному органу законодательной власти надлежит установить механизм исполнения сохранённой за бывшим наймодателем обязанности, согласованный с закреплённым в Жилищном кодексе РФ порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.


Козлов, Сидякин, Качкаев, Исмагилов


2016 год: Сидякин, Чибис, Разворотнева, Мамонова - "Энергоэффективный капремонт жилья снизит платежи за коммунальные услуги"


Сидякин (торчит в телефоне), Чибис (гнёт пальцы), Разворотнева (понимает, что имитация, но подневольна), Мамонова (понимает, но за последствия не отвечает)


Нам не удалось обнаружить в официальных информсистемах ЖКХ хотя бы один МКД в России, в котором в результате "энергоэффективного капремонта" снизились бы платежи граждан за ЖКУ. Возможно в результате данного обзора страна наконец обнаружит подобные примеры для последующего распространения на всю страну?!


Качкаев, Николаева, Хованская

Разворотнева, Чибис

Чибис, Мень

Цицин, Степашин, Егоров


Номинально, то есть в соответствиии с 271-ФЗ, программы "какбыремонта" действуют до 2041 года, однако есть регионы-стахановцы, продлившие сроки какбыремонтов аж до середины XXI века. При этом, естественно, "как бы собственников как бы общего имущества" спрашивать никто не собирался.


Традиционный подход авторов "капремонтного" умысла неоригинален - с момента нажатия кнопки "оплатить" в кабинке "потребителя" этот потребитель больше ни малейшего отношения к своим деньгам и принятию решений по любым вопросам "как бы ремонта" не имеет. Подход в точности скопирован с пенсионной и налоговой системы страны, если не учитывать исключения со специальными счетами ТСЖ и УК, которые, как видно из сводной таблицы, не превышают 10%. И в применении к исследуемому вопросу - механизмам и инструментам контроля объёмов и качества работ и проверкам на региональном и федеральном уровнях эффективности исполнения программ - имеет самое прямое и непосредственное отношение.



Спустя 6 лет


В рамках подготовки к заседанию Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ по теме: «Спецсчёт для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме: проблемы и пути решения» мы попытались комплексно оценить результаты региональных программ "КР ОИ МКД" и надзора над их исполнением на федеральном уровне за период действия данной инициативы (2014 - 2020 гг).


Сказать, что результаты даже поверхностного исследования повергли нас в шок - ничего не сказать! (Поверхностным оно оказалось не из-за ограниченности понимания задачи, недостатка времени или лени).



Не глубоким исследование оказалось вследствие отсутствия в публичных отраслевых информационных системах количественных и качественных данных, позволяющих оценить эффективность исполнения программ и работ по "КР ОИ МКД".

Специальное заседание Комитета и предсказуемые выводы


Целью заседания Комитета ТПП РФ по ЖКХ ставилась задача оценить эффективность реализации программ капремонта ОИ МКД с использованием спецсчетов управляющих организаций и ТСЖ. Участие ТСЖ, управляющих и эксплуатирующих организаций в проведении контроля за капремонтом, как заинтересованной совместно с собственниками стороны, изначально и всегда рассматривалось в качестве важнейшего условия качественного выполнения работ.


До сих пор нет обобщённых данных - сколько всего по стране собрано средств граждан накопительным итогом! По оценке специалистов общий размер собранных средств - от 2,7 до 4,3 ₽ трлн


Обсуждение вышло за рамки проблем применения специальных счетов управляющих компаний и жилищных объединений при подготовке и проведении КР ОИ МКД. Обзор региональных практик, федеральных инструментов и механизмов надзора и оценки эффективности заставил более масштабно подойти к оценке 6-летних результатов всероссийского эксперимента.


Как видим, даже отчёт о количественном проценте исполнения программ

в 2020 году в целом не соответствует исполнению по категориям


Особо ещё раз подчеркнём, что в публичных отчётах о результатах масштабной имитации оказалось чрезвычайно мало содержательно полезной информации об объёмах выполненых работ накопительным итогом с начала действия программы, фактически полностью отсутствуют данные о качестве работ, нет зафиксированных в технической, кадастровой, инвентаризационной документации объектов сведений о восстановительной стоимости работ.


Иными словами - расход средств граждан из региональных фондов "КР ОИ МКД" с их списанием по сметным ведомостям есть, а прихода в дома в виде восстановительной стоимости (ремонтно-строительных работ) с изменением размера физического износа - нет! Таким образом, можно признать, что все собранные за всё время всероссийской имитации капремонта и "освоенные" через региональных операторов средства граждан бесследно испарились!


Между тем, если результаты "КР ОИ МКД" рассматривать через сравнительную оценку способов накопления средств и выполнения работ на счёте регоператора и спецсчёте УК и ТСЖ, то очевидны существенные преимущества по качеству работ и эффективности освоения средств в пользу последних.


В своих сообщениях участники обсуждения многократно подтверждали этот вывод.


Примеров успешных высокоэффективных работ по КР ОИ МКД силами жилищных объединений и управляющих компаний или при их активном контроле исполнения работ третьими лицами за истекшие 6 лет накопилось достаточное количество.


Результаты капремонта кровли ТСЖ Ставрово Владимирской обл.

Замена лифтов по капремонту УК Городская, г. Ижевск

Из приведённой таблицы следует, что по состоянию на октябрь 3,5 % спецсчетов находятся у УО, 3,9% у жилищных объединений и 4,4% открыли спецсчета у регоператора – здесь также нет дифференциации по УО и ТСЖ.


Вместе с тем, в результате данного обзора установлен передовой субъект РФ – Удмуртская республика, у которого в целом удельная пропорция спецсчетов УО составляет более 30 % (по г. Ижевску – более 45%), ТСЖ - более 6%.


Данная схема отдельными управляющими организациями реализуется с 2004 года, принятие 271-ФЗ значительно усложнило накопление средств и исполнение работ по КР ОИ с участием управляющих организаций. Между тем, 271-ФЗ не смог помешать в реализации данного способа капитальных ремонтов МКД, собственники поддержали накопление средств и выполнение работ управляющими.



Позитивный опыт организации управляющими организациями г. Ижевска накоплений средств и выполнения работ по КР ОИ МКД представлен ниже:


«Совместно с собственниками жилья УО приняла решения о формировании фондов капитального ремонта на спецсчетах 172 домов, владельцами спецсчетов выбрали управляющую организацию. Жители 62 домов с малой этажностью остались у регионального оператора.


За период с 01.01.2014 г. по 31.10.2020 г. выполнено работ по капитальному ремонту на сумму 402.396.385,67 руб., начислено к оплате взносов за кап. ремонт за тот же период 366.866.788,85 руб. В настоящий момент общий объём долговых обязательств собственников жилья перед УО по уже выполненным капитальным ремонтам составляет 80 млн руб.


Приоритет по видам работ устанавливают собственники по рекомендациям УО, вначале выполняются самые необходимые работы: установка приборов учёта, ремонт крыши, замена стояков ГВС и ХВС (вертикальных трубопроводов через этажи), замена труб в подвалах, замена системы электроснабжения, замена лифтов. Работы производятся частями: ремонт крыши над одним из подъездов, потом над остальными; замена стояков поподъездно и т.п. Оплаченные взносы не обесцениваются, а сразу направляются на проведение работ. При острой необходимости УО с использованием частных залоговых активов учредителей УО привлекают небанковские займы в рассрочку платежей до трёх лет.

Такой принцип позволяет устранить в домах экстренные проблемы: протечки крыш, затопление квартир при порывах труб и пр.


Работы производятся преимущественно силами УО, для выполнения специальных работ (в объёме 25%) УО привлекает специализированных подрядчиков.


Качество работ высокое в связи с последующей эксплуатацией домов самой УО".


Однако, возникают позитивные примеры не благодаря, а вопреки поддержке частных инициатив со стороны многочисленных и бесполезных "институтов развития": фонда реформы ЖКХ, "региональных операторов капремонта", Дом.РФ, корпорации МСП, фонда защиты дольщиков, центров энергоэффективности, а также умирающих БТИ, госжилнадзора и пр.


Фонд реформы ЖКХ, к слову, компенсирует регоператорам КР проценты по займам на капремонт, новостная лента Реформы.ЖКХ пестрит пропагандой "энергоэффективного капремонта", но конкретных примеров с повышенными энергоэффективными показателями домов и подтверждением жителями снижения ЖКУ по факту выполненных работ на сайте не обнаружено.

В ходе обсуждения директор управляющей компании Светлана Ремизова отметила, что при принятии решения о проведении тех или иных работ по капитальному ремонту требуется не только решение собственников, как правило не имеющих достаточно информации и познаний в отношении КР ОИ МКД, но и квалифицированного технического заключения о состоянии объекта. Кроме того, необходимы согласование методик проведения работ, поэтому на всех этих этапах просто необходимо привлечение управляющих, эксплуатирующих и специализированных организаций. Но в отличие от нормативной базы для КР ОИ МКД региональных операторов, документация по спецсчетам носит рекомендательный характер.


Презентация НП ЭУН "Индустрия Сервейинг"


Предложения, рекомендации, ожидания


На основании обзора результатов действия программы КР ОИ МКД и обсуждения на заседании Комитета НП ЭУН "Индустрия Сервейинг" подготовило предложения:


1. Предложить минстройЖКХ совместно с фондом реформы ЖКХ провести комплексную оценку эффективности исполнения программ капитального ремонта ОИ МКД. Результаты комплексной оценки опубликовать. Разработать предложения по правовым изменениям и методические рекомендации.


В критерии оценки эффективности программ КР ОИ МКД целесообразно включить: наличие в программе количественных и качественных показателей, утверждение публичной электронной формы обеспечения гарантийных обязательств исполнителем работ, публичный индикативный контроль хода исполнения программ в режиме реального времени с помощью инфраструктуры пространственных данных, отражение восстановительной стоимости работ по КР в технической, кадастровой, бухгалтерской документации и электронном паспорте МКД, отражение объёмов выполненных работ в величине износа МКД в соответствии с долевой пропорцией элементов общего имущества, отражение работ по капремонту в информационных системах реформаЖКХ, ГИС ЖКХ, БТИ, Росреестра, госжилнадзора.


В критерии оценки качества выполнения работ по КР ОИ МКД целесообразно включить: наличие квалифицированного технического заключения и ТЭО по результатам документального и инструментального обследования техсостояния МКД; наличие утверждённых и согласованных с собственниками и управляющими перечня видов и проектов работ; наличие подтверждённой квалификации, опыта и страхования ответственности исполнителем работ, участие представителя собственников в отборе исполнителя; процедурное участие представителей собственников и управляющих на всех этапах работ по КР ОИ, наличие трёхсторонних актов выполненных работ с фиксацией проектных параметров и характеристик элементов и систем, контроль трёхсторонней комиссией в течение гарантийного срока проектных эксплуатационных и энергопотребляющих параметров, отражение сведений о КР ОИ в техническом, электронном паспортах МКД.


2. На основе комплексной оценки определить лучшие и худшие региональные практики исполнения программ. Опубликовать результаты.


3. Предложить минстрою совместно с фондом реформы ЖКХ и комитетом ТПП РФ по ЖКХ разработать (в рамках исполнения поручения президента о техучёте и инвентаризации) систему технического учёта, инвентаризации и мониторинга технического состояния МКД и методику отчётности заказчиков и исполнителей работ по КР ОИ МКД по отражению восстановительной стоимости работ и удельной величины износа по каждому виду работ (элементу ОИ) в технической, кадастровой, бухгалтерской документации МКД и в электронном паспорте дома.


4. Предложить минстройЖКХ совместно с комитетом ТПП РФ по ЖКХ и фондом реформы ЖКХ подготовить предложения по совершенствованию финансово-экономических механизмов и инструментов комплексной энергоэффективной реконструкции и капитального ремонта МКД (по аналогии с проектным финансированием нового жилищного строительства с использованием эскроу-счетов граждан), выполняемых УК и ТСЖ.


Предложения по результатам обсуждения направлены в адрес минстройЖКХ и комитета госдумы по жилищной политике и ЖКХ.


Данная задача приобретает особое значение в условиях неработающего института БТИ, профанационного госжилнадзора, подменяющего надзор над техническим состоянием домов штрафами "по жалобам жильцов", и внесения в госдуму очередной скандальной инициативы по т.н. "комплексному развитию территорий", предполагающей, по аналогии с московской "реновацией", тотальный квартальный снос домов.

%D0%9F%D1%80%D0%B5%D0%B4%20%D0%A2%D0%A1%
%D0%A1%D0%BA%D1%80%D0%B8%D0%BD%D1%88%D0%

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv
  • Индустрия Сервейинг на ФБ

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН