Юрий Павленков, член комитетов ТПП РФ по экономике недвижимости и ЖКХ.
15 лет прошло с момента прекращения обязательной государственной инвентаризации и учёта жилищного фонда. Последствия самоустранения государства и муниципалитетов из данной области не заставили себя ждать: исчезла достоверность первичных технических сведений об объектах жилой недвижимости, что негативно отразилось на жилищной безопасности, деформировало до фактической профанации процессы управления, санации, капремонта, налогообложения и регистрации жилой недвижимости.
Часть I. Обзор проблем и последствий отказа от технической инвентаризации жилой многоквартирной недвижимости
Анализ нарастающего клубка проблем и противоречий в организации процессов владения, управления, эксплуатации, обслуживания, ремонта, налогообложения и оборота объектов жилой недвижимости (ОЖН) – всего того, что составляет основу управления жизненным циклом многоквартирного дома (МКД) – вскрывает длинную цепь застарелых и вновь возникающих пороков и дефектов.
Изменение структуры собственности в многоквартирной жилой недвижимости в результате бессрочной приватизации, роста объемов индустриального домостроения, реализации программ сноса аварийного жилья и других причин привело к значительному увеличению объектов кадастрового, имущественного, налогового, статистического учёта и контроля. Основу перечисленных видов учёта, а также экономической деятельности по управлению и эксплуатации жилой недвижимости составляет технический учёт, обеспечивающий первичную (базовую) и накапливаемую в течение жизненного цикла информацию о технических параметрах объекта жилой недвижимости. Все остальные процессы и операции с недвижимостью – правовые, экономические, фискальные, статистические – невозможны без наличия первичных достоверных технических сведений и характеристик.
Однако проводимая реформа земельно-имущественных отношений и учётно-регистрационной системы привела к критически недопустимому состоянию именно процессы сбора, актуализации и хранения первичных сведений, характеристик и параметров ОЖН. Фактически системное проведение учета жилищного фонда в период с 2003 по н.в. было прекращено. Произошло это не только вследствие отмены обязательной технической инвентаризации, технического учёта объектов капитального строительства и фактического прекращения финансирования организаций технической инвентаризации (БТИ), но также в силу необоснованного исключения функций и ответственности государственного жилищного надзора (ГЖИ) по контролю технического состояния многоквартирных домов (493-ПП РФ от 11.06.2013 г., 927-ПП РФ от 12.09.2014 г.), а также поспешного введения «электронного паспорта МКД» с избыточным, неупорядоченным, дублирующим другие информационные системы составом сведений. Вопросы обеспечения достоверности технической информации, её верификации специализированными средствами, определения правосубъектности и источников финансового обеспечения правовыми нормативными актами даже не рассматривались.
На текущий момент информационная структура многоквартирного дома представлена следующими основными видами учётно-регистрационных документов (Рис. 1):
1. Технический паспорт домовладения (план домовладения, сведения, акты и справки об оценке планово-нормативного износа и технического состояния, остаточной стоимости, состава общего имущества, земельного участка и размеров уборочных площадей, МАФ, ограждений, газонов – состава домовладения, включая инженерные коммуникации и сервитуты, ранее – БТИ)
2. Технический паспорт объекта жилой недвижимости (здания, помещения) (ранее БТИ)
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости (Межевой, Технический планы - ГКН)
4. Электронный паспорт многоквартирного дома (ГИС ЖКХ)
5. Энергетический паспорт многоквартирного дома (Минэнерго, ГИС ЖКХ)
6. Информация управляющих недвижимостью в соответствии со стандартами раскрытия информации (731-ПП от 23.09.2010 г.) в различных информационных системах организаций, муниципалитетов, Реформа ЖКХ, ГЖИ, ГИС ЖКХ
7. Информация о технических обследованиях для принятия решений о включении МКД и установлении сроков ремонта в т.н. «региональных программах капитального ремонта» в системах ФКР субъектов РФ
8. Реестры органов имущественного учёта муниципальных образований
Каждый из перечисленных блоков информации имеет своё целевое назначение и потребителя, структуру, источник происхождения и субъект хранения. Сравнительный обзор состава атрибутивных сведений показал наличие дублируемой, никем не верифицируемой (за исключением сведений кадастровых инженеров) информации. Однако сведения кадастровых инженеров также часто основываются на устаревшей и/или недостоверной первичной информации об ОЖН.
28 сентября 2017 г. на заседании Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости были рассмотрены проблемы и подчеркнута необходимость восстановления института технической инвентаризации, учёта и обследования жилой и коммерческой недвижимости в новых условиях. Формальным поводом послужил внесённый в Госдуму Минстроем России и одобренный в первом чтении проект закона 107057-7 «О государственном учёте жилищного фонда».
Важность поставленной проблемы подтвердил состав участников заседания: Президент ТПП РФ Сергей Катырин, представители Национальной палаты кадастровых инженеров, Федеративного союза инвентаризаторов, СРО управляющих недвижимостью, коммерческих и общественных организаций, Ассоциации риелторов, региональных БТИ, ГК - Фонда содействия реформированию ЖКХ, Минэкономразвития России, Минстроя России, Росреестра, Федеральной кадастровой палаты, Росстата, Госдумы, Совета Федерации.
Позиция разработчика – Минстроя России – в общем виде сводится к тезису о том, что все сведения об ОЖН следует формировать в едином документе: для жилого дома это Технический паспорт, а для многоквартирного дома – Электронный паспорт. За основу учёта следует взять имеющиеся информационные базы - ГИС ЖКХ и ФГИС ЕГРН. Поставщиками информации должны быть "управляющие компании (УК)", региональные ГЖИ и муниципальные образования. При таком подходе якобы не потребуется бюджетное финансирование учета, возрождение технического учета как такового, а при возникновении потребности в дополнительных сведениях субъекты РФ вправе на добровольной основе организовать самостоятельное проведение технического учета на региональном уровне.
Участники расширенного заседания были проинформированы, что в недрах регулятора разработано правовое определение «многоквартирного дома», которое, однако, участникам заседания представлено не было.
Общие проблемы констатировали представители Госдумы и Совета Федерации – отсутствие достоверной информации о количественных и качественных показателях жилищного фонда вынудило федеральную администрацию изменить свою позицию по отношению к учёту: «Без достоверных сведений о жилищном фонде невозможно организовать выполнение федеральных жилищных программ, обеспечить эффективность деятельности муниципалитетов и управляющих недвижимостью по содержанию и жилья». Но при этом: «…возрождение технического учёта в прежнем виде нецелесообразно, требуется новый подход на современной организационно-технологической базе, с использованием цифровых технологий и современных технических средств». Даже был использован ультрамодный термин «блокчейн».
Дмитрий Поплаухин, представитель Минкомсвязи подчеркнул необходимость верификации сведений ГИС ЖКХ с информацией из других баз данных «...Без первичных инвентаризационных сведений данные Росреестра по МКД некорректны, массовый учет предполагает определенность источника информации, актуализацию и состав данных. К сожалению, этого пока нет, информация устаревшая, зачастую не известны даже адреса объектов». И наиболее ярко охарактеризовал глубину проблемы: "..УК получила из БТИ и представила информацию о МКД 5-летней давности, из Росреестра пришла информация, что МКД это вовсе не МКД, у ГЖИ свои сведения, которые не стыкуются с другими... И что вносить в ГИС ЖКХ?"...
Константин Литвинцев, директор ФГБУ «Федеральная кадастровая палата при Росреестре» подчеркнул, что «…ГИС ЖКХ и ФГИС ЕГРН разные ресурсы. ФКП должна передавать описание объекта недвижимости. Из ФГИС ЕГРН подлежит передаче в ГИС ЖКХ 50 характеристик, содержащихся в кадастре и 15 характеристик из Реестра прав. Требуется принять регламент взаимодействия, соглашение о взаимодействии между Росреестром, Минстроем и Минкомсвязью. Многие вопросы надо решать в рабочем порядке. Надо двигаться параллельно, иначе не понять кто отвечает за достоверность, кто собирает и что вносит в ГИС ЖКХ».
Представитель Управления статистики строительства и ЖКХ Росстата обескуражила собравшихся выводом: «...Росстат обобщает информацию, полученную с мест. Первичная документация поступает от жилуправлений субъектов РФ и качество её различно. Достоверная и полная информация идет из Южного и Северо-Западного федеральных округов, так как там провели инвентаризацию (перепись) жилищного фонда, а в Росреестре, к сожалению, брать нечего, там нет нужной информации. В 45 регионах РФ нет данных по домам граждан, а в 12 регионах вообще нет информации о жилищном фонде. Практически во всех регионах нет сведений о физическом износе домов».
Президент Федеративного союза инвентаризаторов России (ФСИ), генеральный директор БТИ Республики Татарстан Елена Хамзина продемонстрировала сравнительный анализ информации из разных источников по одному и тому же объекту. Разнобой показателей в среднем составляет около 15%, но в отдельных случаях превышает разы. Также констатировала, что без профессиональной компетентной инвентаризации говорить о достоверности учета недопустимо, особенно в части затрат на капитальный ремонт, обслуживания и налогообложения ОЖН.
Юрий Павленков в своём сообщении остановил внимание на вопросах принципиальной неопределённости в системе учёта ОЖН:
1. Учёт объектов недвижимости в целом и госучёт ЖФ, в частности, в текущем состоянии правового регулирования невозможен в связи с неопределенностью цели и соответствующих областей обязательного применения результатов учета. Бесцельность учета позволила внести в ЖК РФ такие положения, которые исключают проведение качественного учета по методологической причине - из-за отсутствия единицы счета и целевых показателей учета.
2. Отсутствие конкретных целей учета и закрытого перечня областей обязательного применения его результатов не позволяют чётко идентифицировать ни объект учета, ни предметы учета, ни единицы учета, ни целевые показатели учета, отражаемые в его результатах.
3. Вышеназванные причины фактически разрушили систему периодической актуализации, накопления и публичного доступа к достоверной правовой, технической и экономической информации о структуре и состоянии жилых и коммерческих объектов недвижимости и связанных с этим юридически значимых правах на них непрерывно на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.
Таким образом, из обсуждения накопленных проблем технического учёта, инвентаризации ОЖН и текста законопроекта следует – предложенный вариант не улучшит состояние дел, необходима детальная проработка цели, областей применения, уточнение состава атрибутивных данных, соответствующих целям учёта, уточнение компетентных участников и источников финансирования задач. Потребуется кропотливая работа по разработке целевых нормативных правовых актов.
Приглашаем всех заинтересованных лиц к участию в деятельности совместной рабочей группы Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ по разработке методологической основы совершенствования системы налогообложения жилой недвижимости.
Предложения, разработки и проекты НПА по развитию системы технической инвентаризации, учёта и обследования ОЖН будут опубликованы на страницах журнала «Председатель ТСЖ», а также в партнёрской информационной сети.