янв. 8

Публичные слушания по внесению изменений в ПЗЗ Б. Никитская, 17

Комментариев: 0

Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ.

 

Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом:

 

 

- вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры;

- максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га;

- максимальная высота застройки - 32 м;

- максимальный процент застроенности - не устанавливается;

 

Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт".

 

По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга.

 

 

Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).

Самые новые посты
  • Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ. Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом: - вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры; - максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га; - максимальная высота застройки - 32 м; - максимальный процент застроенности - не устанавливается; Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт". По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга. Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).
  • В Москве набирает обороты так называемая программа реновации. Составлен огромный перечень домов, которые должны пойти под снос. В большинстве районов уже выбраны площадки для строительства «стартовых» домов, и кое-где под них уже копают котлованы. Кроме того, в самое ближайшее время по всему городу начнутся публичные слушания по проектам сноса и застройки. Но, к сожалению, в этой программе действительно очень многое «не так» . Начнём с того, что «реновация» — это не социальная программа. Это коммерческая программа, которую нам довольно неуклюже пытаются выдать за социальную. Она с самого начала была придумана не ради нашего блага, а ради блага тех строительных компаний, которые будут ломать одни дома и строить на их месте другие. Для них это очень выгодный бизнес. И, конечно, компании хотят построить свои дома как можно выше и плотнее. Потому что все «лишние» квартиры в этих домах (не занятые переселенцами) они будут продавать на рынке жилья. И чем больше они сделают таких квартир, тем больше прибыли они получат. И ещё они хотят, чтобы строительство обходилось им как можно дешевле. Но для нас это означает, что они будут строить кварталы-муравейники стометровой высоты, огромной плотности и низкого качества. Такие кварталы уже есть в разных районах, особенно на окраинах Москвы. И особенно много их в ближнем Подмосковье. Там шумно, тесно, очень много машин и очень мало деревьев. А дворов в привычном понимании там часто не бывает совсем: выходя из дома, вы сразу попадаете на улицу. И изучая проекты «реновации», мы видим в них те же самые муравейники. Только теперь они уже натыканы по всему району, занимают бóльшую часть его территории и стоят вплотную к домам. Они стоят не только на месте сносимых пятиэтажек, но также на месте дворов, скверов и детских площадок. В общем, когда мэрия говорит людям, что будет переселять их «в тот же самый район», она молчит о том, что на самом деле никаких «тех же самых районов» не останется вообще. От них останутся только названия, а сами районы полностью изменятся. Плотность населения увеличится втрое. Перед окнами вырастут башни высотой в 30 этажей. Мы будем жить как селёдки в бочке, стоять в бесконечных пробках и дышать выхлопными газами. Вдобавок к этому, «реновация» означает, что мы много лет подряд будем жить посреди огромной стройки. И когда стройка будет заканчиваться в одном месте, она сразу же будет начинаться в другом. Ещё мы видим людей, которых сейчас переселяют по этой программе. И эти люди, как правило, недовольны своим новым жильём. Во-первых, новые квартиры оказались по площади почти такими же, как и старые. Количество комнат осталось прежним, размер комнат остался прежним, немного увеличились только коридор и кухня. Во многих квартирах нет балкона. Во многих квартирах стоит укороченная ванна, потому что ванна стандартной длины там не помещается. Во многих квартирах совмещённый санузел (а напомним, что нам когда-то обещали аж по два туалета в квартире). Комнаты зачастую оказываются какой-то причудливой, неудобной формы. Во-вторых, люди жалуются на низкое качество самих домов: розетки выпадают из стен, дверные косяки перекошены, штукатурка отваливается, звукоизоляция никуда не годится. Но если люди пытаются отказаться от этих квартир, то власти им говорят: «А куда вы денетесь? Другого жилья для вас нет, а ваш старый дом мы в любом случае будем сносить. Поэтому берите то, что есть». Впрочем, власти тут же добавляют, что при желании мы можем докупить дополнительную площадь за деньги, и даже с небольшой скидкой. Но люди, которые решились на такую докупку, говорят, что это настоящий грабёж, и никакая скидка здесь не помогает. В общем, по сравнению с программой Лужкова всё стало гораздо хуже. И это объясняется именно тем, что «реновацию» придумали не для нас, а для строителей. И когда Дума с подачи Собянина принимала свой «Закон о реновации», она именно это и имела в виду. Поэтому в законе написаны такие вещи, от которых волосы дыбом встают. Например, там написано, что при строительстве новых домов можно отступать от экологических, санитарных и пожарных норм. Это значит, что такие дома могут строиться вплотную к большой дороге, или не получать солнечного света, или стоять на бывшей свалке, или стоять так близко друг к другу, что при пожаре они будут загораться один от другого. «Закон о реновации» всё это разрешает. Ещё там написано, что новые квартиры могут быть такими же, как и старые, по количеству комнат и жилой площади. Они только должны быть больше старых по нежилой площади — но насколько больше, там не сказано. Поэтому прибавление даже одного квадратного метра будет считаться вполне допустимым. В законе это называется «замена равнозначным жильём». А на практике всё это выливается в те самые дома, от которых люди безуспешно пытаются отказаться. Кроме «равнозначного жилья», по этому закону нам ещё могут предлагать «равноценное жильё» или денежную компенсацию. Но дело в том, что и «равноценность», и размер компенсации мэрия будет определять сама. А мы знаем, как мэрия умеет играть с оценкой недвижимости. Когда она хочет взять у нас побольше налогов, она говорит, что наше имущество стоит дорого. А когда она хочет отобрать у нас это имущество, она говорит, что оно стоит дёшево. Поэтому доверять ей в этом деле никак нельзя. Городские чиновники часто говорят, что, мол, «город должен развиваться». Но это просто слова, не имеющие никакого определённого смысла. Развиваться ведь можно по-разному. Можно уплотнять город до бесконечности, втискивать в него всё новых и новых людей, и называть это развитием. Но такое «развитие» нам совсем не нужно. Ещё они говорят, что при голосовании в МФЦ и в интернете москвичи сами поддержали «реновацию». Но это тоже ложь. Во-первых, во время голосования мы об этой программе ничего толком не знали. Нам не показывали никаких проектов, ни одного человека ещё не переселили, ни одного дома не построили. Более того — даже «Закон о реновации» на тот момент ещё не был принят. Нас только забрасывали агитационными брошюрами, в которых нам сулили золотые горы. То есть они предложили нам сначала «вслепую» проголосовать за переселение, и только потом узнать, по каким правилам оно будет происходить. А во-вторых, голосование касалось только сноса. И проходило оно только в тех домах, которые могли попадать под снос. А по поводу застройки никакого голосования не было. Хотя главной целью этой программы является именно застройка. Причём, в отличие от сноса, она затрагивает не только переселенцев, а всех жителей района. Вот и надо было спрашивать у всех жителей: хотим ли мы, чтобы наш район заполнялся муравейниками, или не хотим. Но мэрия этого не сделала. Поэтому результаты такого голосования ни о какой «всеобщей поддержке» говорить не могут. Что же нам делать? Нас ожидают нелёгкие времена, и мы должны быть готовы к ним. Если ваш дом попал в перечень на снос, то подумайте ещё раз: может быть, вам стоит сохранить его и вывести из этого перечня? Это можно сделать, если провести в доме общее собрание собственников. Такая процедура технически довольно проста: главное — договориться между собой. Обратите внимание, что панельные пятиэтажки были, как правило, рассчитаны на сто лет службы, а кирпичные — на 150 лет. И когда в мэрии нам говорят, что эти дома строились на 25 лет, нам просто лгут. В Москве действительно были дома, рассчитанные на 25 лет; но это были совсем другие дома, и сейчас они почти все уже снесены по программе Лужкова. Если же вашему дому снос не угрожает, то вам (как и всем нам), тем не менее, придётся отбиваться от уплотнительной застройки. Для этого надо внимательно следить за событиями в районе, и особенно за публичными слушаниями. Изучайте проекты, которые выносятся на слушания. Причём именно сами проекты, а не те брошюры, в которых они рекламируются. Приходите на эти слушания, выступайте на них, пишите отзывы. Это не гарантирует успеха, но даёт шансы на него. Вообще, любая активность — публичные слушания, митинги, сборы подписей — повышают вероятность того, что мы сумеем отбиться. У нас как-то принято думать, что участвовать в таких делах «несолидно». Но на самом деле несолидно будет, если мы позволим чиновникам и строителям испоганить Москву. Несолидно будет, если нам придётся жить в муравейниках или в непосредственной близости от них. А бороться за наш город, за наши районы, за нашу нормальную жизнь — это как раз очень солидно. Александр Эйсман, московское общественное движение «Наш дом»
  • Интервью с экспертом Алиной Енгалычевой о возникшей проблеме лишения переселенцев по *реновации* земли под их домами. Варвара Грязнова: Мы видим в СМИ всё больше историй о готовых или почти готовых кварталах для заселения по программе реновации. Появилась информация, что земля под этими домами и вокруг них будет принадлежать Фонду реновации, и дальше не будет передана собственникам жилья. Это правда? Такое вообще возможно? Алина Енгалычева: Во-первых, проясним, что нет отдельного участка под домом и отдельного участка, который называют «придомовой территорией» или «двором». Это единое целое, и быть иначе не может. Поэтому мы не можем говорить, что под домом будет их, а вокруг дома - не их. Участок - это единое целое. О том, возможно ли такое: безусловно, всё возможно и зависит это только от изобретательности законодателей. Те поправки, которые порой вносятся, удивляют и поражают воображение. Благодаря им могут быть реализованы самые криминальные фантазии. Что можно сказать на сегодняшний день? Безусловно, сейчас действует норма, что с момента, как оформлена в собственность первая квартира, и если земельный участок стоит на кадастровом учёте, то на долю в нём возникает право собственности. Такая норма есть, её пока ещё не отменили. Но поскольку возможно всё, а примеры неперехода участка в собственность к собственникам квартир уже имеются…у нас же часто такое происходит: то, что вчера было незаконным, завтра становится законным. По действующему законодательству первоначальный участок сначала оформляется на застройщика - аренда или другое право. Он правообладатель этого участка. Он строит, возводит этот объект, а дальше - мы не знаем, как покупатели будут оформлять своё владение. Возможно, они вообще будут жить по договору социального найма - как живут до переезда. А наниматели не имеют права собственности на общее имущество, в которое входит земельный участок. Или же сейчас всех пытаются затащить в ипотеку - мол, докупите метры. Есть риск, что в залоге по ипотеке будут не эти неликвидные квадратные метры, а земельный участок дома. Ещё один из существующих примеров: застройщик сдал земельный участок в аренду третьему лицу. Под парковку, под киоски, еще под что-то. Он может уничтожить озеленение, как было в Иркутске. В результате тот проект с благоустройством, который был, не был реализован, а у людей фактически отняли их право на землю. Что людям в этой ситуации остаётся - только идти и в судебном порядке обжаловать, вести эти многолетние, бесконечные тяжбы, и вы сами понимаете, что далеко не каждый будет этим заниматься. Поэтому весьма высока вероятность того, что собственники жилья не будут собственниками земли, либо фактически - когда реализация их формальных прав просто будет затруднена, либо и юридически, если будут внесены дополнительные поправки в законодательство. При этом документы по тем старым кварталам, которые сейчас уничтожаются, вечные. Никто не вправе их отменить и аннулировать. В те времена, когда шла застройка, эти документы имели даже похожие или точно такие же названия, как сейчас - «проект планировки», например.  И вот пока эти старые дома и кварталы существуют, никто не вправе отменить те проекты планировки. А если «зачистить» эту территорию - всё уже будет по-другому. Чем ценны документы прежних лет и права, возникшие на их основе, - тем, что их нельзя просто так отменить. Это будет революция, понимаете? Снос и стройка в Хорошёво-Мнёвниках / Фото: ТВЦТо, что строится сейчас новое, уже строится в соответствии с действующими законами и нормативами. И те нарушения прав на земельные участки, которые мы видим, происходят именно сейчас, на основании новой нормативной базы - весьма запутанной, и имеющей массу лазеек. Юрий Иванов: Алина, по поводу доли. Насколько мы знаем, земельный участок по советским нормативам отводился в разы больше, чем предусмотрено сейчас. К тому же «многоквартирные дома» в советское время - это было сто квартир, может быть меньше или чуть больше. Особенно в пятиэтажках квартир немного. А сейчас будут дома по полторы тысячи квартир. Допустим, у человека сейчас одна доля в земельном участке, а когда он переедет, из-за того, что квартир больше, а площадь подошвы дома меньше и другие нормативы, - его доля в земельном участке и в процентном, и в абсолютном выражении уменьшится. Я правильно понимаю? АЕ: Да, правильно понимаете, потому что изменились нормативы застройки, более того, они же даже в уже имеющемся законодательстве о реновации заложили возможность не соблюдать пожарные, санитарные нормы, нормы инсоляции и так далее - и всё это с целью более плотной застройки. Что такое более плотная застройка? Меньше участок и больше площадь дома. Более того, вот эта высотность безумная, которая сейчас достигает 35-40 этажей. Что есть доля в общем имуществе многоквартирного дома? Понятно, что эта доля не выделяется в натуре, но непосредственная стоимость вашей квартиры привязана к стоимости и этой доли. По сути ваша квартира, то, на что у вас зарегистрировано право - это просто объём в здании, это спёртый воздух между перекрытиями.  В нашем законодательстве написано, что регистрация права на квартиру одновременно является регистрацией права на общее имущество. Можно говорить о том, что эта доля будет уменьшаться. Это жизненное пространство людей, поэтому реновация - это безусловное ухудшение и качества жизни, и умаление имущественных прав. Если по советским нормативам людям было предоставлено примерно 35 квадратных метров земельного участка, то сегодня это 12 а то и 6 метров. А без соблюдения пожарных и санитарных норм - вообще не известно. Это однозначная потеря для собственников жилья. Если сейчас стоимость гектара земли достигает 1,2 миллиарда, это безумная цена. ЮИ: Погодите, раньше речь шла о 600-800 миллионах рублей за гектар. Откуда миллиард? АЕ: Так это максимальная цена, в центре, например. Может быть, она неоправданна, но она такова. ЮИ: То есть 600 миллионов - это минимально? А средняя тогда сколько? АЕ: Примерно 800 миллионов. Это же от района еще зависит. Есть ряд факторов, которые влияют на эту стоимость, которые есть в соответствующем постановлении Правительства Москвы, поскольку кадастровую стоимость присваивает Правительство Москвы. ВГ: Есть ли вообще шансы у людей заставить власти платить компенсацию за земельные участки, которые уменьшаются или нет? Как вы думаете? АЕ: Возможность-то есть, но я еще не вижу в обозримом пространстве того, кто бы серьёзно проработал этот вопрос и действовал бы системно, целенаправленно, осмысленно и грамотно. Я не вижу таких людей, хотя теоретически возможность заставить платить есть. Но практически мы же знаем, что у нас почти вся Москва не поставлена на кадастровый учёт. Поэтому мы и советуем всем раздобывать все эти первичные документы на земельные участки, хотя порой это крайне тяжело сделать. Но это единственная зацепка, чтобы у вас что-то вообще было. Опять же надо доказывать, что было так, как указано в первичных документах. То, что я вижу вокруг себя, честно говоря, - это удручающая картина. Во многих случаях, возможно, я скажу кому-то неприятную вещь, но во многих случаях людям удобнее представлять себя жертвами нежели бороться. Они говорят: «Нам не передали, мы не получили». Вместо того, чтобы говорить: «Но как же?! В законе написано, а значит, мы имеем право!» Я считаю, что от людей тут тоже очень многое зависит. И пока я не могу сказать, что есть движение в правильном, на мой взгляд, направлении. Не надо представлять себя жертвами. Нужно говорить о себе как о человеке, наделённом правами при рождении. Нам никто эти права не даровал любезно - мы же, я надеюсь, не в феодальном государстве находимся.

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2019  Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН