12 марта 2020 г. в ТПП РФ прошло совместное заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ и Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости на тему «Государственный учёт и инвентаризация жилищного фонда в России. Судьба проекта закона о совершенствовании системы госучёта жилищного фонда» (см. https://tpprf.ru/ru/interaction/committee/komgkh/meetings/neobkhodimo-vozrodit-gosudarstvennyy-uchet-i-inventarizatsiyu-zhilis. а также https://www.industri-survey.com/single-post/2020/03/16/)
Ниже публикуются ряд тематических материалов, которые не нашли достаточного отражения в выступлениях участников заседания.
Особенности инвентаризации жилья для цели государственного учёта
Эксперт Сергей Киселёв
Вы будете удивлены, но далеко не каждый специалист по учёту знает что такое «инвентаризация» в стандартном определении. Вроде бы пустяк, но по этой причине возникает масса запутанных клубков.
Понятие «Инвентаризация» укладывается всего в три слова: периодическая проверка в натуре.
Нет периодичности – значит нет и инвентаризации, а есть некая разовая ревизия.
Нет выхода в натуру - нет и инвентаризации, а есть копание в документах.
Незнание элементарностей превращает инвентаризацию во всё что угодно, от крутомодного «мониторинга» с его цифровыми заплатами до налоговой проверки документов о недвижимости, которой давно нет в натуре.
К сожалению, на совещании специалистов по учёту жилфонда РФ, проведенном 12 марта 2020 г. в ТПП, ничего не говорилось о главнейшей особенности технической инвентаризации жилья.
Особенность эта заключается в том, что официально утверждённый для неё инструментарий должен быть доступен для использования собственнику инвентаризируемого объекта. Проще говоря, результаты инвентаризации могут и должны проверяться собственником объекта имеющимися у него средствами и способами, описанными в Инструкции утверждённой на Федеральном уровне. Для собственников квартир такими средствами являются лист бумаги, карандаш и бытовая рулетка, которыми он может пользоваться для контроля результатов инвентаризации и иных сведений, вносимых в инвентаризационную документацию.
Это не значит, что инвентаризаторы тоже должны пользоваться бытовыми рулетками, но это значит что при возникновении споров ни инвентаризатор, ни иные участники спора не могут и не должны ссылаться на высокую точность тех или иных высокоточных приборов или технологических решений как на доказательство своей правоты.
Можно сказать и так, что собственник объекта является равноправным членом инвентаризационной группы по обследования жилья для цели его госучёта. Именно такие принципы заложены во все Инструкции по технической инвентаризации жилфонда для цели его госучёта.
Названная особенность позволяет собственнику не только контролировать результаты, но и допускает предъявление своих материалов, изготовленных в соответствии с Инструкцией, для контроля уполномоченному органу (далее условное наименование «БТИ») с целью признания их результатами проведённой инвентаризации.
То обстоятельство, что технический паспорт жилого дома утверждается руководителем БТИ, указывает лишь на его персональную ответственность за содержание паспорта, но не снимает ответственности с исполнителей, в т.ч. с собственника объекта или его представителя как равноправного участника технической инвентаризации (далее ТИ).
Следует отметить и то, что ответственность участников инвентаризации жилья и лиц, подписавших инвентаризационные документы, в Инструкции по инвентаризации может быть отражена только как административная, т.к. материалы ТИ для цели госучёта жилья не создают юридических последствий. Иные виды ответственности не могут быть указаны в Инструкции по ТИ, но могут быть указаны в юридически значимых актах, если материалы ТИ послужили законным основанием для принятия юридических значимых решений.
Кроме названной главной особенности следует учесть ещё четыре отличительные, связанные с тем, что:
- первичная техническая инвентаризация проводится на основе проверки соответствия натуре той части исполнительной проектно-сметной строительной документации предъявленной застройщиком и генподрядчиком государственной приемочной комиссии при сдаче-приемке объекта в эксплуатацию, которая содержит исходную информацию предусмотренную Инструкцией по ТИ. Если вы не строитель, то наверное не знаете, что исполнительная документация отражает соотношение проектных показателей, указываемых в числителе, фактическим показателям, указываемым в знаменателе.
- при проведении технической инвентаризации используются материалы предшествующих инвентаризаций и иных разовых обследований для различных целей;
- техническая инвентаризация для целей госучёта жилья организуется и проводится как федеральное непрерывное статистическое наблюдение со своим периодом и сроками проведения, с использованием соответствующих математико-статистических методов и своими допустимыми ошибками;
- основной областью применения результатов технической инвентаризации жилья является местное хозяйство, в первую очередь, жилищно-коммунальное хозяйство, а основной ее целью соответственно является организация нормальной эксплуатации местного хозяйства. Иные области применения результатов технической инвентаризации должны указываться в дополнительных нормативных актах. При этом разработчики материалов ТИ не могут нести ответственности за их применение в иных областях, кроме как в сфере местного хозяйства и официального статистического учёта. Каждый может использовать результаты ТИ в своих целях, но отвечать за соответствие техпаспорта вашим целям БТИ не обязано.
Счёт и учёт жилья
Вопрос о том что такое счёт, и что такое учёт, зачастую вызывает недоумение даже у специалистов, например у бухгалтеров или специалистов по учёту недвижимости.
Бухгалтер представляет себе счёт и как определение количества, и как номер счёта в плане счётов бухгалтерского баланса. Учёт для бухгалтера ассоциируется с реестрами и регистрами, но уж никак не с теорией множеств или теорией чисел. Между тем, Лука Пачоли, почитаемый в среде бухгалтеров как гуру, был не бухгалтером, и не купцом, а математиком (монах по совместительству), уделявшим особое внимание вопросам целостности. Изложение метода двойной записи является лишь небольшой частью его основного труда "Сумма арифметики, геометрии, учения о пропорциях и отношениях".
Вопросы специалисту Бюро технической инвентаризации (БТИ), или специалисту Кадастровой палаты, или специалисту по регистрации прав на недвижимость, что такое счёт и что такое учёт, обычно воспринимаются ими как шутливый «прикол».
От нешутливого специалиста вы, скорее всего, вместо попытки вразумительного ответа получите отповедь типа того, что ответ на вопрос что такое учёт это бесполезная теория, которая мешает им, практикам, эффективно работать. При этом они не указывают выгодоприобретателя от их эффективной деятельности, которая при нарушении основ учёта проводится в их личных интересах.
Тот факт, что эффективная работа при игнорировании основ счёта и учёта сводится к издевательствам над согражданами, нешутливый специалист тоже понимает как теорию. К примеру, на уровне руководства Росреестра и выше, вопрос о целях учёта, счётных единицах, и единицах счёта и элементах учёта воспринимается как «теоретический», хотя это вопрос повседневной практики.
Если бы не так, то в законах и нормах об учёте и регистрации недвижимости вначале прописали цель, а затем объект, предмет, единицу и элементы учёта, а уж затем бы писали занялись учётом и регистрацией. А получилось так, что цель учёта и регистрации недвижимости не были прописаны ни в законах, ни в нормах, а учёт и регистрацию вели и ведут не имея даже представления о том, что такое недвижимость, что такое фонд недвижимости, что такое единица недвижимости. Такова вот практика без обоснованной ею теории, практика обмана.
Счёт и учёт неопределённых «объектов недвижимости» и прав на них в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) – это если не преступление против общества, то точно позор для государства: счёт единиц, при отсутствии единиц счёта, - это забава для игривых шулеров.
К сожалению, сложившаяся за постсоветский период практика счёта и учёта такова, что за треть века, с даты принятия закона о регистрации «прав» (1997 г.), при полном финансовом обеспечении учёта недвижимости, армия специалистов по учёту недвижимости численностью порядка 200 тысяч человек не смогла определить даже число земельных участков в России, не говоря уж об их качественных характеристиках. Все разговоры о Земельном кадастре как основе учёта земель прекращены с момента принятия закона о кадастре недвижимости (2008 г.).
Кадастр недвижимости, как результат учёта недвижимости, тоже оказался зеленым виноградом и его прекратили лепить с 2016 года, вписав в состав Единого государственного реестра недвижимости как фоновую составляющую очередного бесполезного пугала прав.
За период с 1992 г. по 2017 год, в России был полностью уничтожен не только земельный учёт пользований, но и государственный учёт жилищного фонда, что весьма благотворно сказалось на эффективности его растаскивания и разбазаривания. При этом, квартиры обобществленного жилищного фонда приватизировали, а многоквартирные дома (МКД) вычеркнули из всех балансов и превратили в бесхозное имущество.
Я как автор публикаций избегаю квазинаучной терминологии и сухости менторского изложения, и по возможности «разбавляю» изложение заимствованными в свободном доступе графическими иллюстрациями как краткими цитатами, стараясь однако не скатываться к вульгаризму при рассмотрении сложных вопросов. Но уж лучше быть вульгарным ментором, чем паразитировать на апатичности и лености общества.
Один из участников совещания по учёту жилфонда, проведенного 12 марта 2020 г. в ТПП РФ, несколько раз обращался к аудитории с вопросом «Почему же правительство и законодатели ничего не делают для организации учёта жилфонда? Почему нет подвижки с проектом по госучёту жилья?». Ответа от выступающих он так и не получил, хотя ответ знал наверняка, но хотел найти ему дополнительное подтверждение. Писать ответ на его вопрос можно долго, а вот картинка полувековой давности дает краткий ответ: учёт мешает и зажигает красный свет для тех, кто законопослушен. Для олигархата красного света не существует.
Да, эффективный учёт мешает прихватизировать и ограничивает самодурство, но не для всех.
Кроме того, учёт требует немалых затрат, что позволяет регуляторам бюрократических систем дискредитировать учёт как путём искусственного увеличения расходов на его проведение, так и путём создания бюрократических барьеров, влекущих постановку вопроса о ликвидации учёта как бюрократического элемента. Девиз о том, что хватит кошмарить бизнес, уже давно потерял ориентир где «изнанка», а где «лицо».
При этом потребности практики, определяющие разумное соотношение между глубиной учёта и затратами на него, подменяются мнением авторитетов, а бюрократизм системы управления разукрашивают под бюрократизм учёта.
По этим причинам число лиц делающих вид что они контролируют процессы с помощью счёта и учёта превысило число занятых действительным производством продукции и услуг, тогда как число лиц реально занимающихся счётом и учётом для конкретных целей, например численность лесников, уменьшилось сверх всякой меры, со всеми катастрофическими последствиями такого сокращения.
Дискредитация и профанация учёта опустила его до уровня управления однодневным ООО с капиталом в 10 тысяч рублей. Учёт стал трактоваться как отображение в цифрах состояния и результатов хозяйственной деятельности предприятия или как переход от результатов измерений к значениям величин, используемым для взаиморасчётов между поставщиком и потребителями, на основании взаимосогласованных правил.
При этом налоговый учёт перемешали с бухгалтерским с образованием гремучей смеси, взрывы которой гасятся бесчисленными письмами и разъяснениями Минфина РФ и ФНС, даже без формального участия Росстата как органа, уполномоченного на составление сводов государственного учёта.
Конечно, ликвидация учёта в постсоветский период происходит не из-за незнания того, что такое счёт и учёт. Причины ликвидации учёта иные и лежат совсем в иной плоскости, но сам факт отсутствия определений счёта и учёта указывает на полное забвение основ учёта как отправной точки управления обществом и государством.
Наиболее продвинутой областью, где можно получить хотя бы намек на то, что такое счёт и что такое учёт, а также о том что такое фонд, что такое элемент учёта и что такое единица счёта и учёта, можно получить в области информатики и архивного дела (ГОСТ Р 7.0.8-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утв. приказом Росстандарта от 17.10.2013 N 1185-ст).
Названный ГОСТ Р 7.0.8-2013 конечно слабее своего предшественника ГОСТ Р 51141-98 по краткости и точности определений, но хоть в какой-то мере напоминает кормщикам о роли и месте учёта в системе управления.
К сожалению, даже в справочной литературе отсутствует сколь-нибудь приемлемое описание проблем счёта и учёта как основы контроля, являющегося отправным и главным блоком в системе управления, как право собственности является главным и отправным в системе гражданского права, а понятие фонда является отправным в системе имущественных результатов хозяйственной деятельности общества. В таких условиях говорить о математических основах счёта и учёта это почти как разговоры в маниловском «храме уединенного размышления».
Специалисты из различных областей деятельности широко пользуются достижениями математики, чего нельзя сказать про авторов писем Минэкономразвития РФ и Минстроя РФ по вопросам счёта и учёта основных фондов, которые смотрят на математику как на клавиатуру ПК и пытаются подменить математику некой «цифровизацией», «электронным правительством» и прочей трескотней о мишуре.
При этом специалисты по компьютерным технологиям, работающие в организациях учётного профиля (Росреестр, Кадастровые палаты, БТИ, фирмы по оценке недвижимости и др.), под влиянием ведомственного угара, взирают на счёт и учёт как на проблему объединения калькулятора с набором чертежных приспособлений, и понятия не имеют ни об объектах учёта, ни о предметах учёта, ни об единицах и элементах счёта и учёта. Спросите их, бывалых, чем средства отличаются от источников, или чем ноль отличается от единицы, - и они разведут руками как тот рыбак поймавший кильку размером с кита, хотя для ответов надо всего три слова.
Дело в том, что если в конкретной области деятельности цель учёта задана, то выбор единиц счёта и учёта становится следующим важнейшим звеном работы.
В вопросах счёта и учёта для определения единиц счёта и учёта не следует жалеть ни времени, ни средств, так как ошибка выбора заведомо обрекает всю учётную работу на провал. Это как основание постройки: постройка может быть хороша, но если основание никудышное, то и постройка такова.
Счёт и учёт фондов возможен только при системном определения объекта учёта фонда, предмета учёта, единицы учёта и элементов учёта.
Если объектом технического учёта определить жилищный фонд домов для проживания как совокупность жилых зданий, жилых зданий с нежилыми помещениями и нежилых зданий с жилыми помещениями, то местоположение, количественный и качественный состав, техническое состояние, стоимость и принадлежность расположенных в них квартир и иных помещений будут показателями жилищного фонда в том понимании, как он изложен в Жилищном кодексе РФ («жилое помещение»).
Каков фонд как объект учёта - таковы и его счётные единицы. Если «фонда зданий», -значит «здание» будет счётной единицей (счётную единицу не надо путать с единицей счёта, которая во всех системах счисления пишется как «10»).
Единица учёта -это не единица счёта, а свойство, подлежащее учёту.
Считают количество вещей от 1 как натурального объекта, а учитывают единичные свойства (качество) от уровня нуля как эталона высоты.
Цель ТИ - сосчитать здания трех классов: жилые, жилые с нежилыми помещениями и нежилые с жилыми помещениями.
Эту цель легко совместить с целью официальной статистики по госучёту жилья, которая всегда формулировалась как определение числа и качества квартир, т.к. состав и состояние помещений является всего лишь одними из многих показателей здания, определяемыми БТИ в ходе инвентаризации.
Следует только определиться с единицами учёта, т.е. с другими свойствами подлежащими учёту для целей жилищной статистики.
С учётом сказанного можно предложить такие определения:
- Техническая инвентаризация жилищного фонда РФ – периодическая проверка объектов технического учёта (зданий) в натуре для определения их фактического наличия, местоположения, состава, технического состояния, восстановительной стоимости, хозяйственной принадлежности и иных показателей, требуемых для государственного учёта жилищного фонда как совокупности жилых помещений с определенными свойствами, обеспечивающими нормальное проживание граждан.
- Технический учёт жилищного фонда РФ – системная, по установленным единообразным правилам, деятельность уполномоченных органов по получению, сбору, обработке, хранению и выдачи актуальной и достоверной информации о количественных, качественных и иных характеристиках жилищного фонда, требуемых для государственного и официального статистического учёта жилищного фонда.
- Регистрационный учёт жилищного фонда – деятельность по документальной фиксации и обобщению сведений, полученных в ходе технической инвентаризации, и проводимая в рамках технического учёта по специальным нормам. Регистрационный учёт объектов и единиц жилищного фонда не создает юридических последствий, имеет уведомительную значимость и отражает факты технического характера, зафиксированные в материалах технической инвентаризации.
Многоквартирный дом как перекресток недоразумений
Уважаемые Вера Николаевна,
Марина Геннадиевна
и Галина Ивановна!
По части вопросов, затронутых Вами в «Открытом письме», считаю целесообразным изложить свое следующую точку зрения:
Да, понятие «многоквартирный дом» (МКД) крайне расплывчато и требует уточнения. Терминология важна, но углубление формалиации не решает проблем. Надежды на то, что противоречия можно снять путем уточнения понятий, иллюзорны[2]. Формализация понятий не должна быть глубже практических потребностей в конкретных областях деятельности людей.
Порядок, установленный равенством объектов в одном отношении, например в отношении равенства площади «дома» и «многоквартирного дома», не исключает их неравенство в других отношениях, например по числу этажей, или по числу комнат, или по правовому статусу пользователей.
Упорядочение объектов по совокупности нескольких главных показателей, путем определения корреляционных связей показателей, так или иначе влечет усреднение с некоторой ошибкой, подлежащей последующему периодическому контролю.
В различных областях деятельности, смысл и содержание понятий главенства и равенства показателей, различны.
Выступавшие на совещании специалисты представляли интересы работников различных областей деятельности. По этой причине они подразумевали под терминами «технический учёт», «инвентаризация», «ОКС», «недвижимость» то содержание, которое сформировалось в области практической деятельности их профессиональных сообществ и понимается ими как универсальное. Но универсальных общезначимых понятий нет.
Логика гражданского права конкретного государства, в отличие от формальной логики, неизбежно содержит в себе элементы социальной и экономической политики государства, которые обычно прикрываются фразами о справедливости и общественной целесообразности.
Очевидно, что чем больше таких элементов в гражданском праве – тем больше в нем формально-логических противоречий.
К основным формально-логическим противоречиям в области гражданского права относится их вторичность по отношению к нормам так называемой приватизации (см. различные редакции ст. 217 ГК РФ).
Следует отметить, что перед приватизацией имущества в обязательном порядке должна проводится его полная инвентаризация. Таковы требования и законодательства о приватизации, и законодательства о бухгалтерском учёте.
Реалии к сожалению таковы, что требования обязательного проведения предприватизационной инвентаризации повсеместно нарушались и нарушаются по разным причинам, в т.ч. по причине отсутствия норм и правил ее проведения. Так, по состоянию на сегодня, нет даже норм проведения инвентаризации жилых домовладений, что исключает определение местоположения, состава, технического состояния и стоимости общего имущества.
Например, в состав здания неизбежно входит грунтовое основание, но ни массив грунта с его основными свойствами, ни поверхность участка занятая зданием, в состав здания не входят ни как конструктивная часть, ни как функциональная часть определенного назначения («место для здания»).
Что касается инвентаризации земельных участков как поверхностей, то нормы инвентаризации должны учитывать так называемую «дневную» поверхность, тогда как по нормам Росреестра учитывается площадь проекции. Между тем, если строители и эксплуатационники начнут определять площади по проекции, то у них искусственно возникнет перерасход и недостача строительных материалов.
Ныне уже почти забыто, что нормы и правила технической инвентаризации являются частью норм и правил технической эксплуатации (ПТЭ), нарушение которых чревато возникновением чрезвычайных ситуации и аварий. Усилиями спекулянтов недвижимостью сами ПТЭ становятся лишь пустой формальностью, от ответственности за несоблюдение которых можно откупиться.
Отклонения норм Гражданского права от норм логики Права наиболее контрастно проявляются в эклектическом смешении норм различных разделов Права.
Согласно Конституции РФ, нормы Гражданского права РФ, статистический и бухгалтерский учёт находятся в исключительном ведении Федерации (п.«О» и п.«Р» ст. 71). Вопреки требованиям Конституции РФ, нормы гражданского законодательства введены в Жилищное, Земельное, Градостроительное, и иные разделы Права. Соответственно, термины специальных разделов права заменяются терминологией гражданского права.
Так, в земельном законодательстве, вместо регулирования использования земельной поверхности по определенным хозяйственным назначениям пытаются регулировать отношения собственности на недвижимость. В итоге термин «земельный участок» подменен термином «недвижимость».
В градостроительном законодательстве, т.е. в законодательстве о городском строительстве и хозяйстве, вместо регулирования отношений по проектированию, созданию, освоению и эксплуатации населенных пунктов и элементов планировочной структуры, также пытаются регулировать отношения собственности по названным объектам, вплоть до введения собственности на населенные пункты переименованные в «недвижимость».
В жилищном законодательстве, вместо регулирования норм жилищного права, не без успеха регулируют отношения по недвижимости. Жилищный кодекс, опережая ГК РФ и вопреки Конституции РФ, отнес «квартиры» к объектам недвижимости.
Наиболее парадоксальным является тот факт, что ГК РФ, обязанный регулировать нормы регистрации права на недвижимость, сам стал объектам регулирования со стороны законодательства о регистрации прав на недвижимость. Регистраторы прав, вместо исполнения норм ГК РФ, трактуют нормы ГК РФ по своим лекалам, а письма Минэкономразвития РФ подменяют и нормы ГК РФ, и нормы законодательства о регистрации прав, и нормы Конституции РФ. Дело дошло до того, что отнесение объекта к недвижимым вещам поручили кадастровым инженерам, , а статус «инженер» присваивается лицам не имеющим специального высшего образования приказами Минэкономразвития РФ.
Для любой логики нужно какое-то основание. Какое основание имеется у административных царьков для присвоения статуса недвижимой вещи «земельному участку», «объекту капитального строительства», «помещению» (части объем постройки)?
Или, спрашивается, на каком логическом основании законодатель дал статус недвижимости одному месту с нетрадиционной ориентацией (машино-месту, парковочному месту)? Увы, никакого основания, кроме личного интереса партийного выдвиженца, для этого нет: пойдешь вопреки партии- потеряешь свое депутатское место.
Недвижимость – это не сама вещь как таковая, а правовой статус вещи, ее структурное место по отношению к земле среди других вещей и роль в экономической системе. Также как депутат - это не сам человек как таковой, а его общественный статус, т.е место в общественной структуре и роль в системе общественного управления.
Соответственно, если вещь, в составе других вещей по отношению к земельному участку в своем составе признается главной, то такая вещь образует сложную недвижимую вещь во главе с собой и называется по имени главной вещи.
И наоборот, если земельный участок в составе других вещей по отношению к другим вещам признается главным, то такая вещь образует сложную недвижимую вещь во главе с земельным участком и называется по имени земельного участка.
Назначение главной вещи определяет назначение все недвижимой вещи, и наоборот.
В области гражданского Права, называть объект капитального строительства «недвижимостью», до момента его признания (регистрации) как главной вещи в семейной парочке с земельным участком, может быть обидно и для ОКС, и для ЗУ. Кроме того, если Его величество «ЗУ» имеет один пол с «ОКС», например «ОКС=земляное сооружение», то однополые браки не везде разрешены. Земляная насыпь или плотина могут быть основанием для дороги и дорожного полотна, но для регистрации парочки «насыпь-дорожное полотно» как недвижимости нужно не только взаимное согласие, но и правовое решение вопроса о том, что главнее, земельный участок как опорная поверхность для насыпи (двухмерное пространство) или земляное сооружение (материальный объем). При многослойных грунтовых насыпях парочка «участок-сооружение» может стать гаремом.
Таким образом, в области Земельного права и Жилищного права, а также в других разделах Права не являющихся институтами гражданского права, ни о какой недвижимости не должно быть и речи, т.к. институт недвижимости это раздел гражданского законодательства, находящийся в исключительном ведении Федерации.
Равно как и в Гражданском праве не должны регулироваться вопросы, относящиеся к специальным разделам (Лесное право, Водное право, Жилищное право, Земельное право и др.), которые находятся в совместном ведении Федерации и субъектов Федерации (ст. 72 Конституции РФ).
А так как граница между разделами Права это не линии без толщины, а своего рода межа, образующая самостоятельный раздел Права, то регулирование спорных вопросов Права в границах этой облачной межи всегда решал и решает Верховный суд.
Ясно одно: никакая регистрация недвижимости и прав на нее, проводимая непосильными трудами Росреестра и его многочисленных предшественников (Госкомзем, Роскомзем, Минземстрой, Роскомзем России, Регпалаты, ФАКОН-Роснедвижимость, ФРС), вместе с их ушедшими и уходящими в песок и мусорные корзины творениями в виде ЕГРП, универсального Земельного кадастра, Кадастра недвижимости, ЕГРН, не содержала и не будет содержать актуальной информации, необходимой для решения вопросов в земельной, жилищной, коммунальной, строительной и иных сферах, не имеющих отношения к гражданскому праву.
Это было очевидно с самого начала бурношипящей деятельности по регистрации недвижимости, миражи которой не исчезают с горизонта и поныне, порождая недвижимые места и местечки.
А коль так, то пора подумать не только о возрождении государственного учёта Жилищного фонда, но и других важнейших фондов (Сельскохозяйственного, Водного, Лесного, Промышленного), без претензий на универсальность любого из них. И уж тем более без претензий специальных видов госучёта на регистрацию правоотношений в области гражданского Права.
Важность государственного учёта отдельных особо важных объектов не оспаривалась даже в разгар угара регистрации прав (1998-2008гг.). Опасные производственные объекты, в т.ч. объекты электросетевого хозяйства, сети газораспределения и газопотребления, подлежали и подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством РФ (ст. 2 закона РФ №116-ФЗ от 21.07.1997).
То, что все опасные производственные объекты с точки зрения гражданского законодательства являются объектами недвижимости, не стало основанием для отказа от ведения госреестра опасных объектов. Но вот от ведения реестра важнейших средств и ресурсов, обеспечивающих экономическую безопасность России (Земельный кадастр, Водный кадастр, Лесной кадастр, Реестр Жилищного фонда), отказались и превратили тем самым объекты земельного, жилищного, водного и лесного хозяйства в опасные объекты, создающие физические, экономические, экологические, санитарные и иные угрозы для людей и их имущества.
Закон о безопасности зданий и сооружений, принятый в 2010 году, не спас положения. За прошедшее время угрозы только возросли, а проявления и последствия угроз не замечают только особо опасные чиновники.
Вместо проведения специальных видов госучёта особо важных объектов, входящих в различные фонды, органы федерального, государственного и местного управления тратят деньги на забавы по универсально-бесцельному мониторингу непонятных облачных объектов и на ведение многочисленных собственных ГИС, количество которых поражает воображение и составляет не десятки, и не сотни, а тысячи (см., к примеру, http://www.ict.nsc.ru/jspui/bitstream/ICT/1878/1/informatsionnye_resursy_rossii.pdf). Даже такие могучие недоделки–безделки как ИСОГД и ГИС ЖКХ выглядят на общем фоне тысяч различных ГИС мизерными балалайками в общем оркестре без дирижера.
Мониторинг таинственной «недвижимости» в виде жилфонда проводят для удовлетворения любопытства, а государственный учёт уничтожают для погашения чужого возмущения.
На очереди грядет заменена категорий земель по хозяйственному назначению на делянки по видам пользования, продаваемые в коридорах рыночной власти. Многотрудная работа по отмене категорий целенаправленно финансируется и ведется уже второй десяток лет. Замена государственных категорий на местечковые пользования надёжно уничтожит учёт земель на долгие году вперёд.
В такой ситуации неуместным становится вопрос о том, почему правительство РФ и органы Федеральной власти не только не ведут государственный учёт особо важных в экономическом отношении объектов, но провели и проводят ряд успешных целевых мероприятий по его ликвидации. Вопрос неуместен по причине очевидности ответа: учёт общественных средств мешает их бесконтрольному разбазариванию и передаче в нужные, для рыночной власти, руки.
Одним из проверенных инструментов по уничтожению упорядоченного государственного учёта в интересах общества является создание видимости учёта и подмена понятий, образующих основу учёта.
Видимость учёта недвижимости проявляется в бесполезности или отсутствии его результатов для решения общественных проблем. Послушайте выступления участников совещания 12 марта 2020г. в ТПП – и надежда на универсальность и достоверность сведений из ЕГРН утратит веру (https://www.youtube.com/watch?time_continue=9&v=TMrRw1Qp1jU&feature=emb_logo).
Учитывать то, чего нет и платить налоги за то, чего не может быть могут только в России.
Что такое недвижимость
Споры и рассуждения о том, что такое недвижимость не утихают в России с первого прочтения ГК РФ (1995 г.).
Пока ни Верховный Суд РФ, ни законодатели, и даже кадастровые инженеры вместе с их кондукторами из Минэкономразвития РФ, достоверно не знают что такое недвижимость.
Когда наступает момент безнадёги, все показывают на ст. 130 ГК РФ, которая прочно связывает недвижимость с Землёй. Насколько физически прочно связана недвижимость с землёй юристы тоже не знают.
Между тем юристы, если они ещё юристы, никогда не связывались с физической прочностью. Они по своей природе идеалисты: вещь, назначенная служить Главной вещи, и связанная с ней общим хозяйственным назначением, не имеет своей юридической судьбы и следует судьбе Главной вещи.
Как видим из процитированной статьи 135 ГК РФ, связь недвижимости с землёй не имеет физического характера. Связь бесконечно прочная и жёсткая, связь по юридической судьбе. Связь хозяйственная и служебная. Если вы юрист, то вы не можете не согласиться со статьёй 135 ГК РФ в части прочности связи недвижимости с землёй.
Если постройка назначена служить земле, то недвижимость – это земля с постройкой как единая сложная вещь - носит имя и фамилию по земле как Главной вещи. Фамилия - категория земель, а Имя-хозяйственное назначение.
Если же земля выделяется для постройки и служит постройке, то недвижимость - это постройка с землёй как единая сложная вещь - носит имя и фамилию по постройке как Главной вещи. При этом категория построек и их назначение определяется утверждённой проектной документацией на основе градостроительной документации.
Может всё не так, и всё иначе? Возможно. Но как?
Как можно учитывать то, что определено вилами по воде?
Кто является собственником МКД?
Вещь, в т.ч. недвижимая, может иметь собственника, а может и не иметь. Было бы назначение на множестве вещей, а собственник найдётся.
Если назначение вещи порабощает назначение субъекта, то такой субъект служит вещи как раб и называется собственник (ст. 210 ГК РФ).
Собственник несёт всё бремя затрат по содержанию вещи и должен быть готов ради неё на собственное отчуждение в рабство. Если это не так, например вещь надоела или не удовлетворяет потребность, то субъект превращается из собственника в распорядителя и отчуждает вещь. Но пока не нашёлся новый собственник, прежний собственник, при всем своем желании распорядится вещью, должен выполнять обязанности собственника (ст. 236 ГК РФ).
Спрашивается, если до приватизации жилья (т.е. до отказа от собственности), государство или его уполномоченные органы были собственниками зданий (жилых домов) государственного и муниципального фондов, вместе со всеми помещениями в них расположенными, то кому они (государство и органы) передали здания?
Да, квартиры передали жильцам по договорам приватизации. Но квартира - это не дом, а всего лишь объём определенного назначения (см. ст. 1 закона РФ о безопасности зданий и сооружений).
Никаких документов о передаче зданий как физических строительных конструкций с объёмами, пригодными для постоянного проживания собственников квартир, не предусматривалось законами о приватизации жилья, ни техническими нормами, принятыми в их развитие.
Государство и его органы передали квартиры, а про здания забыли?
Нет, не забыли. Помнили, но молчали до поры до времени. Затем постепенно и неспешно, задним числом, дописали и дописывают нужные недостающие нормы. И допишут так. что собственник квартир станет собственником здания в котором эти квартиры расположены. Не мытьем, так катаньем, заставят быть собственником, что противоречит всем гражданским нормам и правам человека. Ни в одно стране мира нет норм, обязывающих субъекта стать собственником против его воли. Даже слоны раздавались не в собственность, а всего лишь на прокорм.
Можно предположить, что правящий российский олигархат в своем стремлении повесить на собственников приватизированных квартир обязанности собственников зданий, в скором времени отменит статью 236 ГК РФ или так изменит её, что подрастающее оцифрованное поколение, оболваненное ЕГЭ, даже не заметит своего превращения в рабов МКД.
Вся юридическая неразбериха вокруг МКД создаётся искусственно именно с этой целью.
Хаос с определением понятия МКД, с определением принадлежности МКД, с исключением МКД из состава недвижимости, с определением общего имущества МКД, с определением долей в праве собственности МКД нужен для того, чтобы в мутной воде вырасти такую рыбу, которая заглотит любую наживку.
1] Все картинки взяты из открытых источников и используются как цитаты неизвестных или известных авторов. Указание авторства и источника картинок в тексте не приводится, чтобы не вводить в заблуждение и авторов, и читателей.
[2] Не надо много слов на эту тему. Достаточно теоремы Геделя о неполноте. Природа не знакома с формальностями и совмещает альтернативные «либо» в процессе развития.