18 июля 2017 г.

О факторах реальной стоимости "реновации" для граждан

Комментариев: 0

Отредактировано: 18 июля 2017 г.

 

 

Неявные издержки реновации. Социолог Антон Олейник о многочисленных факторах, не учитываемых в цене программы реновации жилья. Вид из окна, например, тоже составляющая цены для собственника.

Вопрос о реновации приобрел для российской власти принципиальное значение. По замыслу ее представителей реновация вполне может стать основой нового «общественного договора» на период следующего президентского цикла при условии ее планируемого распространения на всю страну. В этой связи политика и экономика в вопросах реновации тесно переплетены. А что если все же попытаться вычленить чисто экономические аспекты и оценить издержки реновации, особенно неявные? Применение экономической теории права подсказывает, что цена реновации будет много больше объявленной цены, причем не только для непосредственных участников.

 

Жилищное строительство как двигатель экономики

 

В условиях стабильно невысоких (по сравнению с тучными нулевыми годами) цен на энергоносители на мировых рынках и стагнацией в розничной торговле, вызванной санкциями Запада и введенными в ответ контрсанкциями, остро стоит вопрос о поиске иных источников экономического роста. На сегодняшний день в России операции с недвижимым имуществом обеспечивают наибольший вклад в валовую добавленную стоимость, 17,3% – в 2016 г. Аналогичный вклад оптовой и розничной торговли составляет 15,8% (17,5% – в 2011 г.), а добычи полезных ископаемых – 9,8%.

 

Иными словами, у власти есть надежда переждать «экономическую смуту» с помощью резкой активизации жилищного строительства сначала в Москве, а потом и по всей стране, что превращает строительную отрасль в стратегическую, если использовать подзабытую ныне формулировку федерального закона «О порядке осуществления иностранных инвестиций в хозяйственные общества, имеющие стратегическое значение для обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Жилищная отрасль относится к области государственных интересов не только в России периода экономической смуты. Пьер Бурдье в своей книге «Социальные структуры экономики» показывает, что государство является ключевым игроком на рынке жилья и на Западе – из-за его исключительной политической, социальной и экономической важности. Да и кризис 2008 г., имевший своим источником рынок жилья в США, у всех свеж в памяти.

 

Отличия в деталях. Моделью жилища, продвигаемой представителями государства на Западе, стал отдельно стоящий дом (detached house) или дуплекс (semi-detached house). В России таунхаусы не стали столь же массовыми. Здесь в качестве модельного жилья по-прежнему выступает квартира в многоквартирном доме. Акцент, делаемый в программах реновации именно на этот тип жилища, служит лишним подтверждением. А ведь с учетом сроков эксплуатации возводимых домов реновация предопределит вектор развития городской среды на столетие.

 

 

Современная коммуналка

 

Особенностью квартиры в многоквартирном доме по сравнению с таунхаусом является более тесное переплетение частных и публичных пространств. Вычленить в условиях многоквартирного дома действительно частные пространства весьма затруднительно как из-за общей инфраструктуры (инженерные коммуникации, лестничные клетки и проч.), так и из-за внешних эффектов, или экстерналий (шум за стеной, источники загрязнения воздуха и окружающего пространства в целом и т. д.).

 

В некотором смысле многоквартирные дома являются прямыми наследниками коммуналок, на смену которым они, собственно, и пришли. Только сложности с разграничением частного и публичного пространства внутри квартиры сменились аналогичными затруднениями внутри дома.

 

Экономическая теория коммуналки

 

С точки зрения экономической теории права (law & economics), одного из направлений институциональной экономики, проблему негативных внешних эффектов (шума, пыли, нежелательных соседей, испорченного вида из окна и т. д.) можно решить лучшей спецификацией прав собственности – установлением, кому что принадлежит. Частично данный подход применялся и в России при приватизации жилья – собственность на общедомовое имущество и придомовую территорию либо стала коммунальной, либо перешла к участникам товариществ собственников жилья.

 

Однако спецификация прав собственности не ограничивается разграничением общедомового и частного имущества. Взять классический пример, рассмотренный родоначальником экономической теории права Рональдом Коузом в статье «Проблема социальных издержек». Доктор, которому для работы нужна тишина, живет по соседству с кондитером, бизнес которого достаточно шумный. В данном случае речь идет не об общедомовом пространстве, а о негативном внешнем эффекте – шуме. Решение, предложенное Коузом, заключается в сравнении издержек сторон при условии обладания доктором права на запрет шума и тогда, когда такого права у него нет. В идеале, утверждает Коуз, стоит позволить сторонам торговаться по поводу этого права – тот, кто ценит право на запрет больше, и станет в конечном счете его обладателем.

 

Ричард Познер, еще один представитель права и экономики и действующий судья апелляционного суда в США, в своем учебнике «Экономический анализ права» предлагает другой пример, с видом из окна. В результате возведения по соседству нового дома вид из окна был полностью закрыт. Познер отмечает, что сформулированный Коузом принцип применим и в данных обстоятельствах: предметом торга должно стать право изменить расположение нового дома таким образом, чтобы он не загораживал вид. Впрочем, даже по мнению сторонников права и экономики, подобный подход неприменим, если испорчена дальняя перспектива.

 

Действительная цена реновации

 

Подход law & economics во многом спорен и многократно подвергался критике. Например, все рассмотренные выше примеры касаются конфликтов между владельцами отдельно стоящих домов, к тому же занятых бизнесом. Торг между двумя сторонами затруднен, а что же говорить о торге между несколькими десятками собственников квартир, страдающих от шума или испорченного вида из окон? Они либо будут проводить все свое время в судах, либо погрязнут в повседневных конфликтах ввиду неспособности к коллективным действиям (стоит напомнить, что экономическая теория права исходит из приоритета частных интересов).

 

Однако при всех недостатках law & economics помогает высветить проблему, остающуюся пока на периферии дискуссий о реновации. Покупка или продажа (или отчуждение за компенсацию) любого товара, а уж тем более такого сложного и важного для формирования личности, как жилье, имеет множество измерений. Каждое из них предполагает наличие и обмен особых прав. Некоторые из прав можно установить только в процессе «потребления» жилья (например, насколько шумны или любезны соседи). Причем все это множество прав – его иногда называют «пучком правомочий» – напрямую влияет на цену актива. Чем больше прав, тем выше цена, и наоборот.

 

Пока же при расчете компенсации за отчуждаемое в ходе реновации жилье или определении альтернативных вариантов все сводится к метражу квартиры и району расположения (причем второй критерий был добавлен только в результате протестов против первоначальной версии программы). Негативные внешние эффекты (шумные или нежелательные соседи в новом доме, испорченный вид из окна и проч.) просто не учитываются, а значит, и не отражены в «цене вопроса».

 

Не учитываются и такие негативные внешние эффекты, которые наверняка возникнут на уровне микрорайона ввиду увеличения его населения в результате реновации. По расчетам, население таких районов, как Царицино, Зюзино, Северное Измайлово, Метрогородок, увеличится наполовину или более. Что неизбежно приведет к росту негативных внешних эффектов ввиду усиления нагрузки на инфраструктуру и естественных расхождений в приоритетах относительно ее использования (спортивная или детская площадка, сквер, парковка и т. д.).

 

Взять транспортную сеть как один из элементов этой инфраструктуры. В ряде районов при увеличении числа их жителей она станет недостаточной, и простым изменением маршрутов наземного транспорта вопрос не решить, например, в Метрогородке, где метро вопреки названию нет и в планах, а ведущий к ближайшей станции метро «Бульвар Рокоссовского» мост регулярно перегружен.

 

При учете негативных внешних эффектов размер компенсации и нормы для определения альтернативного жилья, предоставляемого взамен изымаемого, должны быть пересмотрены в сторону увеличения. Ведь решение о смене жилья не все участники программы принимают добровольно. Для некоторых именно отсутствие негативных внешних эффектов в существующем жилье представляет неявную составляющую цены их квартир. Более того, на компенсацию негативных внешних эффектов потенциально могут претендовать и собственники жилья в тех домах, которые не участвуют в программе реновации – из-за нового строительства и негативных внешних эффектов, вызванных увеличенной нагрузкой на инфраструктуру.

 

А их мнением полностью пренебрегли.

 

Получается, что действительная цена реновации значительно выше заявленной властями. Выявление скрытых издержек, в том числе для третьих лиц, – первый шаг к определению действительной цены вопроса. Не исключено, что с учетом всех неявных издержек положенная в основу реновации модель многоэтажных домов, возводимых на месте попадающих под снос, окажется убыточной. А вот вариант реконструкции без увеличения числа квартир был бы нейтральным с точки зрения негативных внешних эффектов. В этом случае, однако, выигрывают жители, а не представители власти и приближенный к ним бизнес.

 

Автор – ведущий научный сотрудник ЦЭМИ РАН, профессор университета «Мемориал», Канада

Самые новые посты
  • Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ. Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом: - вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры; - максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га; - максимальная высота застройки - 32 м; - максимальный процент застроенности - не устанавливается; Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт". По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга. Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).
  • Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ. Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом: - вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры; - максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га; - максимальная высота застройки - 32 м; - максимальный процент застроенности - не устанавливается; Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт". По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга. Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).
  • В Москве набирает обороты так называемая программа реновации. Составлен огромный перечень домов, которые должны пойти под снос. В большинстве районов уже выбраны площадки для строительства «стартовых» домов, и кое-где под них уже копают котлованы. Кроме того, в самое ближайшее время по всему городу начнутся публичные слушания по проектам сноса и застройки. Но, к сожалению, в этой программе действительно очень многое «не так» . Начнём с того, что «реновация» — это не социальная программа. Это коммерческая программа, которую нам довольно неуклюже пытаются выдать за социальную. Она с самого начала была придумана не ради нашего блага, а ради блага тех строительных компаний, которые будут ломать одни дома и строить на их месте другие. Для них это очень выгодный бизнес. И, конечно, компании хотят построить свои дома как можно выше и плотнее. Потому что все «лишние» квартиры в этих домах (не занятые переселенцами) они будут продавать на рынке жилья. И чем больше они сделают таких квартир, тем больше прибыли они получат. И ещё они хотят, чтобы строительство обходилось им как можно дешевле. Но для нас это означает, что они будут строить кварталы-муравейники стометровой высоты, огромной плотности и низкого качества. Такие кварталы уже есть в разных районах, особенно на окраинах Москвы. И особенно много их в ближнем Подмосковье. Там шумно, тесно, очень много машин и очень мало деревьев. А дворов в привычном понимании там часто не бывает совсем: выходя из дома, вы сразу попадаете на улицу. И изучая проекты «реновации», мы видим в них те же самые муравейники. Только теперь они уже натыканы по всему району, занимают бóльшую часть его территории и стоят вплотную к домам. Они стоят не только на месте сносимых пятиэтажек, но также на месте дворов, скверов и детских площадок. В общем, когда мэрия говорит людям, что будет переселять их «в тот же самый район», она молчит о том, что на самом деле никаких «тех же самых районов» не останется вообще. От них останутся только названия, а сами районы полностью изменятся. Плотность населения увеличится втрое. Перед окнами вырастут башни высотой в 30 этажей. Мы будем жить как селёдки в бочке, стоять в бесконечных пробках и дышать выхлопными газами. Вдобавок к этому, «реновация» означает, что мы много лет подряд будем жить посреди огромной стройки. И когда стройка будет заканчиваться в одном месте, она сразу же будет начинаться в другом. Ещё мы видим людей, которых сейчас переселяют по этой программе. И эти люди, как правило, недовольны своим новым жильём. Во-первых, новые квартиры оказались по площади почти такими же, как и старые. Количество комнат осталось прежним, размер комнат остался прежним, немного увеличились только коридор и кухня. Во многих квартирах нет балкона. Во многих квартирах стоит укороченная ванна, потому что ванна стандартной длины там не помещается. Во многих квартирах совмещённый санузел (а напомним, что нам когда-то обещали аж по два туалета в квартире). Комнаты зачастую оказываются какой-то причудливой, неудобной формы. Во-вторых, люди жалуются на низкое качество самих домов: розетки выпадают из стен, дверные косяки перекошены, штукатурка отваливается, звукоизоляция никуда не годится. Но если люди пытаются отказаться от этих квартир, то власти им говорят: «А куда вы денетесь? Другого жилья для вас нет, а ваш старый дом мы в любом случае будем сносить. Поэтому берите то, что есть». Впрочем, власти тут же добавляют, что при желании мы можем докупить дополнительную площадь за деньги, и даже с небольшой скидкой. Но люди, которые решились на такую докупку, говорят, что это настоящий грабёж, и никакая скидка здесь не помогает. В общем, по сравнению с программой Лужкова всё стало гораздо хуже. И это объясняется именно тем, что «реновацию» придумали не для нас, а для строителей. И когда Дума с подачи Собянина принимала свой «Закон о реновации», она именно это и имела в виду. Поэтому в законе написаны такие вещи, от которых волосы дыбом встают. Например, там написано, что при строительстве новых домов можно отступать от экологических, санитарных и пожарных норм. Это значит, что такие дома могут строиться вплотную к большой дороге, или не получать солнечного света, или стоять на бывшей свалке, или стоять так близко друг к другу, что при пожаре они будут загораться один от другого. «Закон о реновации» всё это разрешает. Ещё там написано, что новые квартиры могут быть такими же, как и старые, по количеству комнат и жилой площади. Они только должны быть больше старых по нежилой площади — но насколько больше, там не сказано. Поэтому прибавление даже одного квадратного метра будет считаться вполне допустимым. В законе это называется «замена равнозначным жильём». А на практике всё это выливается в те самые дома, от которых люди безуспешно пытаются отказаться. Кроме «равнозначного жилья», по этому закону нам ещё могут предлагать «равноценное жильё» или денежную компенсацию. Но дело в том, что и «равноценность», и размер компенсации мэрия будет определять сама. А мы знаем, как мэрия умеет играть с оценкой недвижимости. Когда она хочет взять у нас побольше налогов, она говорит, что наше имущество стоит дорого. А когда она хочет отобрать у нас это имущество, она говорит, что оно стоит дёшево. Поэтому доверять ей в этом деле никак нельзя. Городские чиновники часто говорят, что, мол, «город должен развиваться». Но это просто слова, не имеющие никакого определённого смысла. Развиваться ведь можно по-разному. Можно уплотнять город до бесконечности, втискивать в него всё новых и новых людей, и называть это развитием. Но такое «развитие» нам совсем не нужно. Ещё они говорят, что при голосовании в МФЦ и в интернете москвичи сами поддержали «реновацию». Но это тоже ложь. Во-первых, во время голосования мы об этой программе ничего толком не знали. Нам не показывали никаких проектов, ни одного человека ещё не переселили, ни одного дома не построили. Более того — даже «Закон о реновации» на тот момент ещё не был принят. Нас только забрасывали агитационными брошюрами, в которых нам сулили золотые горы. То есть они предложили нам сначала «вслепую» проголосовать за переселение, и только потом узнать, по каким правилам оно будет происходить. А во-вторых, голосование касалось только сноса. И проходило оно только в тех домах, которые могли попадать под снос. А по поводу застройки никакого голосования не было. Хотя главной целью этой программы является именно застройка. Причём, в отличие от сноса, она затрагивает не только переселенцев, а всех жителей района. Вот и надо было спрашивать у всех жителей: хотим ли мы, чтобы наш район заполнялся муравейниками, или не хотим. Но мэрия этого не сделала. Поэтому результаты такого голосования ни о какой «всеобщей поддержке» говорить не могут. Что же нам делать? Нас ожидают нелёгкие времена, и мы должны быть готовы к ним. Если ваш дом попал в перечень на снос, то подумайте ещё раз: может быть, вам стоит сохранить его и вывести из этого перечня? Это можно сделать, если провести в доме общее собрание собственников. Такая процедура технически довольно проста: главное — договориться между собой. Обратите внимание, что панельные пятиэтажки были, как правило, рассчитаны на сто лет службы, а кирпичные — на 150 лет. И когда в мэрии нам говорят, что эти дома строились на 25 лет, нам просто лгут. В Москве действительно были дома, рассчитанные на 25 лет; но это были совсем другие дома, и сейчас они почти все уже снесены по программе Лужкова. Если же вашему дому снос не угрожает, то вам (как и всем нам), тем не менее, придётся отбиваться от уплотнительной застройки. Для этого надо внимательно следить за событиями в районе, и особенно за публичными слушаниями. Изучайте проекты, которые выносятся на слушания. Причём именно сами проекты, а не те брошюры, в которых они рекламируются. Приходите на эти слушания, выступайте на них, пишите отзывы. Это не гарантирует успеха, но даёт шансы на него. Вообще, любая активность — публичные слушания, митинги, сборы подписей — повышают вероятность того, что мы сумеем отбиться. У нас как-то принято думать, что участвовать в таких делах «несолидно». Но на самом деле несолидно будет, если мы позволим чиновникам и строителям испоганить Москву. Несолидно будет, если нам придётся жить в муравейниках или в непосредственной близости от них. А бороться за наш город, за наши районы, за нашу нормальную жизнь — это как раз очень солидно. Александр Эйсман, московское общественное движение «Наш дом»

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2019  Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН