7 июля 2017 г.

Участников "реновации" планируют загнать в ипотечное рабство

Комментариев: 0

Отредактировано: 8 июля 2017 г.

 

Московская администрация откровенно о "льготной" ипотеке в рамках "реновации".....

 

Заммэра Москвы Хуснуллин раскрыл условия льготной ипотеки для жителей домов под снос в рамках реновации, желающих переехать в квартиры побольше. Они смогут приобрести новое жилье со скидкой в 20%, оформив жилищный кредит под 9% годовых. В перспективе ставка по ипотеке якобы упадет до 7% годовых.

 

 

Собственники жилья в домах под снос в рамках столичной программы реновации, желающие переехать в квартиры большей площади, смогут претендовать на "скидку" в их стоимости и льготную ипотеку. Об этом заявил заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. По его словам, ипотечная ставка составит 9% годовых, а скидка — 20%.

 

Данные условия еще предварительные, уточнил Хуснуллин. Переговоры столичной администрации и АИЖК, которое станет выдавать такие кредиты, продолжаются. В частности, постепенно ставку по льготной ипотеке будут снижать. «Она должна быть 7%», — заявил заммэра. Но не исключено, что «сносники-ипотечники», которые получат кредит уже по такой ставке, на скидку в цене новой квартиры претендовать не смогут.

Также стало известно, что стандарты качества жилья в новостройках в рамках программы реновации столичные власти утвердят в течение двух недель. Об этом Марат Хуснуллин рассказал на Московском урбанистическом форуме, сообщил корреспондент Ради Дома PRO. Разработка документа уже завершена, он составляет 100 страниц, уточнил заммэра. А через два-три месяца будет учрежден и Фонд содействия реновации жилищного фонда Москвы, добавил чиновник. Именно эта организация станет исполнять функции застройщика в рамках программы.

Михаил Найден

Самые новые посты
  • Места для американской мечты в пригородах крупных и средних городов даже в формате «мечта на выходные» не нашлось. Почему? В последние две недели в федеральных СМИ и в блогосфере активно развивается тема заброшенных коттеджных поселков в Подмосковье. При этом речь идет не про классические поселки «под подряд», а про поселки, которые девелоперы застраивали комплексно, по единому проекту или по набору ограниченного количества индивидуальных проектов. Сейчас многие из таких поселков действительно стоят пустые, причем далеко не только в Подмосковье и новой Москве, но и вокруг многих и многих крупных российских городов. Различия проходят только по степени заброшенности — начиная от зарослей борщевника, пробивающегося сквозь разбитые окна, заканчивая превентивным отказом застройщиков от грандиозных планов. А ведь всего шесть-семь лет назад ситуация была совсем иной. Идея о востребованности «готовых коттеджей для среднего класса» активно занимала умы застройщиков, начавших сталкиваться с объективными проблемами продажи полей с колышками и бечевкой, то есть участков без подряда. На этом фоне затея с застройкой казалась спасением — девелоперы верили, что (цитата из презентации бизнес-тренера, продававшего тогда «алгоритмы спасения») «рынок перешел на новый уровень», когда «покупатели хотят получать готовое жилье и готовы за это платить». Эта вера обрамлялась в риторику неминуемой субурбанизации, в качестве начала которой рассматривался спрос на землю в пригородах в середине прошлого десятилетия. Бодрость мысли подкреплялась дополнительными аргументами про удаленную работу, желание комфорта и классическую близость к природе вблизи оживленной трассы («20 минут от Москвы! Престижное направление!»). Соответственно этой вере импортировались и практики той самой субурбанизации вместе с понятиями о приличности проектов субурбанизованного жилья, называемого исключительно коттеджами и таунхаусами. Неровен час, имидж поселка может пострадать — заведутся камазисты с прицепами, огородники с картошкой или промысловики со своими пилорамами, станками и гаражами с навесами История спасения привела к появлению модели приличного пригородного поселка среднего класса: вблизи трассы, с развитой локальной инфраструктурой, с приличной архитектурой строений не хуже, чем для среднего класса Запада, с обязательным газоном перед домом как в мультике про Симпсонов и так далее. Для чистоты следования канону, правда, практически во всех «приличных» поселках пришлось заранее придумывать и вводить внутренние регламенты. А то, неровен час, имидж поселка может пострадать — заведутся камазисты с прицепами, огородники с картошкой или промысловики со своими пилорамами, станками и гаражами с навесами. Согласитесь, картина мало соответствующая канону счастливого среднего класса, наследующего американскую мечту. Или, на крайний случай, американской мечты на выходные, по дачному типу. История не сложилась, чему аналитики рынка ныне ищут и находят объяснения в виде угасающей до нуля платежеспособности, влияния кризиса и так далее. При этом вопрос востребованности самой модели субурбанизации обычно не поднимается. Это выглядит особенно странным в приложении даже не к Москве, а к другим крупным городам, где в последние годы согласно официальной статистике растет объем индивидуального строительства как в процентном, так и в натуральном выражении на фоне той же проблемы. Понятно, что эта статистика мало о чем в реальности говорит, но ведь именно ей чаще всего пользуются для анализа, восстановление логики которого приводит к конфликту с объяснительной схемой «недостаток денег». Впрочем, наблюдаемая реальность также подтверждает парадоксальность находимого объяснения по крайней мере в разрезе тезиса о невостребованности формата индивидуального жилья на фоне кризиса. Скорее наоборот. Другое дело, что невостребованной оказалась именно модель субурбанизации по западному типу ввиду банального отсутствия субъектов спроса на неё, портреты которых рисовали застройщики всего несколько лет назад: «активный средний класс, от 30 до 55 лет, дети живут с родителями, наемные профессионалы или владельцы бизнеса, доход от….». Подразумевалось, что существуют люди, у которых картинка идеального жилья совпадает с нарисованной моделью. Оказалось, что нет. Если такие люди и были, то спрос на картинки даже в Подмосковье они успели удовлетворить. Реальный же интерес оказался сфокусированным совсем в другом направлении: вместо субурбанизации – квазиархаичная усадебная урбанизация, а вместо дальних дач — ИЖС в райцентрах. Именно эти векторы стали особенно активны в последние годы, и именно они во многом формируют новую географию расселения, в основе которой оказывается вовсе не стремление к умозрительной модели комфортной жизни, а желание автономности, иногда на невротической грани. С чем мы имеем дело? Лужайки не выросли Проекты поселков комплексной застройки в подавляющем большинстве (особенно в новой Москве) оперировали модной планировкой, формат которой предусматривал отдаление фасада жилого строения (коттеджа или секции) от красной линии участка. Считалось, что это один из обязательных атрибутов отличия именно коттеджно-таунхаусной пригородной застройки от ретроградной деревенской планировки, когда дома по улице выстраивались в одну линию, а ворота двора составляли одну линию с фасадом. На картинках коттеджных проектов освободившееся пространство традиционно занимали лужайки с зеленой травкой, что сближало их с уже устаканившейся планировкой стародачных поселков. По факту же пространство перед построенными домами в первую же зиму заняли сугробы, а осенью слякоть, даже в тех случаях, когда девелоперы потратились на минимальное благоустройство. В результате даже вдохновленным мечтой потенциальным покупателям риэлторы зачастую были вынуждены показывать такие объекты исключительно в сухое время года и в хорошую погоду. Дабы не спугнуть мечтателей от субурбана необходимостью прочищать лопатой проход в метровых сугробах или добираться до крыльца, скача по европоддонам, что неминуемо возникает в условиях, когда большинство таких поселков возводится на бывших полях. Или, что то же самое, – необходимостью держать для этого холопов, что уже не соответствует статусу поселка. С другой же стороны те дома, которые люди строят самостоятельно, все чаще стали выстраиваться по красной линии, хотя в СНТ и деревнях, превратившихся в дачные, сезонные строения, наоборот, отодвигались все дальше в глубину участка. Причина банальна — удобство: как с точки зрения личных трудозатрат, так и с точки зрения хозяйства, активность которого в частных новостроях вопреки ожиданием модели субурбанизации возрастает, а не падает. Среднего класса не случилось Подобное достаточно резкое изменение подхода объясняется просто — время статусного жилья закончилось. Основными застройщиками в ИЖС стали ныне люди, строящие для себя и со вполне понятными целями, не имеющими ничего общего с «комфортной жизнью» из модели субурбана. Базовые ценности совсем иные: автономия и пространство для самостоятельного хозяйствования: от производства бетонных блоков в сарае до тепличного товарного хозяйства. Собственно, смотреть на эти ценности вряд ли можно обособленно. Этот набор ценностей весьма слабо коррелирует с тиражируемыми стереотипами о жилье: «полному набору коммуникаций» противопоставляется желание автономизации вплоть до осознанного отказа от газа, «актуальной архитектуре» – осознанный прагматичный выбор с учетом ликвидности по схеме «как у людей» (т. е. из бежевого кирпича с коричневой крышей и в формате двухкамерной избы), «мечте о квартире» – желание жить в собственном доме, «ландшафтному дизайну» – возможность разбивки огорода. И так далее. География В соответствии с этими ценностями давным-давно изменился и запрос на географию расселения. Ныне основных векторов для ИЖС всего два — усадьба в черте города, а вовсе не в условном пригороде, и дом в малом городе или большом селе для реализации модели доживания. Места для модели коттеджно-поселковой субурбанизации в этой географии нет. Зато есть место для квазиархаичного возврата к усадебной застройке, подразумевающей возможность полноценного хозяйствования, что повсеместно и наблюдается — как в реновации старых районов частной застройки в городах, так и в обживании на постоянной основе СНТ и ДНП советского времени и в расширении (очень часто вопреки статистике населения) районных центров и малых городов за счет новых районов частной застройки. Причем в последнем случае очень часто в оборот включаются и участки, выделяемые многодетным семьям по федеральной программе. Правда, молодые семьи обычно в этом случае заменяются на немолодых пенсионеров, строящих или покупающих себе дом на малой родине для доживания на пенсии. Все эти явления существуют именно в том пространстве «комфортности», лежащем ниже «статусности», на осваивание которого и посягались девелоперы с риторикой субурбана, хотя и подразумевали под понятием «комфорт» другое содержание. И здесь самое время вспомнить про регламенты, то есть правила, многих субурбанистических поселений. Несложно понять, что они оказались противоположными требованиям реальности, что, как минимум, символично. И уж по крайней мере многое говорит об адекватности самого подхода. Источник
  • Строительная отрасль занимает особое положение в структуре экономики. Так, жилищное и все сопутствующие ему виды строительства формируют пространственную структуру расселения на территории страны, создают новые качества жизни городов, поддерживают социальную динамику, оптимизм и включены в национальную идентификацию населения. Дом и город как малая родина сохраняют память о себе в течение всей жизни. Автор: Кривов А.С. Дом в России – новый этап Строительная отрасль занимает особое положение в структуре экономики. Так, жилищное и все сопутствующие ему виды строительства формируют пространственную структуру расселения на территории страны,   создают новые качества жизни городов, поддерживают социальную динамику, оптимизм и включены в национальную идентификацию населения. Дом и город как малая родина сохраняют память о себе в течение всей жизни.    Строительство   является сектором экономики, генерирующим высокий инвестиционный доход для бизнеса, а для домохозяйств, семей – создающим непосредственную жизненную среду, домашнее  пространство  жизни в самом полном понимании этого слова. Инвесторов, застройщиков, собственников недвижимости привлекает  и побуждает     к новым инвестициям в строительство ожидаемый ими доход.    Для населения семейные инвестиции в своё жилище выступают  необходимым условием самосохранения  семьи  и   создания ее  поколенческой перспективы. В целом отрасль, включая бюджетное, инвестиционное и индивидуальное жилищное строительство, реконструкцию и ремонт,  осваивает   производственные затраты, приближающиеся к 8 триллионам рублей.  При этом объем вводимого в эксплуатацию жилья, достигнув в 2014 году  максимальной за историю отметки в 84,2 миллиона квадратных метров и   83,8 в 2015, остаётся, тем не менее, для страны недостаточным.  Аварийный и ветхий фонд превышает этот показатель  в 1,3 раза  и практически не снижается в абсолютном выражении,  а почти 60% фонда не отвечает нормативному  набору оборудования жилья. Строить надо больше и намного – 100-120 миллионов квадратных метров в год на протяжении десятков лет. Это – императив, долженствование, иначе может возникнуть чисто стихийная социальная нестабильность. Что  же нужно и что можно сделать в сегодняшних условиях? –  Спрос, соответствующий сложившемуся за последние годы уровню цен на жилье, стал сжиматься.  Падение параметров рынка многоэтажной жилой недвижимости не компенсируется снижением цен ее продаж.  Стремление приблизиться к тающему объему платежеспособного спроса не даёт ожидаемого эффекта, заставляя инвесторов, девелоперов рассматривать динамику рынка как несомненно понижательную в его среднесрочных  трендах и как  неизбежное будущее, к которому так или иначе, но придется приспосабливаться. Прежде всего, за счет снижения инвестиций и объемов данного сегмента рынка. Население, источник спроса, переходит на  сберегающие модели потребления, опасаясь брать ипотечные кредиты на длительные сроки при  неясных для себя кредитных перспективах. Субсидирование процентов ипотечного кредита государством  не соразмерно требуемым объемам средств для заёмщиков и является подспорьем лишь  для  относительно узкой их группы. Особенность   структурной зависимости между инвестиционной инициативой и  платежеспособным спросом заключается еще и в том, что если спрос начинает устойчиво  сжиматься и инвестиции, соответственно, падать, то  в физическом выражении объемы строительства не могут опуститься ниже показателя, обусловленного в том числе аварийностью, ветхостью и  выбытием инженерно неполноценных объемов фонда. Строить, ремонтировать, реконструировать жилой  фонд и коммунальные системы ЖКХ всё равно придется. Надо искать стратегии поведения и технологий, способные ответить именно такому сочетанию условий и факторов.  Ситуация выглядит тревожной. Добавим к сказанному ещё один момент, прежде чем перейти к конструктивной части.  Целевая задача достигнуть необходимого уровня жилищного строительства   означает по сути    проверку реальной эффективности экономики страны. России нужно иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 миллиарда квадратных метров жилья (ныне – 3,5, включая аварийный, ветхий, ненормативный фонды). Тогда мы ближе подойдем к уровню жилищной обеспеченности многих стран мира. Эта цифра неоднократно приводилась в оценках многих экспертов и вытекает из показателей жилищной обеспеченности около 30 квадратных метров на 1 человека, принимаемых региональными стратегиями комплексного социально-экономического развития на 15 лет. Зафиксировав этот  перспективный показатель, сверимся с достигнутым положением. Наши 3,5 миллиарда кв. м жилья занимают территорию около 3, 5 миллиона га земель застройки на территориях населенных пунктов. Территории застройки  включают  совокупность жилых, общественных, деловых и других зон,  среди которых доля жилых зон составляет в среднем 60-65%. Таким образом,  для размещения 1,2 – 1,3 млрд. кв. м предстоящего ввода жилого фонда (с учетом выбытия)  потребуется более   1,3 млн. га  территорий, из них  территорий жилых   зон  около 750-800 тыс. га.   В целом площадь территорий застройки должна за этот период быть увеличена с учетом производственного, инфраструктурного и других видов нежилого строительства    до 6,0 – 6,5 млн. га, то есть приблизительно в два раза по отношению к существующему положению и прежде всего за счет роста доли таких территорий в структуре земель поселений.    Требуется понять и принять, что такие показатели отводов под застройку являются необходимыми и неизбежными, а это   вносит определенное напряжение в ожидания, связанные с развитием жилищного строительства. Ведь потребуются серьезные перемены.  Попутно отметим, что земли городов и поселений занимают в европейских странах  долю территорий, значительно превышающую те 1,9%, которые имеют место в Российской Федерации. В Польше, например, - около 10%. Можно говорить еще о ряде неблагоприятных черт отечественного   жилищного строительства. Так, существует такой показатель, который может интегрально характеризовать технологический уровень строительства. Это – вес 1 квадратного метра построенного здания по сумме необходимых материалов и конструкций. Он составляет сегодня в стране для   многоэтажных железобетонных зданий 1,5-2,0  тонны в сравнении с 1 тонной и меньше  в развитых странах. Так что это еще одна важная задача – снизить  вес квадратного метра таких  зданий  до 1-1,2 тонн в среднем. Переходим собственно к предложениям, которые позволят системно подойти к нашей задаче и решить её, прибегнув к почти очевидному варианту. Поскольку в основе всякого действия лежит замысел, план, а в пределе – стратегия текущего действия, встраиваемого в исторически долгосрочное развитие, очевидно, что и в нашем случае такой план и такая стратегия должны появиться.  Отсутствие стратегии приводит к подчинению случайностям и активным   носителям стратегий. Сфера жилищного строительства подобна кроне – структурно всё взаимообусловлено и всё лишнее отрезается либо отпадает.  Поддержки, особого внимания требуют наиболее быстро растущие и живые части. Таковой сегодня является индивидуальное жилищное строительство. Именно оно, получив соответствующую поддержку,  позволит сохранить и увеличить темпы роста жилищной обеспеченности населения. Сегодня по данным Росстата почти каждое третье домохозяйство из желающих улучшить свои жилищные условия планирует построить себе индивидуальный жилой дом для постоянного проживания. В целом – больше, чем желающих купить квартиру. И это в условиях, когда документы территориального планирования обычно даже не рассматривают вопросы приращения городских территорий и индивидуальное жилищное строительство. Особенно в городах, где оно связано с особыми  затратами сил и энергии семьи на преодоление  административной вязкости, но с очевидной экономией в собственно финансовом измерении. Таких семей миллионы, а построено в максимальном по вводу 2014 году 266 и в 2015 году 264 тысячи  индивидуальных жилых домов общей площадью 36,0  и 34,3  миллионов кв. м и средней площадью 130-136 кв. м  каждый. Такое строительство является перспективой национального масштаба. Поддержанное   государством, осмысленное градостроительно и технологически, обеспеченное базовой инфраструктурой, с издержками средней семьи  20-25 тысяч рублей  за 1 кв. м в целом, включая земельный участок 600-1200 кв. м, с рассрочкой 10-15 лет и годовой ставкой не более 7-8%, индивидуальное жилищное строительство будет расти безостановочно: его рынок будет уверенно подпитан  ответственным спросом. Венчающий идеологический символ – свой дом   как  национальный  обычай народов России. Подобная акцентуация оправдана тем, что таков   единственный способ  обеспечить остро необходимый стране длительный рост жилищного строительства и гармоничное региональное развитие. Причем в ситуации относительного сужения наиболее проблемного сегмента – многоэтажной коммерческой застройки с предельными режимами плотностей и сжатием гуманизирующих и экологичных  элементов городской среды. Сама характеристика «многоэтажное многоквартирное  жилье» говорит о градостроительном типе такой недвижимости – строительстве в условиях формируемых либо существующих городских кварталов с участками, часто лоскутными, но в идеале равными этим кварталам или их группам.    Это масштабное инвестиционное строительство крупных инвесторов, начинавшееся, как правило, в  благоприятных финансовых условиях и  имевшее   возможности   уклониться от общих градостроительных проблем, в частности транспортных. Поскольку местные градостроительные нормативы обязательны, но не имеют закрепленного  набора регулирующих показателей и содержат  множество  пробелов, они к сожалению не всегда препятствуют проектам коммерчески выгодным, но создающим большие проблемы для городских сообществ. За последние десятилетия радикально изменилась форма заполнения городских жилых территорий и кварталов, получивших нового массового обитателя – автомобиль. Каждый автомобиль  это 25-30 кв. м площади парковки внутри жилого квартала, вмещающего   100 и более тысяч квадратных метров жилья, а также  проезды для попадания на городскую улично-дорожную сеть. Этот фактор  подразумевает, помимо ресурсов на внутриквартальную дорожно-тропиночную сеть, обязательность крупных вложений в развитие транспортной инфраструктуры   при росте затрат в геометрической прогрессии по мере мегаполизации города)     с целью обеспечения требуемой пропускной способности  и требует больших бюджетных вложений (в Москве, например, более триллиона рублей на   срок 2-3 года, в полумиллионнике Белгороде – в десятки раз меньше).  Интенсификация застройки в условиях   растущей реальной автомобилизации позволяет инвестору увеличивать частный доход, перекладывая многие издержки на городское сообщество.          Подобная себе самой, тавтологично назойливая жилая среда, образуемая гигантскими жилыми комплексами, тысячами одинаковых квартир и   внешних элементов – окон, машин, балконов,  стен и фрагментов небосвода между ними, если и может породить пространственное  ощущение,  то это будет ощущение загона...  И это – в России, крупнейшей стране мира.          Более экономичные, гуманные и энергосберегающие мало- и среднеэтажные    жилые дома и комплексы, надежность которых в эксплуатации и   актуализации рисков  принципиально отличается в лучшую сторону от многоэтажных жилых зданий,  не получили достаточного распространения именно в силу  нацеленности многих инвесторов на получение наибольшего коммерческого эффекта в рамках выкупленных ими  земельных участков.  Ещё один тренд –  всё более широкое распространение домов блокированного и блок-квартирного типа, которые типологически смыкаются как  с индивидуальным, так и с многоквартирным жилищным строительством, предполагает участие профессионального застройщика и  выход на городской рынок девелопмента.   Направление  является весьма перспективным и уже начало приобретать черты массовой линии развития.    Кратко назвав основные типы жилого строительства, отметим, что роль ведущего фактора, определяющего характеристики застройки,   меняется в зависимости как от места строительства, так и   способов его финансового обеспечения. Так,    инвестиционный многоэтажный многоквартирный  вариант присущ квартально-групповой сетке в  планировочной организации внутренних и прилегающих территорий  мегаполисов, крупных городов и примыкающих к ним поселений. Здесь доминирующим фактором выступает, как правило, максимизация инвестиционного дохода. Он обеспечивается   уменьшением числа комнат в квартире до одной с кухней, либо кухней-нишей (так называемые «студии») и общей площадью квартиры по минимуму 18 квадратных метров, что при заявляемых показателях стоимости 1 кв. м снижает цену квартиры на рынке и несколько расширяет круг потенциальных покупателей. В 2014 году в домах такого типа однокомнатные квартиры в среднем занимали 41% общего состава квартир при том, что  в ряде подмосковных жилых объектов эта доля доходит сегодня   до 80%; 31%  составляли двухкомнатные квартиры.     Плотность  застройки продолжает нарастать. Предусматриваемая действующим Сводом правил по градостроительству и берущими их за основу местными  нормами, величина предельной плотности определяется при помощи  весьма сомнительного показателя, устанавливающего ее  верхний предел, а именно –  коэффициента плотности застройки, относимого к участкам или кварталам территориальных жилых зон  без учета объектов социальной и транспортной инфраструктуры.  Инвестиционно-юридические основания правообладания (участок) доминирует в проектировании над градостроительными и социальными основаниями (квартал, группа кварталов). Нет ясности с  нормативами   парковок, они чаще всего минимизируются или их уводят на перспективу. Плотность  упаковки  многоэтажек на участках нарастает,  приближая демографический, автомобильный и трущобный коллапсы, которые потенциально  скрыты в такой  застройке. Так или иначе,  этот сегмент – инвестиционный, девелоперский, связанный с жизнью мегаполисов или близостью к ним, будет искать и находить способы балансировки рыночных интересов продавцов и покупателей. Сегмент  видится квартирным (блок-квартирным), с собственниками, объединяемыми в товарищества по признаку принадлежности к одному или группе жилых домов при  возможном  нахождении  в застройке  объектов социального и арендного жилья.  Общим им всем признаком является жесткая привязка квартир и домов  к централизованным   системам ЖКХ, локальной и городской инфраструктуре. Другими словами, эксплуатационная надежность такого жилья, помимо надежности их собственного оборудования – лифтов, мусоропроводов и др., напрямую  зависит  от   надежности функционирования общегородских инженерных систем в условиях более чем 50% их накопленного износа.  Очевидно, что в процессе наращивании объемов жилого фонда при новом инвестиционном городском строительстве этот фактор должен рассматриваться как заряженный  нарастающими рисками, поскольку отставание в ремонте и реконструкции   городских сетей и головных источников  ведет к неизбежности аварийных ситуаций и актуализации рисков в будущем. Индивидуальное жилищное строительство, ориентируясь главным образом на локальные и автономные системы жизнеобеспечения, меньше зависит от работы амортизированного централизованного ЖКХ для многоэтажных и высотных домов и имеет дополнительный уровень надежности. Если оценивать ситуацию в целом,  то  следует отметить, что в жилищном строительстве просматриваются заметные разрывы и неравновесность структуры сектора,   разбившегося на множество элементов, почти не связанных между собой. Отдельные девелоперские проекты реализуются при недостаточной увязке с проблемами  города. Насущно необходим стратегический градостроительный подход к развитию городских и расселенческих структур. Например –   заведомый дефицит территорий и участков под застройку разными типами жилых зданий. Приращение территорий застройки,   возможное на прилегающих к городам землях, как правило, если это не городской округ достаточного размера, не  включено в правила игры: другое муниципальное образование, иные интересы и связи, разные нормативы градостроительного проектирования, отсутствие нормированного понятия агломерации или системы расселения, следовательно отсутствие такого проектирования. В том числе проектов гармонизированной улично-дорожной сети различных муниципалитетами. Индивидуальное жилищное строительство и то многоквартирное, жителями которого является   городское население, но расположенное  на землях прилегающих районов, не проектируются в целостной урбанизированной системе. Они административно и структурно разделены, разомкнуты. Эта разомкнутость при доле индивидуального строительства, стремящегося к половине от  ввода жилья в стране,  обрекает развитие на   непредсказуемость и конфликты в  пользовании коммуникациями, инженерной и социальной инфраструктурой,  в сохранении  экологического качества застройки и рекреации.  Целостное проектирование систем расселения должно опираться  на обязательность градостроительного проектирования в контакте со стратегическим планированием социально-экономического развития,  которые в связке определяют требования к параметрам территориального планирования и  градостроительного зонирования.  Так видится условие, необходимое для фиксации долгосрочных инвестиционных трендов, гармонизации структуры жилищного строительства с высокой долей индивидуального и малоэтажного  фонда.  Требуется  расширить   регулирование развития  жилищного строительства за счет перехода на новые формы объектов – от кадастровых  участков собственников – к планировочным единицам городов, поселений, городских округов.   Контур объекта проектирования  определяется положением в  градостроительных системах.   Каждая  из них в большей или меньшей степени отвечает конкретным видам и типологии жилья. Индивидуальному жилищному строительству  подходят радиальные, связевые,  территориально  открытые условия размещения. Развитие расселенческого подхода идет рука об руку с индивидуальным и малоэтажным   строительством. Включение автомобильной промышленности и жилищного строительства в перечень основных направлений поддержки государством экономики России   говорит о двух моментах:  внутренней взаимообусловленности этих направлений и одновременно  опосредованным указанием на то, что малоэтажный и одноквартирный виды жилищного строительства должны стать предпочтительными. Поскольку иначе – наличие  высокой плотности застройки вместе с ее пространственной непрерывностью создают слишком большие и затратные   проблемы для транспортной инфраструктуры городов.  Примеров столь скученного размещения населения в больших многоэтажных блоках при столь высоком уровне постоянно  растущей автомобилизации, в мировой практике не существует. То, что в России такая практика является самой прибыльной и потому самой  обеспеченной инвестиционно, не является свидетельством ее позитивности. Более того, конфликт между ростом численности населения  и неостановимым ростом затрат на инфраструктурное обеспечение разбухающего мегаполиса, был предельно убедительно проявлен в период полностью бюджетного финансирования всех компонентов – жилья, сопутствующих социальных объектов,  коммунальных систем, транспортной инфраструктуры – и в калькуляции стоимости   квадратного метра жилья доля инфраструктуры в крупнейших городах стала приближаться к половине. Поэтому был сделан структурный маневр в политике жилищного строительства и слоган «семье – квартиру» сменился на «семье – квартиру или индивидуальный жилой дом». Индивидуальное жилищное строительство получило высшую на тот момент времени поддержку в форме Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР (от11.02.1988 г. № 197) "О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства" и под этот маневр были осуществлены срочные организационные меры по выбору и отводу лучших в градостроительном отношении территорий вблизи городов, крупных поселений, а также оперативному созданию и развитию соответствующей базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В результате темпы роста  ИЖС стали на порядок превышать рост   панельного  домостроения, ранее считавшегося абсолютным монополистом. Был, по сути, заложен фундамент последующего активного развития ИЖС, которое  составляет сегодня около 40% от объемов ежегодного ввода. Государством сегодня предусмотрен выход на уровень стратегического проектирования градостроительных систем, включающих пространственную организацию   национальной системы расселения, сеть городов и городских округов, жилищное строительство с сопутствующей инфраструктурой, всех видов объектов и комплексов оборонного, хозяйственного, рекреационного назначения,.  Исходя из желаемых объемов жилищного строительства,  требуется провести соответствующую корректировку  документов территориального планирования, предусматривающих отвод необходимых территорий, их планировочное структурирование в модели расселенческого развития и соответствующего градостроительного зонирования. Одновременно необходимо провести упорядочивание и обеспечить взаимостыковку местных нормативов градостроительного проектирования различных муниципальных образований между собой и с учетом   региональных нормативов в каждом регионе. Наиболее рациональным в текущих условиях представляется  введение федерального уровня нормативов и методических документов, задающих образец формы   множеству региональных, местных  актов и сообщающих им авторитет федерального источника. Необходима также подготовка методических указаний по подготовке Правил землепользования и застройки, тем более, что введенный МЭР в 2014 году Классификатор видов разрешенного  использования земельных участков деформирует начавшийся было процесс градостроительно  осмысленного становления этого подхода. Надо учесть,  что Правила землепользования и застройки – единственный документ, регулирующий отношения между населением и властью, хотя и без закрепленного интерфейса. Генеральные планы – документы   для власти и инвесторов-заказчиков, Правила же – для всех, они равно обязательны для органов власти, всех юридических и физических лиц. Организация и четкая   последовательность действий, необходимы для развития жилищного строительства в ситуации, когда    экономические трудности  сжимают одновременно  инвестиционные возможности инвесторов-застройщиков и платежеспособный спрос населения. Мы находимся на переломном участке, предполагающем важность   решения двоякой задачи  –  роста объемов ввода и расширения платежеспособного, то есть (что  принципиально) ответственного спроса.   Платежеспособность как распределенная во времени ответственность, оценивается исходя   из условий кредитования по срокам и по процентной ставке, но имеет конечную форму выражения в размере выплачиваемой потребителем суммы денег, фиксируемой заранее. Однако, эта сумма может быть разложена на составляющие компоненты, что является  коммерческой тайной при инвестиционном строительстве, но доступно в индивидуальном жилищном строительстве.  Здесь индивидуальный застройщик-потребитель собственного жилья может варьировать стоимость компонентов за счет выбора технологии и материалов строительства, степени собственного трудового участия и, главное, условий приобретения участка в режиме подключения к инфраструктуре. Государство путем подстройки территориального планирования и градостроительного зонирования под нужды развития ИЖС может обеспечить ему  наибольшее благоприятствование, но не  в денежной форме субсидирования процентной ставки, а исходя из   достоинств и бонусов, порождаемых  ИЖС. Так, появляются дополнительные секторы занятости – в строительстве и в мультиплицированных сегментах создания и эксплуатации собственных и соседних домов, ведении приусадебного хозяйства, иных форм семейного и индивидуального предпринимательства, начинает работать налог на недвижимость, появляется плата за коммунальные услуги – всё в микрорегулировании потребления в зависимости от доступного дохода. После решения вопроса собственности на земельный участок,  ситуация меняется психологически, домохозяйство начинает владеть объектом недвижимости сразу, а не через срок выплаты ипотеки за квартиру. Более того, принятый в российской урбанизации принцип одновременного владения городской квартирой и загородным жильем, может обернуть ситуацию в предпочтение второго, а значит дома на участке, как основного семейного владения. Новый курс возможен. Он не затрагивает инвестиционное городское строительство,  абсолютные объемы которого могут даже расти по мере  роста  поддержки государством. Но основной вектор развития жилищного строительства закрепляется за ИЖС.  Должны быть определены основные, типологически позиционированные формы  эффективного градостроительного обеспечения такого тренда, учитывая весьма сложный контекст его осуществления в сложившихся условиях. Целесообразным представляется рассмотреть несколько базовых вариантов пригодных для развития  форм расселения: создание селитебно-производственных комплексов, привязанных к существующим крупным предприятиям высоких и оборонных технологий при городах-центрах таких производств (прото-аналоги – Зеленоград, Королев, Химки, Шевченко, Навои, Сосновый бор);  к созданию своего рода функциональных аналогов Новосибирского Академгородка под ключевые стратегические направления технологического развития – высокая нефтегазохимия, переработка зерна, отраслевые информационно-цифровые технологии и банки данных, биотехнологии и др. Требуется системный регулятор развития отрасли, включающий  стратегическое пространственное планирование, территориальное планирование с градостроительным зонированием, а также нормативно-организационную базу, технологии малого строительства и производства местных строительных материалов, инженерного оборудования и ряд других вещей. Министерство строительство может быть определено  на требуемую в сегодняшних условиях роль единого системного регулятора, в том числе  в части координации многих взаимосвязанных компетенций с другими министерствами. Работа, которую предстоит выполнить предполагает обязательность совместного с национальными объединениями проектировщиков и изыскателей, строителей отраслевого регулирования. Уже озвучивались возможные организационные формы такого регулирования, например, совет отрасли. Ясно одно – развитие жилищного строительства при ставке на опережающее развитие индивидуального, усадебного строительства и на формирование пространственно и территориально бездефицитных моделей градостроительства, должно быть выдвинуто в приоритеты страны. Национальной особенностью гражданина России должен стать его дом в России.

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2019  Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН