О необходимости кардинального пересмотра принципов, механизмов и финансовых инструментов программ реновации объектов жилой недвижимости

18-04-2019

Обзор принятых в 2012 – 2014 годах в соответствии с изменениями в Жилищный кодекс «региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» с введением обязательных платежей граждан (далее – программы КР ОИ МКД), свидетельствует об их чрезвычайно низком правовом, административно-организационном и экономическом потенциале. В программах отсутствуют условия для объективного технико-экономического обоснования решаемых задач как на уровне региональных программ, так и на уровне многоквартирных домов, не создана система мер по управлению эффективностью и рисками в процессе их исполнения.

Отсутствие в действующих программах КР ОИ МКД механизмов управления рисками и эффективностью обусловлена фундаментальными недостатками, заложенными в жилищное и гражданское законодательство, но кроме того, неразвитостью финансово-инвестиционной инфраструктуры, в том числе, отсталостью отраслевых институтов развития. Данные выводы подтверждаются независимыми экспертными оценками проблем отраслевого регулирования и собственно программ КР ОИ МКД, широко освещёнными в ходе расширенного заседания "Совета по жилищно-коммунальному хозяйству" Экспертного совета фракции "Справедливая Россия" 2 декабря 2014 года в ГД РФ: «Проблемы соблюдения прав граждан при организации региональных систем капитального ремонта»1.  

 

По сведениям официального портала2 Фонда содействия реформированию ЖКХ, в список капитального ремонта по Российской Федерации (по состоянию на 1.01.2015 г., за исключением 16 субъектов РФ) включено 649 397 многоквартирных домов общей площадью 1676,5 млн. кв. м с общим количеством работ (услуг) 6 242 457 шт. Как в федеральном, так и в региональном разрезе сведения о программах представлены самыми общими количественными, в основном, техническими показателями, в том числе:  

- доля общей площади многоквартирных домов, в отношении которых проведен мониторинг технического состояния;

- доля количества работ (услуг), выполнение которых планируется осуществлять в рамках региональной программы капитального ремонта суммарно по всем видам работ (услуг) во всех многоквартирных домах с установленным сроком окончания таких работ (услуг);

- доля обеспеченности финансовыми средствами работ (услуг) программы в текущем году;

- доля предоставленных по заявкам субъекта Российской Федерации средств Фонда;

- доля собираемости средств собственников помещений в многоквартирных домах;

- доля работ (услуг), фактически включенных в договоры подряда;

- доля работ (услуг), фактически исполненных по договорам подряда.

Перед специалистами остаются открытыми вопросы: какое содержательное наполнение имеют, например, сведения об общем количестве работ и услуг? Какое значение они несут в процессе управления программами, и каким образом они способны повлиять на эффективность их исполнения? Включение единственного показателя: «качество планирования региональной программы капитального ремонта» не имеет содержательного и методического толкования, поэтому также не может применяться для оценки собственно качества реализации как программ в целом, так и их объектов – многоквартирных домов.     

Как видно из данного перечня показателей, для проведения качественной оценки и анализа эффективности исполнения программ КР ОИ МКД на всех уровнях – федеральном, региональном, муниципальном и объектовом, необходимые сведения отсутствуют. В этом контексте остаётся неясным, на основании каких показателей и инструментов авторы нормативных правовых актов и методик о «региональных системах КР ОИ МКД» планировали оценивать технико-экономическую целесообразность тех или иных программных мероприятий и механизмов, а также эффективность реализации программ КР ОИ МКД в целом?

Методическое сопровождение программ КР ОИ МКД не даёт ответов на основные вопросы управления рисками утраты накапливаемых средств и защиты их от инфляции. Не дают ответа на данный вопрос и рекомендации ЦБ РФ (Письмо ЦБ РФ от 12 сентября 2014 г. N 41-2-2-5/1657)3.

На этих и иных основаниях специалисты и граждане закономерно подвергают сомнению средне- и долгосрочные перспективы успешного исполнения программ в нынешнем виде, особенно с учётом обзора складывающейся практики в субъектах РФ.

В декабре 2014 года состоялось утверждение общих параметров программы капитального ремонта МКД в городе Москве. Оно продемонстрировало сохранение традиционных подходов, что свидетельствует о неготовности региональных администраций к построению эффективной административно-правовой и экономической модели воспроизводства объектов жилой недвижимости на принципах транспарентного партнёрства граждан, корпоративных и административных институтов.

Общественный дискурс по проекту программы в городе Москве начался с предложений о возможной величине будущего сбора, хотя обсуждение целесообразно было начать с необходимости изменения целей, принципов, методов реализации и механизмов управления программой КР ОИ МКД, неудачно стартовавшей в подавляющем большинстве регионов России (см. информационный обзор и сведения портала реформажкх.ру4). Московской администрацией не было предварительно представлено публичное правовое и экономическое обоснование исходных и последующих условий реализации программы, несмотря на её значительную продолжительность – 30 лет, высокую стоимость – не менее 700 млрд. руб. и охват – более 5 млн. домохозяйств.

2 декабря 2014 г. в Государственной Думе состоялось обсуждение текущих результатов реализации программы КР ОИ МКД в субъектах РФ. Прошедший дискурс и анализ официальных отчётов операторов региональных систем капитального ремонта свидетельствует о низких показателях и качестве исполнения программ, а в некоторых регионах – об их фактическом провале, в том числе, со случаями отказа граждан участвовать в них, в т.ч., осуществлять взносы на капитальный ремонт (Ленинградская область – доля собираемости средств собственников на 1.01.2015 г. - 33, 75 %,  в том числе, в отдельных МО – доля не превышает 17 и 24%5).

Причинами низкого качества исполнения Программ являются спрогнозированные и акцентированные ранее базисные проблемы нормативно-правового регулирования вопросов гражданского оборота и воспроизводства объектов жилой недвижимости на федеральном уровне (ЖК РФ, ГК РФ, ГрК РФ, НК РФ, БК РФ, 271-ФЗ, 122-ФЗ, 123-ФЗ, 221-ФЗ, 185-ФЗ, постановления правительства РФ и иные документы), а также институциональные, методологические и организационно-административные отраслевые и территориальные проблемы. Эти факторы, как закономерное следствие, порождают устойчивое недоверие граждан к данной законодательно-административной инициативе.

Основываясь на анализе причин низкого качества и эффективности исполнения программ КР ОИ МКД в субъектах России в 2014 году, подготовлены предложения и рекомендации для разработки альтернативной модели программы реновации и реконструкции объектов жилой многоквартирной недвижимости, реализующей отличные от применяемых принципы и инструменты.

Часть предложений носит институциональный характер и требует корректировки нормативного правового регулирования на федеральном уровне. Часть рекомендаций отдельные субъекты России с особым финансово-экономическим потенциалом способны реализовать самостоятельно, опираясь на собственную нормативно-правовую, институциональную и финансово-экономическую базу.

 

Предложения*

о принципах и финансовых инструментах программ

реновации и реконструкции объектов жилой недвижимости

 

Целями реализации предлагаемых принципов, механизмов и инструментов при разработке и исполнении работоспособной конструкции и модели программы реновации и реконструкции объектов жилой многоквартирной недвижимости (далее – программы реновации ОЖН) являются:

- замещение высоко рискованных, экономически неэффективных, со значительным социальным конфликтным потенциалом методов и механизмов управления программой – на стимулирующие методы и механизмы и производные финансовые инструменты;

 

                       _______________________________

* © - является авторской разработкой коллектива экспертов НП ЭУН «Индустрия Сервейинг» под общим руководством Павленкова Ю.В., при полном или частичном использовании материалов – ссылка обязательна

 

- создание комплексной финансово-инвестиционной (в том числе, страховой) и информационно-технологической инфраструктуры учета, управления и воспроизводства ОЖН;

- возможность учёта и обновления в городском реестре недвижимости стоимостных показателей ОЖН – кадастровой стоимости, фактически учитывающей состав и состояние инфраструктуры ОЖН с существенно улучшенными техническими и энергопотребляющими характеристиками (с отражением новых экономических параметров восстановительной рекапитализации ОЖН);

- достижение необходимого уровня функциональности и эффективности управления развитием долговременных программ реновации ОЖН.

 

1. Объект программы реновации ОЖН – общее имущество многоквартирного дома – учтённый в ГКН и зарегистрированный в ЕГРП единый земельно-имущественный комплекс.

 

Объектом программы является прошедшее имущественную и техническую инвентаризацию, утверждённое на общем собрании собственников жилых помещений, учтённое в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и зарегистрированное в ЕГРП общее имущество многоквартирного дома – легитимизованный в юридическом аспекте жилой единый земельно-имущественный комплекс.

Используя федеральную инициативу о проведении в 2015 – 2019 гг. очередной итерации по сплошному кадастровому учёту объектов недвижимости в субъектах региональные и муниципальные администрации инициируют процедуры имущественной и технической инвентаризации объектов программ – общего имущества многоквартирных домов (ОИ МКД), включённых в краткосрочный (3 – 5 лет) план реновации ОЖН. Проведение процедур инвентаризации и учёта в ГКН является основой экономической оценки восстановительной стоимости и разработки индивидуальных проектов реновации ОЖН, а также базой для формирования его достоверной кадастровой стоимости, учитывающей состав и состояние инженерной инфраструктуры и других элементов в составе ОИ МКД.

Данная задача занимает незначительный вес (до 3,5%) в процессе подготовки и реализации проектов реновации ОЖН. Её исполнение позволит закрепить фундаментальные императивные нормы права в отношении объектов жилой недвижимости не только на жилые помещения, но и, в соответствии с федеральным законодательством (ГК РФ, ЗК РФ, ЖК РФ, НК РФ, ГрК РФ, 221-ФЗ и 122-ФЗ и др.), на общее имущество многоквартирного дома, подтверждённые процедурами государственной регистрации и являющиеся главным и единственным объектом программ реновации ОЖН.

Эти шаги позволят привести в соответствие с требованиями Конституции РФ нормы жилищного и гражданского права, что в последующем исключит административные и судебные споры и претензии к административным государственным и муниципальным органам в отношении правоустановления принадлежности ОИ МКД, разграничит права, полномочия, обязанности и устранит противоречия в компетенциях государственных, муниципальных и частных субъектов права по установлению сфер ответственности за содержание и воспроизводство общего имущества объектов жилой многоквартирной недвижимости.

На начальном этапе описание и проведение процедур регистрации ОИ МКД целесообразно запустить на основе смешанного финансирования с участием муниципальных, частных и корпоративных (управляющих недвижимостью и подрядных ремонтно-строительных организаций) средств в качестве условия и мотивирующего фактора для включения домов в краткосрочный план реновации ОЖН и привлечения хозяйствующих субъектов к исполнению работ и оказанию услуг. В последующем возможен переход на частно-корпоративное финансовое обеспечение процедур описания состава, регистрации и оценки технического состояния ОИ МКД в качестве обязательного условия для собственников и хозяйствующих субъектов к участию в подготовке и реализации проектов реновации ОЖН.

Проведение процедур имущественной, технической инвентаризации, постановки на КУ, регистрации прав и экономической оценки ОИ ОЖН целесообразно начать с объектов, планируемых к приоритетному включению в краткосрочный план-график реновации ОЖН в соответствии с их техническим состоянием и степенью готовности проектов реновации к исполнению.  

 

Это позволит:

 

1.1. осуществить пообъектное, а не «котловое» управление программами – реализовать на каждом объекте фактические потребности ОЖН в восстановительных работах в соответствии с индивидуальным проектом, оптимизировать расходы, обеспечить эффективный контроль качества (энергоэффективный, технический и экономический аудит), устранить причину возникновения недоверия и локализовать конфликтный потенциал со стороны собственников;

1.2. зафиксировать состав и стоимость работ (восстановительную стоимость) в экономически обоснованном размере в последующей кадастровой оценке жилого земельно-имущественного комплекса в качестве исполнения обязательств государства, муниципалитета и собственников в процессе воспроизводства ОЖН;

1.3. персонифицировать долю собственника ОИ МКД в налоге на недвижимость;  

1.4. ввести в технический и экономический оборот паспорт домовладения.

 

2. Целевые финансовые средства, накапливаемые собственниками, являются их неотчуждаемым имуществом

 

Целевые финансовые средства (ЦФС) следуют судьбе права собственности на жилое помещение, участвуют в формировании рыночной стоимости и кадастровой оценки объекта жилой недвижимости (и, соответственно, налоговой базы) в качестве одного из существенных критериев.

Граждане – владельцы ЦФС не утрачивают имущественные права на них, за исключением случаев перехода прав собственности на жилое помещение (совместно с долей в праве на ОИ МКД) или исполнения проекта реновации.

Собственники вправе принять решение о передаче временно свободных ЦФС на основании отдельного поручения в управление третьему лицу - фонду, кредитному учреждению, региональному оператору в лице Агентства реновации жилья и коммунальной инфраструктуры (Схема 1), на согласованных взаимовыгодных условиях под бюджетные и/или иные гарантии, закреплённые в договоре поручения. 

Реализация данного принципа осуществляется путём создания системы управления ЦФС на персонифицированных банковских депозитных счетах собственников ЦФС (в личном кабинете), формируемых и учитываемых в масштабе объекта программы – многоквартирного кондоминиума – единого земельно-имущественного комплекса, учтённого в ГКН и зарегистрированного в ЕГРП как объекта права на ОИ МКД. Одновременно это позволит сформировать структуру индивидуальных (на основе типовых) проектов реновации и реконструкции объектов жилой недвижимости.

 

3. Устанавливаются налоговые льготы по налогу на недвижимость на период реализации проекта реновации объекта жилой недвижимости.

 

Необходимо предусмотреть механизмы налогового стимулирования собственников жилой недвижимости – участников программ реновации ОЖН путём введения налоговых льгот по налогу на имущество. Льготы могут предусматривать механизмы полного или частичного освобождения владельцев ОИ МКД от налога на имущество на период реализации проекта реновации ОЖН (до окончательного расчёта по займам на проекты реновации) и/или систему налоговых вычетов в установленном мотивационном диапазоне и по дифференцированным ставкам.

Стимулирующая субсидия (схема 2) может предоставляться равной величине имущественного налога собственника – участника программы реновации ОЖН. 

*  -  проект ККЭЭР  ОЖН – индивидуальный проект комплексной энергоэффективной реновации объекта жилой недвижимости

 

Схема 2. Источники и механизмы финансово-экономического обеспечения программ и проектов реновации ОЖН.

4. Государственный и муниципальный бюджеты в программах участвуют не прямым участием в софинансировании программ и проектов, а производными финансовыми инструментами.

 

Основной целью применения производных финансовых инструментов при реализации программ реновации ОЖН является создание условий для максимально возможного стимулирования участвующих субъектов к использованию современных инновационных продуктов, технологий (в области энергосбережения – наилучших доступных технологий) и решений, обеспечивающих достижение в результате исполнения проектов реновации высокой эксплуатационной и энергетической эффективности.  

 

Финансовое участие федерального, региональных и муниципальных бюджетов в программе реновации ОЖН реализуется путём создания и управления производными финансовыми инструментами в виде:

4.1. компенсации дифференцируемого размера процентной ставки (части процентной ставки) по коммерческим займам на проекты реновации, установленного в зависимости от видов реализуемых работ, перечня энергосберегающих мероприятий, объёма накопленных средств, срочности займа и других критериев и показателей эффективности реализации проекта;

4.2. сопоручительства по займам на проекты реновации в форме эмитированных уполномоченным органом по управлению городским имуществом ценных бумаг и иных видов государственных и муниципальных обязательств;

4.3. стимулирования финансового участия хозяйствующих субъектов (управляющих жилой недвижимостью, ремонтно-строительных и энергосервисных организаций) в реализации проектов реновации объектов жилой недвижимости путём связанного целевого кредитования, проектного страхования, грантового финансирования, предоставления займов в форме товарного кредитования и лизинговых поставок инженерного оборудования домов, энергосервисных контрактов и других мер стимулирования – преимущественно за счёт уже сложившейся корпоративной финансово-инвестиционной инфраструктуры (схема 2).

 

5. Механизмы управления рисками утраты и защиты от инфляции целевых финансовых средств

 

Управление рисками утраты и защиты от инфляции целевых финансовых средств (ЦФС) осуществляется путём передачи собственниками права на принятие решения об управлении ЦФС на основании отдельного поручения о передаче свободных от проектов ЦФС в управление кредитному учреждению или региональному оператору Агентства реновации жилья и коммунальной инфраструктуры (взамен Фонда содействия реформированию ЖКХ и Агентства ипотечного жилищного кредитования) под бюджетные и/или иные гарантии, закреплённые в договоре поручения с фиксированной доходностью.

Выбранное кредитное учреждение совместно с оператором в лице регионального представительства Агентства реновации жилья и коммунальной инфраструктуры (по аналогии с Агентством страхования вкладов, Агентством кредитных гарантий взамен АИЖК, РЖС и Фонда содействия реформированию ЖКХ) с использованием страховых и гарантийных механизмов размещает ЦФС в доходных финансовых инструментах и активах, выполняет функции кассы взаимного кредитования проектов реновации и реконструкции ОЖН, обеспечивает гарантированную защиту от риска утраты и инфляции, а также доходность от управления свободными средствами (схема 3).

Собственники объектов недвижимости и ЦФС принимают участие в контроле размещения и управления средствами в электронной системе учёта и управления ЦФС (в личном кабинете) в режиме реального времени.

Оператор совместно с кредитным учреждением предоставляют периодическую отчётность владельцам о результатах управления переданными ЦФС. 

 

6. Формирование очерёдности включения объектов Программы в краткосрочный план-график (3 - 5 лет) реализации Программы определяется не периодом накопления средств, а установлением фактического технического состояния объекта жилой недвижимости, степенью готовности индивидуального проекта реновации МКД к исполнению (в результате реализации задач пункта 1) и наличием положительного решения собственников ОИ МКД.

 

7. Дифференцированный размер взноса ЦФС.

 

Размер взноса целевых финансовых средств собственника жилья на реновацию (реконструкцию) общего имущества МКД при разработке программ реновации ОЖН целесообразно установить не в виде фиксированной, единой для всех величины, а рекомендованного и дифференцированного с учётом установленных критериев и факторов размерного диапазона, а также на основании решений, принятых собственниками жилья в результате согласования (утверждения) проекта реновации (реконструкции) МКД.

Предлагаемый методический подход по формированию перечня критериев и факторов при определении дифференцированного размера взноса ЦФС собственников на реновацию ОИ МКД, проиллюстрирован в таблице 1. Абсолютные значения, использованные в таблице, носят демонстрационный характер и необходимы для уточнения состава и весовых значений критериев и факторов, устанавливаемых законодательным органом субъекта РФ по согласованию с муниципальными образованиями, объединениями предпринимателей и собственников.

8. Учреждение Банка жилищной собственности (БЖС).

 

Финансово-инвестиционную инфраструктуру по обеспечению программ реновации объектов жилой недвижимости, наряду с созданием на базе Фонда содействия реформированию ЖКХ, Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Федерального фонда содействия жилищному строительству (РЖС) нового института развития – Агентства реновации жилья и коммунальной инфраструктуры – в ближайшей перспективе дополнит Банк собственников жилья (БСЖ).

Основная цель создаваемого кредитного учреждения будет заключаться в организации квалифицированного и устойчивого управления целевыми финансовыми средствами собственников жилья, финансовыми капиталами программ и проектов ипотечного кредитования, реновации и реконструкции объектов жилой недвижимости, модернизации коммунальной инфраструктуры, строительства нового малоэтажного, коттеджного и жилищного строительства, в том числе, жилья некоммерческого найма и по программам переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.

Финансовое обеспечение проектов и программ территориального развития также может входить в приоритеты банковской политики создаваемого кредитного учреждения.

Отдельной задачей является участие БСЖ в формировании фонда страхования целевых финансовых средств их владельцев – собственников жилья по аналогии с Агентством страхования вкладов.

Институциональной задачей БСЖ является финансовое обеспечение эффективного структурного взаимодействия участников программ реновации и реконструкции объектов жилой недвижимости и нового строительства между собой, формирование инструментов устойчивого накопления и воспроизводства целевых финансовых средств собственников, обеспечение эффективного взаимодействия с другими институтами федеральной и региональной финансово-инвестиционной инфраструктуры – фондами и агентствами поддержки малого и среднего предпринимательства, Агентством кредитных гарантий и др. институтами развития.

Перечисленные принципы, механизмы и инструменты неоднократно обсуждались и поддержаны в ходе совместных заседаний муниципального жилищного актива, управляющих жилой недвижимостью, представителей финансового сектора – кредитных, страховых организаций, фондов и ожидают реализации данных инициатив в рамках федеральных решений и региональных программ реновации жилья и коммунальной инфраструктуры.

В заключении необходимо отметить, что ожидаемая эффективность исполнения программ реновации и реконструкции объектов жилой недвижимости может быть достигнута при различном сочетании предлагаемых принципов, методов и финансовых инструментов. Но базовые – фундаментальные условия, связанные с включением в экономический оборот объектов жилой недвижимости, обновлением финансово-инвестиционной инфраструктуры, созданием системы современных отраслевых институтов развития и их производных финансовых инструментов потребуют безусловного воплощения на базе решений федеральной и региональных администраций.

 

Юрий Павленков

Член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, отделения «Деловая Россия» по энергосберегающим технологиям

 

11 января 2015 г.

 

 

__________________________________________________

1 – Обзор, резолюция и стенограмма проведения слушаний в ГД РФ 2 декабря  2014 года 

2 – Официальный портал Фонда содействия реформированию ЖКХ https://www.reformagkh.ru/overhaul

3 – Письмо ЦБ РФ от 12 сентября 2014 г. N 41-2-2-5/1657 

4 – https://www.reformagkh.ru/overhaul/rating/view?tid=2276351

5 - Информационные обзоры  исполнения региональных программ КР ОИ МКД

Минстрой утвердил приказ, который определяет правила расчёта предельной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов. Причём нововведения позволяют избежать большую разницу стоимости работ в разных регионах России. Об этом рассказал министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень.

«Документ, подготовленный Минстроем России, определяет единообразный подход при определении размера предельной стоимости работ по капитальному ремонту.  Для того, чтобы подготовить приказ, мы провели анализ расчета предельных стоимостей в регионах, выяснилось, что регионы формируют ее по-разному. Мы дали регионам единообразную методологию определения стоимости», - отметил министр.

Документ подразумевает определение предельной стоимости капремонта на основе типологии домов, которые есть в регионе, причём эта типология может быть на основе различных принципов, в том числе по году постройки, покрытию крыши, материалам схем, типу фундамента и т.п.

Стоит отметить, что многоквартирные дома, который относятся к объектам культурного наследия, включены в отдельную типологию. Данный вопрос был согласован с Минкультом.

Владимирскому фонду капремонта предстоит вернуть незаконно собранных 24 млн. руб.

Собственникам квартир в 44 новостройках в разных городах Владимирской области незаконно начислили почти 24 миллиона рублей в качестве взносов за капитальный ремонт.    

 

Во Владимирской области Фонд капремонта незаконно начислил почти 24 миллиона рублей с жителей новостроек, - сообщает прокуратура Владимирской области.

 

 Светлана Орлова, Лидия Смолина - Владимир

 

Надзорное ведомство проверило региональный «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области» и выявило, что собственниками квартир 44 домов, разбросанных по всем районам региона (городов Владимира, Александрова, Коврова, Гусь-Хрустального, Гороховца, Камешково, Кольчугино, Собинки, Судогды, поселков Ставрово, Достижение, Малыгино), необоснованно начисляли плату за капремонт.

 

«В нарушение действующего законодательства, Фондом не была применена 5-летняя отсрочка для уплаты указанных взносов для многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенных в неё при ее актуализации. Федеральный закон, предоставляющий данную отсрочку, вступил в законную силу 30 июня 2015 года. Несмотря на это, региональным оператором собственникам помещений многоквартирных домов, введённых в эксплуатацию в 2014-2015 годы, осуществлялось начисление взносов», - сообщает пресс-служба региональной прокуратуры.


С 1 октября по постановлению прокуратуры незаконное начисление взносов для собственников помещений приостановлено.

 

Поясним, долгосрочная программа капитального ремонта многоквартирных домов Владимирской области была утверждена постановлением губернатора Орловой от 30 декабря 2013 года. По всем многоквартирным домам, включенным в программу капремонта, взносы на капитальный ремонт начисляются с 1 апреля 2014 года.

 

С 30 июня 2015 года федеральный закон позволил регионам предоставлять отсрочку по уплате взносов (до 5 лет включительно) собственникам жилья, введённого в эксплуатацию после начала реализации программы капитального ремонта. Соответствующие изменения в региональный закон «Об организации и проведении капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах» депутаты ЗакСобрания приняли в феврале 2016 года. Во Владимирской области новостройки освободили от уплаты взносов на 4 года 11 месяцев.

 

Тогда исполняющий обязанности директора департамента ЖКХ администрации Владимирской области Глеб Серёгин объяснил Зебра ТВ, что жильцы домов, введённых в эксплуатацию после 1 апреля 2014 года, когда стартовала программа капремонта, продолжат платить взносы. Пятилетнюю отсрочку получат только те, чьи дома будут сданы после вступления принятых ЗакСобранием изменений в силу:

 

«Те собственники жилья в новых домах, кто уже обязан уплачивать взносы за капремонт, не получат эту отсрочку. Это касается только жильцов в тех домах, которые будут введены в эксплуатацию после того, как закон вступит в силу. У кого уже возникла обязанность по уплате взносов - те продолжат платить», - пояснял Серёгин.


В региональном Фонде капитального ремонта Зебра ТВ пояснили, что начисляли оплату жителям 44 новостроек, руководствуясь тем, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы (часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ), а прокуратура посчитала, что дома-новостройки, введенные в эксплуатацию с 1 апреля 2014 года, включенные в программу до 30 июня 2015 года, должны быть освобождены от оплаты взносов на капитальный ремонт.

 

«Из указанных 44 многоквартирных домов, 11 домов формируют фонды капитального ремонта на специальных счетах, и 33 дома – на счете регионального оператора.

 

Всего на указанные дома Фондом было начислено взносов на сумму 23 миллиона 994 тысячи рублей. Домам на специальных счетах начислено 11 миллионов 86 тысяч рублей, из которых оплачено жителями 7 миллионов 572 тысячи рублей; домам, находящимся на счете регионального оператора, начислено 12 миллионов 908 тысяч рублей, оплачено жителями 7 миллионов 912 тысяч рублей.

 

С 1 октября 2017 года в соответствии с представлением прокуратуры области начисления взносов на капремонт в отношении данных домов прекращены до мая 2020 года.

 

Средства, уплаченные собственниками, будут возвращены региональным оператором по их заявлению с указанием реквизитов для возврата денежных средств в течение 5 рабочих дней с момента подачи заявления», - сообщили в пресс-службе регионального Фонда капремонта.

 

Напомним, что претензии к региональному Фонду капремонта появились и у Генпрокуратуры РФ: накануне стало известно, что во Владимирской области обнаружили нарушения в сфере ремонта домов, являющихся объектами культурного наследия - работы выполнялись без специальных лицензий.

Виктория Александрова

https://zebra-tv.ru

Программы "капремонта" в стране - сплошные нарушения

04-10-2017

В программах капремонта выявлены тысячи нарушений.

Генпрокуратура впервые проверила выполнение региональных программ капитального ремонта жилья.

В этом году Генпрокуратура впервые провела проверку в сфере капитального ремонта жилых домов, сообщил официальный представитель ведомства Александр Куренной. Прокуроры обнаружили 9,1 тыс. нарушений, возбуждено 62 уголовных дела. Проверка проводилась по поручению президента России. До сих пор нарушения в сфере капремонта жилых домов отдельно не систематизировались. Ведомство выявило незаконные траты средств и халатность чиновников, из-за чего люди вынуждены жить в небезопасных условиях. 
 

Генпрокуратура с начала года обнаружила 9,1 тыс. нарушений в сфере капремонта, по результатам проверок возбуждено 62 уголовных дела, к административной, дисциплинарной и уголовной ответственности привлечено 1,5 тыс. должностных и юридических лиц.

— Выявлены многочисленные нарушения прав граждан на проживание в безопасных и благоприятных условиях, злоупотребления и бездействие должностных лиц, незаконное использование денежных средств, несоблюдения сроков и нормативов качества выполнения ремонтных работ, — рассказал Александр Куренной.

В конце прошлого года президент Владимир Путин поручил Генпрокуратуре провести проверку соблюдения норм жилищного законодательства при формировании региональных программ капремонта. Она показала, что работы проводят без должного регулирования со стороны властей субъектов. Например, в Иркутской области не было нормативного акта о порядке формирования региональной программы капремонта. Это привело к включению в нее 1283 домов, ремонт которых нецелесообразен. 

 — В связи с прокурорским реагированием областным правительством начата работа по совершенствованию законодательной базы, — сообщил Александр Куренной. 

Прокуроры обнаружили случаи посягательства на средства граждан, собранные для капремонта. Преступники использовали подложные протоколы общих собраний собственников и завышали сметную стоимость работ. Часто подрядчики или управляющие компании вовсе не выполняли работы, но брали за них полную оплату. Такие нарушения выявили в Башкортостане, Омской, Самарской областях и других субъектах. Если же ремонт проводили, он не всегда был сделан в срок и качественно. К примеру, в Омской области по итогам 2016 года работы были завершены лишь в 33% домов, в которых запланировали ремонт.

— В ряде случаев должностными лицами не соблюдаются требования закона, регламентирующие вопросы формирования фонда капремонта, начисления и уплаты взносов на эти цели, — отметил Александр Куренной.

Например, в Крыму, Забайкальском крае, Кировской и Новосибирской областях прокуратура отменила решения органов самоуправления, которые вопреки воле жильцов определили для них способ формирования фонда капитального ремонта.

— Допускаются нарушения при проведении торгов, заключении и исполнении контрактов по восстановлению технических характеристик многоквартирных домов, — отметил представитель Генпрокуратуры.

В Москве, Владимирской, Волгоградской и Кемеровской областях прокуроры обнаружили случаи, когда ремонт домов — объектов культурного наследия выполняли подрядчики без специальных лицензий.

Представитель Генпрокуратуры добавил, что в целом нарушений в сфере ЖКХ в последние годы становится всё больше. В 2015-м было зафиксировано 334 тыс. таких случаев, в 2016-м — 348 тыс. В этом году только за первые восемь месяцев прокуроры обнаружили более 216 тыс. нарушений.

В 2012 году в Жилищный кодекс были внесены изменения, собственников квартир обязали сдавать деньги на капитальный ремонт своего дома. Они зачисляются либо на спецсчет дома, либо в региональный фонд — по выбору жильцов. Квитанции со строкой за капремонт россияне стали получать в 2013–2015 годах в зависимости от региона. Размер взносов власти каждого субъекта определяют самостоятельно. Например, в Москве он составляет 17 рублей за квадратный метр, в Санкт-Петербурге — от 3 до 4 рублей в зависимости от типа дома.

Заместитель секретаря Общественной палаты РФ Лидия Михеева рассказала, что от граждан регулярно поступают жалобы на порядок постановки домов «в очередь» на ремонт. 

— Проблема носит системный характер, и многие регионы ей охвачены. Важно не только выявить нарушения, но и привлечь к ответственности конкретных чиновников, — отметила Лидия Михеева.

В Минстрое не ответили на запрос.

Мария Недюк

https://iz.ru

​"Вы платите, но мы вас снесем..."

05-03-2017

За что из программы капремонта исключили более 2300 многоквартирных домов Самары?

Благодаря активной позиции жильцов дома №99 по Черемшанской десяткам тысяч самарцев вернут капремонт. 13 февраля Самарский областной суд подготовил решение по одной из самых острых проблем последнего времени. Суть ее в том, что около трети многоквартирных домов города прошлой весной "исчезли" из региональной программы капремонта как ветхие. Таким образом, десятки тысяч людей, несколько лет исправно плативших взносы в Фонд, узнали, что с 2008 года они живут в домах, запланированных под снос. Правда, на сайте областного суда резонансное решение по "ветхой" проблеме так и не появилось, слишком уж острый вопрос. 

Как гром среди ясного неба

Когда в мае 2016 года жильцы дома N99 на улице Черемшанской в Самаре не обнаружили в своих почтовых ящиках привычные квитанции за капремонт, они удивились. А когда в июне история повторилась - всерьез забеспокоились. Дом-то хоть и двухэтажный, но крепкий, теплый, из красного кирпича. Постройка конца 50-х годов прошлого века, как и еще сотня жилых зданий в квартале. Люди рассчитывали, что им только поменяют коммуникации и будут они тут дальше жить без особых проблем.

- Когда нам в 2014 году стали присылать платежки за капремонт, люди говорили об этом разное. Мы с мужем, как и многие другие, поначалу не платили в Фонд, а когда в начале 2016 года у нас родился третий ребенок, я пошла оформлять выплату за коммуналку как многодетная, и долги-то и всплыли. Пришлось сразу больше 7000 рублей отдать, чтобы льготу получить, - рассказала "РГ" жительница дома N99 Екатерина Галутва. - А в мае квитанции вдруг перестали приходить, стало обидно - столько уже денег внесли в Фонд.

- Мы все время платили. Дом-то у нас хороший, но ремонт большой нужен. Мы тут с 1957 года, с момента постройки, живем. Уже думали, что вот старую деревянную лестницу в подъезде заменят. Видите, мы тут коврики накидали, чтобы не проваливаться. Трубы в подвале надо тоже менять, - рассуждают пенсионеры.

 

Переезжать люди никуда не собираются. Катя ребенка в детсад через дорогу водит, старший - наискосок в школу бегает сам. Правда, один из соседей, проживающий в неприватизированной коммуналке, переезду из старого дома был бы рад. Впятером на 14 квадратных метрах - не разгуляешься. Он уверен, что где бы его новое жилье не было, хуже не станет. Ну а большинство обитателей двухэтажки против сноса. Поэтому, когда квитанции за капремонт им не пришли, забеспокоились. А потом вместе с еще полусотней жильцов рядом стоящих домов дошли до председателя общественного совета микрорайона N6 "Центральный" Ольги Пудовкиной. Сама она живет в одной из таких же красных двухэтажек на улице Воронежской.

- Я-то лично не платила взносов. Не очень-то верилось, что капремонт у нас начнут делать. Думала: как только смету принесут - сразу и погашу все накопившиеся долги. Поэтому я и не волновалась, что квитанции перестали приходить, - поясняет председатель совета и юрист по профессии Ольга Пудовкина.

 

- Но когда ко мне со всей округи пошли ходоки, решила помочь людям. Первым делом позвонили на "горячую линию" Фонда капремонта Самарской области, специалист которого и ответил, что дома исключены из программы как аварийные.

Для людей это стало полной неожиданностью, ведь никаких официальных публикаций в СМИ, на каком основании их стены признали ветхими, не было.

Ходоки по инстанциям

Дальше - больше. С помощью "Консультант Плюс" Ольга узнала, что в апреле 2016 года из программы было исключено около 2700 домов (строения от двух до пяти этажей), но лишь малая часть из них признана аварийными после необходимых обследований. Председатель совета подготовила обращения в администрацию Промышленного района, районную и городскую прокуратуру, региональное министерство ЖКХ.

Из пришедших ответов, а озаботились этим не все ведомства, выяснилось: существует некое решение Думы Самары от 20 марта 2008 года N540. Принимая его, депутаты без актов обследования каждого здания утвердили перечень многоквартирных домов, планируемых под бульдозер по городской программе сноса и реконструкции. (Данный документ мэрия принимала для защиты города от точечной застройки, застройщику предполагали передавать под освоение целые кварталы ветхого жилья.)

 

Вопрос, почему данное решение чиновники так и не донесли до людей, до сих пор остается без ответа. Как и вопрос, почему жильцам с 2014 по 2016 год исправно начисляли платежи за капремонт и почему вообще их изначально якобы ветхие дома включили в региональную программу? Кстати, часть зданий по документам как бы уже практически дождалась своей очереди, ремонт в них должен был пройти в 2016-2018 годах.

Из ответа министерства ЖКХ следует, что чиновники вроде как не виноваты в том, что люди платили за услугу, которую им оказывать никто не собирался. Согласно изменениям в Жилищном кодексе РФ от 29.06.2015 в региональную программу капремонта на момент ее актуализации (списки домов выверяются раз в полгода) нельзя включать многоквартирные дома, по которым органы местного самоуправления приняли решения о сносе или реконструкции. А самарская Гордума решение такое приняла еще в 2008 году.

Переписка и личные встречи жителей с чиновниками привели к тому, что в июле 2016 года в региональном правительстве все же признали исключение домов из программы не совсем корректным. И в апрельское постановление того же года "Об утверждении региональной программы капремонта..." внесли изменения: многоквартирный дом N99 и другие "пострадавшие" строения в микрорайоне вернуть в программу с ранее запланированным видом и сроком выполнения работ.

 

Но с одной существенной припиской: прежде чем данные дома будут включены в региональную программу, город должен принять решение по исключению их из муниципальной. Провести же такую работу должны органы местного самоуправления, а не региональная власть. Такой был ответ, пришедший жителям из правительства за подписью и.о. руководителя административного департамента министерства ЖКХ Вячеслава Агаджанова.

И люди вновь пошли по кругу: от одних чиновников - к другим. А меж тем узнали и о том, что как бы не решился их вопрос, выплаченные в Фонд капремонта деньги жильцам не вернут: такая процедура в законе не предусмотрена.

Фемида рассудила

Жители предприняли еще одну попытку: снова разослали ворох обращений, в том числе в прокуратуру Самарской области - с просьбой разобраться в ситуации. Опять же ответы пришли не от всех. Так, администрация Промышленного района на просьбу предоставить информацию о признании многоквартирного дома N99 аварийным не ответила, зато подробно рассказала, как в теории дом признается ветхим.

А вот из надзорного ведомства пришел ответ о том, что "из региональной программы в 2016 году необоснованно исключено 2339 многоквартирных домов Самары". В адрес председателя правительства области Александра Нефедова надзорным ведомством внесено представление. Однако в срок оно исполнено не было. Все это время чиновники вели активную переписку. Облправительство требовало исключить дома из городской программы, а представители мэрии пытались объяснить невозможность этого. По мнению муниципалов, программа не является аналогом федеральной по переселению из ветхого и аварийного жилья, а лишь дает право застройщику на комплексное освоение территории. До сего дня чиновники разных уровней так и не договорились между собой.

В результате прокуратура региона затеяла судебное разбирательство, подав административный иск. Интересы жителей "аварийных" домов в областном суде отстаивала старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Елена Кабанова. А пока длился процесс, Ольга Пудовкина продолжала собирать информацию по теме.

- На заседании общественного совета при министерстве ЖКХ, где я подняла этот вопрос, глава ведомства Сергей Крайнев стал меня убеждать, что дома уже давно в программе, а мы просто чего-то не понимаем, - рассказала "РГ" Ольга.

Жители боялись, что судебная тяжба затянется на месяцы, а то и годы, но процесс завершился быстро. В начале февраля 2017-го суд признал частично недействующим постановление правительства региона от 12.07.2016. В частности, пункт, зафиксировавший основание для возврата домов в программу только после исключения их из адресной городской программы. Вопрос, начислят ли самарцам "долги" за то время, пока они не получали квитанции за капремонт, пока остается открытым.

 

 

https://rg.ru

1 / 7

Please reload

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2020 Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН