Кичкин Борис Константинович
Каминская Елена Анатольевна
г. Орёл, 2020 год
Немного истории
21 мая 1927 года было принято постановление о создании специальной службы – Бюро технической инвентаризации, которое занималось учётом объектов жилой и нежилой недвижимости, их стоимости и технического состояния. Инвентаризация проводилась по единой для всей страны методике. Данные инвентаризации предназначались для формирования соответствующих статей бюджета, планирования расходов на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, а также на новое строительство. Стабильная структура Бюро технической инвентаризации просуществовала до 1985 года.
В период перестройки система инвентаризации подверглась значительным изменениям. В 90-е года на БТИ были возложены функции по приватизации и регистрации прав на недвижимость. После 1998 года функция выдачи регистрационных удостоверений перешла к Госкомимуществу. С этого времени БТИ только готовило Технические паспорта, которые были необходимы для регистрации права собственности.
В результате проведенных реорганизаций, БТИ из структурного подразделения органов власти со статусом Областного комитета по оценке имущества и технической инвентаризации, постепенно были переведены в коммерческую структуру. Финансирование из бюджета было прекращено.
Что имеем?
В целях ускорения проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации государственного учета жилищного фонда, Правительство Российской Федерации утвердило Постановление от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».
В настоящее время существует необходимость обеспечивать на основе федерального статистического наблюдения, бухгалтерского и технического учёта жилищного фонда, проведения комплексного анализа и обобщения тенденций развития жилищно-коммунального хозяйства, с последующим использованием полученных материалов при осуществлении государственной политики в этой сфере экономики.
Государственный учёт жилищного фонда подразумевает получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, а также изменении этих показателей. В независимости от формы собственности государственному учету подлежат все жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты и т. д.), служебные жилые помещения, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания граждан.
Государственный учёт жилищного фонда включает в себя:
· технический (оперативный) учёт;
· официальный статистический учёт;
· бухгалтерский учёт.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учёт, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учёта, путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и помещений. Одной из составляющих технического учёта жилищного фонда также является техническая паспортизация объектов - оформление документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (технический паспорт).
Обязанность по ведению технического учёта возлагается на специализированные государственные и муниципальные органы технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления или бюро (бюро технической инвентаризации - БТИ). Общее руководство учётом жилищного фонда осуществляют органы государственной статистики.
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют следующие функции:
- техническая инвентаризация жилищного фонда;
- хранение и использование технических паспортов, оценочной и иной хранившейся по состоянию на 1 января 2013 года в органах и организациях по государственному техническому учёту и (или) технической инвентаризации учетно-технической документации и содержащейся в них сведений;
- оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Паспортизация, а также плановая и внеплановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ по заявкам и за счет средств заказчика. Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Документация передается собственникам.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» ответственность за прием, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, а также их актуализацию и восстановление возлагается на организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» в обязанности управляющих организаций в актах весеннего и осеннего сезонного осмотров вменено указывать процент износа как здания в целом, так и его элементов.
Следовательно, организации, осуществляющие управления многоквартирными домами, обладают большей частью необходимой информации для государственного учета объектов жилого фонда: местоположение, количественный и качественный состав, техническое состояние обслуживаемых объектов, а также их изменение.
В целях формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом в 2007 году были установлены правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки.
Одной из основных задач государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства является обеспечение мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также софинансирование программ.
Информация о ходе реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда предоставляется субъектами Российской Федерации в соответствии с порядком проведения мониторинга реализации региональных адресных программ по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке до 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации, и выполнения условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
В целях обеспечения мониторинга в информационной системе «Реформа ЖКХ» размещается детализированная информация по исполнению программ в разрезе аварийных домов, контрактов на переселение и строительства новых домов.
Кроме того, с утверждением Постановления Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (с 1 января 2021 г. утратило силу), большинство организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, регулярно размещают на едином официальном сайте «Реформа ЖКХ» обязательные сведения как о самой организации, финансовых показателях, деятельности, но также и о многоквартирных домах, находящихся в управлении.
Тем самым создается и накапливается единая база данных унифицированных технических паспортов (общая характеристика, конструктивные элементы дома, инженерные системы, лифты).
Куда дальше?
Задачу масштабного сбора, анализа полученных данных и последующего планирования в разрезе отраслей и в целом экономики, в нашей стране озвучили почти семьдесят лет назад. В 1958 г. Анатолий Иванович Китов поставил вопрос о создании системы управления экономикой СССР на основе единой государственной сети ЭВМ в общесоюзном масштабе. Предлагалось объединить все крупные вычислительные центры в Единую государственную сеть вычислительных центров.
Первым решением данной задачи должна была стать Общегосударственная автоматизированная система сбора и обработки информации для учёта, планирования и управления (ОГАС). Сказать, что проект Виктора Михайловича Глушкова был амбициозен, значит не сказать ничего. По сути, предлагалась полная модернизация советской плановой экономики, создание своего рода «нейронной сети» (на основе действующих телефонных сетей), которая бы не только связала собой все объекты народного хозяйства, но и способна была сама принимать управленческие решения на основе Госплана.
Второй рывок в решении частного случая данной задачи, непосредственно в сфере жилищно-коммунального хозяйства, был сделан в 2014 году, когда приняли закон о ГИС ЖКХ. Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (далее - система) - единая федеральная централизованная информационная система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством.
Участники информационного взаимодействия, через унифицированные структурированные открытые форматы для передачи данных, размещают информацию в системе, в том числе о технических характеристиках и состоянии объектов государственного учета жилищного фонда. В ГИС ЖКХ аккумулируются данные о степени износа самого строения, а также его конструктивных элементов и инженерных систем (28 позиций).
На основании размещённых в системе данных, можно сформировать электронные паспорта объектов. Формат выгрузки утверждён Приказом Минкомсвязи России N 53, Минстроя России N 82/пр от 17.02.2016 «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур».
В большинстве случаев, данные об износе объектов жилищного фонда вносятся на основании результатов оценки путём сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования. Данная ситуация сложилась в связи с отсутствием автоматизированного программного учёта и анализа первичной информации об износе, а также отсутствием в организациях - держателях технических паспортов объектов обновляемой информации о техническом состоянии обслуживаемых объектов. Таким образом, информация о качественных показателях состояния многоквартирных домов в ГИС ЖКХ, включая степень их износа, не может служить достоверной основой в системе технического учёта жилищного фонда.
Сведения о техническом состоянии жилищного фонда, ранее единообразно получаемые из БТИ, в настоящее время подменяются разрозненными данными из различных источников, использующих собственные методики: из государственного кадастра недвижимости, организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, органов местного самоуправления, строительных организаций. БТИ в свою очередь, являясь коммерческими организациями, оказывают платные услуги и осуществляют паспортизацию и техническую инвентаризацию объектов недвижимости по заказам собственников. Владельцами документации технического учета являются собственники.
Сложившаяся ситуация технического учёта в государственном учете жилищного фонда сформировала следующие задачи:
1) выбор оптимальной унифицированной методики по учёту, хранению, обработке и анализу технических характеристик жилищного фонда;
2) разработка информационной системы, которая станет программным модулем ГИС ЖКХ, способным при внесении первичной технической информации рассчитать необходимые показатели и разместить их в системе;
3) наделение специализированной организации функцией ведения электронных паспортов жилищного фонда;
4) актуализация в ГИС ЖКХ размещённых данных по технической инвентаризации;
5) бесплатное предоставление организациям функционала системы для ведения экономической деятельности;
6) масштабирование возможностей ГИС ЖКХ по совокупной обработке технико-экономических показателей жилищного фонда.
Что получим?
Обновленная ГИС ЖКХ должна стать бесплатным сервисом для ведения и учёта финансово – хозяйственной деятельности всех поставщиков информации. Особенно хочется отметить, что любая информационная система превращается в информационную «помойку», если отсутствует дальнейший мониторинг, анализ и экономически обоснованное планирование технико-экономических показателей. Поэтому ГИС ЖКХ, сохранив прежние функции и реализовав новые, должна стать единой информационной платформой, посредством которой осуществляется обмен данными между поставщиками информации и органами власти любого уровня, специализированными организациями, службами по их функциональной принадлежности, а также накапливается и обрабатывается необходимая для планирования статистика.