10 июля 2017 г.

Как можно реконструировать старые пятиэтажки в Москве

Комментариев: 0

 

Жилье — важнейшая потребность человека, имеющая свойство возрастать и усложняться по мере развития общества. Оно во многом определяет жизненный уровень, семейные отношения, быт, условия для социального и духовного развития людей. Наряду с этим жилье — обширная сфера творческой, предпринимательской, производственной деятельности для многих миллионов людей, занятых его созданием и эксплуатацией, оно также является важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

 

 

Будучи уникальным феноменом, жилье вбирает в себя большой комплекс проблем из разных сфер жизни человека. В настоящее время особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилого фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции, особенно построек первых массовых серий, возведенных в 60-е годы XX столетия. Созданные в этот период дома, в основном пятиэтажные кирпичные, блочные и крупнопанельные, морально и физически устарели.

Актуальность проблемы реконструкции объясняется еще и масштабностью фонда жилых домов первых массовых серий. Его размеры на территории России превышают 250 млн кв. м, в этих домах проживают более 15 млн граждан. Только в Москве в первый период индустриального домостроения (1956–1968 годы) пятиэтажных зданий построено более 20 млн кв. м.

Создание пятиэтажного жилого фонда в 1960-е годы было национальным проектом. Реконструкция этого сегмента в настоящее время также должна стать задачей национального проекта.

Комплексная реконструкция застроенных территорий должна проводиться с целью:

— исключить морально устаревшее жилье путем его реконструкции;

— обновить износившиеся инженерные системы;

— увеличить плотность существующего жилого фонда без существенного увеличения населения;

— изменить в лучшую сторону облик города.

Всякое строительство жилья в городе необходимо подчинить комплексной реконструкции застроенных территорий, исключив любую возможность точечной застройки. Резервы городских территорий следует рассматривать как единственную возможность реализовать эту программу.

По заданию московского правительства в 2002 году в Москве был проведен эксперимент по реконструкции пятиэтажного жилого дома первого этапа индустриального домостроения по адресу Химкинский бульвар, д. 4. До реконструкции здание представляло собой панельный пятиэтажный пятисекционный жилой дом, построенный в 1965 году. Общая площадь квартир — 4,4 тыс. кв. м, первый этаж жилой.

Реконструкция осуществлялась после отселения жильцов.

Было сохранено функциональное назначение здания (в том числе и первого этажа) и основная планировочная структура — пятисекционный жилой дом, фундаменты, продольные несущие стены, лестничные клетки и марши. Были демонтированы балконы, покрытие чердака, перегородки, инженерные разводки, столярные изделия окон и дверей, полы.

 

Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре (Фото: Архитектурная мастерская Кротова)

В результате реконструкции дом вырос до девяти этажей, общая площадь объекта увеличилась в 2,2 раза, а количество квартир — со 100 до 122. В доме появились четырех- и пятикомнатные квартиры, в том числе и двухуровневые (муниципальные и коммерческие).

 

Морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным требованиям: были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, окна оборудованы двухкамерными пластиковыми стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль с местом для консьержа. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным и выгодно выделился из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего строения.

 

Здание расширяется за счет пристроек к торцам и продольным стенам. В результате старая и новая части образуют единую объемно-пространственную структуру. По периметру дома пристраиваются лифтовые шахты, камеры мусоропроводов, остекленные лоджии, что не только отражается на потребительских характеристиках жилья, но и обогащает пластику фасадов, повышает эстетические качества объекта.

Существующие ограждающие конструкции и наружные стены проектируемой части утепляются с использованием технологии вентилируемых фасадов. Наружные стены проектируемой части — из паропроницаемого материала.

При помощи этих высокоэффективных по своим теплотехническим и эксплуатационным показателям фасадных систем не только повышается теплоизоляционная способность здания, но и улучшается его архитектурный облик, обеспечивается долговременная защита конструктивных элементов от атмосферных, термических и механических воздействий. 

 

Алексей Кротов Генеральный директор «Архитектурной мастерской Кротова А. В»

https://realty.rbc.ru/

Самые новые посты
  • Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ. Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом: - вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры; - максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га; - максимальная высота застройки - 32 м; - максимальный процент застроенности - не устанавливается; Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт". По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга. Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).
  • Визуализация нового здания, которое, по информации Архнадзора, запланировано к строительству на месте дома купца Булошникова, для чего необходима корректировка ПЗЗ. Публичные слушания проходят в связи с внесением изменений в ПЗЗ города Москвы. Земельный участок, выделенный для здания 17 по Большой Никитской улице (дом купца Булошникова, построен в конце 1820-х годов) выделяется в отдельную территориальную зону с новым градостроительным регламентом: - вид разрешенного использования - размещение жилых домов и сопутствующей инфраструктуры; - максимальная плотность застройки - 73,3 тыс квм/га; - максимальная высота застройки - 32 м; - максимальный процент застроенности - не устанавливается; Из опубликованных Еленой Ткач документов следует, что данные изменения были согласованы на градостроительно-земельной комиссии под председательством С.С. Собянина 15 ноября 2018 года в интересах ООО "Мэйнэстейт". По данным базы "Спарк", компания зарегистрирована в 2016 году, генеральный директор Андрей Маталыга. Основной вид деятельности - покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Необходимость в изменении ПЗЗ, очевидно, связана с планами компании осуществить снос исторического здания и строительство на его месте элитного жилья (в прошлом году ООО "Мэйнэстейт" осуществило снос усадьбы Неклюдовой на Малой Бронной).
  • В Москве набирает обороты так называемая программа реновации. Составлен огромный перечень домов, которые должны пойти под снос. В большинстве районов уже выбраны площадки для строительства «стартовых» домов, и кое-где под них уже копают котлованы. Кроме того, в самое ближайшее время по всему городу начнутся публичные слушания по проектам сноса и застройки. Но, к сожалению, в этой программе действительно очень многое «не так» . Начнём с того, что «реновация» — это не социальная программа. Это коммерческая программа, которую нам довольно неуклюже пытаются выдать за социальную. Она с самого начала была придумана не ради нашего блага, а ради блага тех строительных компаний, которые будут ломать одни дома и строить на их месте другие. Для них это очень выгодный бизнес. И, конечно, компании хотят построить свои дома как можно выше и плотнее. Потому что все «лишние» квартиры в этих домах (не занятые переселенцами) они будут продавать на рынке жилья. И чем больше они сделают таких квартир, тем больше прибыли они получат. И ещё они хотят, чтобы строительство обходилось им как можно дешевле. Но для нас это означает, что они будут строить кварталы-муравейники стометровой высоты, огромной плотности и низкого качества. Такие кварталы уже есть в разных районах, особенно на окраинах Москвы. И особенно много их в ближнем Подмосковье. Там шумно, тесно, очень много машин и очень мало деревьев. А дворов в привычном понимании там часто не бывает совсем: выходя из дома, вы сразу попадаете на улицу. И изучая проекты «реновации», мы видим в них те же самые муравейники. Только теперь они уже натыканы по всему району, занимают бóльшую часть его территории и стоят вплотную к домам. Они стоят не только на месте сносимых пятиэтажек, но также на месте дворов, скверов и детских площадок. В общем, когда мэрия говорит людям, что будет переселять их «в тот же самый район», она молчит о том, что на самом деле никаких «тех же самых районов» не останется вообще. От них останутся только названия, а сами районы полностью изменятся. Плотность населения увеличится втрое. Перед окнами вырастут башни высотой в 30 этажей. Мы будем жить как селёдки в бочке, стоять в бесконечных пробках и дышать выхлопными газами. Вдобавок к этому, «реновация» означает, что мы много лет подряд будем жить посреди огромной стройки. И когда стройка будет заканчиваться в одном месте, она сразу же будет начинаться в другом. Ещё мы видим людей, которых сейчас переселяют по этой программе. И эти люди, как правило, недовольны своим новым жильём. Во-первых, новые квартиры оказались по площади почти такими же, как и старые. Количество комнат осталось прежним, размер комнат остался прежним, немного увеличились только коридор и кухня. Во многих квартирах нет балкона. Во многих квартирах стоит укороченная ванна, потому что ванна стандартной длины там не помещается. Во многих квартирах совмещённый санузел (а напомним, что нам когда-то обещали аж по два туалета в квартире). Комнаты зачастую оказываются какой-то причудливой, неудобной формы. Во-вторых, люди жалуются на низкое качество самих домов: розетки выпадают из стен, дверные косяки перекошены, штукатурка отваливается, звукоизоляция никуда не годится. Но если люди пытаются отказаться от этих квартир, то власти им говорят: «А куда вы денетесь? Другого жилья для вас нет, а ваш старый дом мы в любом случае будем сносить. Поэтому берите то, что есть». Впрочем, власти тут же добавляют, что при желании мы можем докупить дополнительную площадь за деньги, и даже с небольшой скидкой. Но люди, которые решились на такую докупку, говорят, что это настоящий грабёж, и никакая скидка здесь не помогает. В общем, по сравнению с программой Лужкова всё стало гораздо хуже. И это объясняется именно тем, что «реновацию» придумали не для нас, а для строителей. И когда Дума с подачи Собянина принимала свой «Закон о реновации», она именно это и имела в виду. Поэтому в законе написаны такие вещи, от которых волосы дыбом встают. Например, там написано, что при строительстве новых домов можно отступать от экологических, санитарных и пожарных норм. Это значит, что такие дома могут строиться вплотную к большой дороге, или не получать солнечного света, или стоять на бывшей свалке, или стоять так близко друг к другу, что при пожаре они будут загораться один от другого. «Закон о реновации» всё это разрешает. Ещё там написано, что новые квартиры могут быть такими же, как и старые, по количеству комнат и жилой площади. Они только должны быть больше старых по нежилой площади — но насколько больше, там не сказано. Поэтому прибавление даже одного квадратного метра будет считаться вполне допустимым. В законе это называется «замена равнозначным жильём». А на практике всё это выливается в те самые дома, от которых люди безуспешно пытаются отказаться. Кроме «равнозначного жилья», по этому закону нам ещё могут предлагать «равноценное жильё» или денежную компенсацию. Но дело в том, что и «равноценность», и размер компенсации мэрия будет определять сама. А мы знаем, как мэрия умеет играть с оценкой недвижимости. Когда она хочет взять у нас побольше налогов, она говорит, что наше имущество стоит дорого. А когда она хочет отобрать у нас это имущество, она говорит, что оно стоит дёшево. Поэтому доверять ей в этом деле никак нельзя. Городские чиновники часто говорят, что, мол, «город должен развиваться». Но это просто слова, не имеющие никакого определённого смысла. Развиваться ведь можно по-разному. Можно уплотнять город до бесконечности, втискивать в него всё новых и новых людей, и называть это развитием. Но такое «развитие» нам совсем не нужно. Ещё они говорят, что при голосовании в МФЦ и в интернете москвичи сами поддержали «реновацию». Но это тоже ложь. Во-первых, во время голосования мы об этой программе ничего толком не знали. Нам не показывали никаких проектов, ни одного человека ещё не переселили, ни одного дома не построили. Более того — даже «Закон о реновации» на тот момент ещё не был принят. Нас только забрасывали агитационными брошюрами, в которых нам сулили золотые горы. То есть они предложили нам сначала «вслепую» проголосовать за переселение, и только потом узнать, по каким правилам оно будет происходить. А во-вторых, голосование касалось только сноса. И проходило оно только в тех домах, которые могли попадать под снос. А по поводу застройки никакого голосования не было. Хотя главной целью этой программы является именно застройка. Причём, в отличие от сноса, она затрагивает не только переселенцев, а всех жителей района. Вот и надо было спрашивать у всех жителей: хотим ли мы, чтобы наш район заполнялся муравейниками, или не хотим. Но мэрия этого не сделала. Поэтому результаты такого голосования ни о какой «всеобщей поддержке» говорить не могут. Что же нам делать? Нас ожидают нелёгкие времена, и мы должны быть готовы к ним. Если ваш дом попал в перечень на снос, то подумайте ещё раз: может быть, вам стоит сохранить его и вывести из этого перечня? Это можно сделать, если провести в доме общее собрание собственников. Такая процедура технически довольно проста: главное — договориться между собой. Обратите внимание, что панельные пятиэтажки были, как правило, рассчитаны на сто лет службы, а кирпичные — на 150 лет. И когда в мэрии нам говорят, что эти дома строились на 25 лет, нам просто лгут. В Москве действительно были дома, рассчитанные на 25 лет; но это были совсем другие дома, и сейчас они почти все уже снесены по программе Лужкова. Если же вашему дому снос не угрожает, то вам (как и всем нам), тем не менее, придётся отбиваться от уплотнительной застройки. Для этого надо внимательно следить за событиями в районе, и особенно за публичными слушаниями. Изучайте проекты, которые выносятся на слушания. Причём именно сами проекты, а не те брошюры, в которых они рекламируются. Приходите на эти слушания, выступайте на них, пишите отзывы. Это не гарантирует успеха, но даёт шансы на него. Вообще, любая активность — публичные слушания, митинги, сборы подписей — повышают вероятность того, что мы сумеем отбиться. У нас как-то принято думать, что участвовать в таких делах «несолидно». Но на самом деле несолидно будет, если мы позволим чиновникам и строителям испоганить Москву. Несолидно будет, если нам придётся жить в муравейниках или в непосредственной близости от них. А бороться за наш город, за наши районы, за нашу нормальную жизнь — это как раз очень солидно. Александр Эйсман, московское общественное движение «Наш дом»

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2019  Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН