Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказали , какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке. Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ. В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве. Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца. Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера. Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru). В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН. Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах. Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи. Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду. Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра. Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка. На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д. Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде. Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок. Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы. Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН. Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно. Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден. Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом. В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем. Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).

От многоквартирного кондоминиума к жилому совладению – путь, длиною в четверть века Беглый взгляд в историю жилищного движения России. Зарождение жилищной общины Первые жилищные общины на основе общей собственности на Руси упоминаются «с момента образования государства у восточных славян, когда на смену родовой общине пришла территориальная или соседская… общинников объединяло теперь прежде всего не родство, а общность территории и хозяйственной жизни. Каждая такая община владела определенной территорией, на которой жили несколько семей. В общине было две формы собственности – личная и общественная. Дом, приусадебная земля, скот, инвентарь составляли личную собственность каждого общинника. В общем пользовании находились пахотная земля, луга, леса, водоемы, промысловые угодья. Пахотная земля и покосы подлежали разделу между семьями ….»1. Уместно подчеркнуть – отличительным признаком организации жизнедеятельности такой общины являлась неразрывность жилищных и хозяйственных функций. Это наблюдение важно в связи со схожестью в городском укладе современных российских населённых пунктов особой направленности коллективных усилий в организации хозяйственного управления и сопряжении социального сосуществования жителей многоквартирных кондоминиумов – как некоторых аналогов соседских общин. В XX веке общинное домовладение воплощалось в жизнь (после принятия в 1912 году «Закона о праве застройки») как реализация политики П. Столыпина по поддержке « третьего сословия – мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденных строиться на чужой земле »2. Но эти меры результата принести не успели – « численность жилищных кооперативов в Москве до самого начала Первой Мировой Войны составляла от силы десятки »3. « В начале Первой Мировой Войны по распоряжению властей в городах были созданы домовые комитеты, которые должны были в трудное военное время организовать распределение продовольствия, выдачу хлебных и иных карточек. Однако после Февральской, а особенно Октябрьской революций, домовым комитетам выпало сыграть совсем иную роль. К их функциям добавилась забота по поддержанию хотя бы в относительном порядке домовладений, а также охрана общественного порядка и создание отрядов самообороны. В дальнейшем, в эпоху полной разрухи, именно домовые комитеты на некоторое время оставались единственной структурой, хоть как-то оказывающей помощь гражданам в их усилиях по содержанию жилья » 4. Подъём жилищного движения в советском государстве связан с жилищным кооперативным строительством, организованным в разные периоды под различные задачи: производственные, территориально-производственные, привлечение молодых специалистов. С 1921 по 1929 годы только в Москве было образовано более 11 тысяч жилищных товариществ. Второй этап активизации жилищной кооперации произошёл в конце 50-х годов с принятием постановления Совета Министров СССР от 20 марта 1958 года о признании целесообразным, наряду с индивидуальным жилищным строительством, более широко развивать жилищно-строительные кооперативы. За тридцать лет их число возросло до 28* тысяч. Многие характерные черты и значительный положительный опыт советских жилищных кооперативов и их объединений в форме жилкоопераций, оказались востребованными в новейшей истории в процессе формирования института ТСЖ и их ассоциативных объединений. Современное жилищное движение в России ведёт отсчёт с 1993 года – с момента принятия постановления «Об основах образования и деятель­ности в Москве Товариществ соб­ственников жилых помещений». Не меньшую роль в новейшей истории сыграл феде­ральный закон 1996 года о деятельности жилищных объединений. Примерно в это же время произошло разделение понятий «кондомини­ум»* и «ТСЖ», и сегодня деятельность жилищных объединений регулируется жилищным и гражданским законодательством, а численность ТСЖ, ЖК, ЖСК, несмотря на фактическое прекращение государственной и муниципальных программ поддержки, в России составляет ок. 26 тыс., и ок. 70 единиц – их ассоциативных региональных и межрегиональных активно действующих объединений**. ________________________________________ * - кондоми́ниум (лат. con — вместе и dominium — владение) — совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств, в частности в США - ( https://ru.wikipedia.org/ ), присутствовал в российском праве до отмены закона «О ТСЖ» принятием Жилищного кодекса РФ ** – под жилищными объединениями здесь и далее понимается, главным образом, институт объединения собственников жилья не только в масштабе дома – Совет дома, ТСЖ, ЖК, ЖСК, но и их ассоциативные формы как явление в России вне зависимости от территориального уровня Метаморфозы жилищной общины. Многоквартирный дом как имущественно-правовой и социальный институт За четверть века с начала свободной приватизации жилья в многоквартирных домах 87 % жилищного фонда в России стало частной собственностью, из которых 84 % – в результате объявленной приватизации. Однако, ни принятый 10 лет назад Жилищный кодекс, ни многочисленные законодательные поправки и изменения в гражданское и жилищное законодательство, не позволили построить в жилищной сфере отношения, непротиворечивые по форме и работоспособные по структуре и механизмам регулирования. Более того, многочисленные законодательные наслоения развивают коллизии в жилищном праве и смежном регулировании, что на практике приводит к воспроизводству проблем и конфликтной среды, вынуждая собственников и профессиональных участников натыкаться на острые гражданско-правовые, административные и экономические рифы. По мере развития гражданского, жилищного, налогового, регистрационного и иного законодательства многоквартирный дом (МКД) в России сам претерпевает правовую, содержательную, технологическую эволюцию и изменяет представления собственников, нанимателей, участников профессиональной и предпринимательской деятельности о нём как об особом, сложном, виде недвижимости – жилом конгломерате*** – и одном из главных элементов муниципального хозяйствования. Между тем, многоквартирный дом (более точно – многоквартирный кондоминиум, совладение как имущественный объект существовал в России до принятия ЖК РФ) заключает в себе одновременно несколько сущностей: а) объект недвижимого имущества как сложный объект прав, состоящий из права на жилые (нежилые) помещения и права на долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственников помещений, включая земельный участок и элементы общедомовой инфраструктуры, в совокупности образующих единый земельно-имущественный комплекс; б) инженерно-технический объект, нуждающийся в квалифицированном обеспечении работоспособности и воспроизводства всех его элементов и систем, гарантирующих безопасность жизни и здоровья его жителей, сохранность имущества физических и юридических лиц; ________________________________________ *** – определение принадлежит В.С. Самошину - признанному эксперту в области жилой недвижимости в) объект кадастрового, технического, имущественного и стоимостного учёта в экономике муниципальных образований, в статистическом учёте и экономическом балансе страны; г) объект инвестиций в основной капитал (основные фонды); д) социальный объект с особой системой общественных отношений. Каждая из перечисленных сущностей многоквартирного совладения нуждается в системе качественного регулирования и квалифицированном управлении. Жилые многоквартирные совладения в России занимают существенную (от 35 до 60%) долю в структуре недвижимости муниципальных образований. При том, что тенденции превышения ввода в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного жилья над малоэтажным в последние 25 лет устойчиво сохраняются. Перечисленные имманентные и внешние качества жилого многоквартирного совладения с множественностью лиц-правообладателей формируют особую природу отношений как внутри социально-имущественного конгломерата, так и с многочисленными сторонними участниками и нуждаются в совершенном регулировании и эффективном управлении. Инструментарий качественного регулирования представлен сводом регламентов, правил, стандартов, процедур, в том числе, аппаратом социальной настройки. Последний фактически отсутствует в федеральном законодательстве. Справка: 1. По данным Федеральной службы государственной статистики: На конец 2012 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3 349 млн.кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2 426 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв. метров (28% общей площади). http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/# 2. По данным Минрегиона России, по состоянию на 1 января 2010 года количество многоквартирных домов составило 2 544 971 ед. при общей площади – 2 104 516 тыс. кв. метров. http://www.gkh.ru/regulations/27958/ (последние устные сообщения представителей Минстроя отличаются от официально опубликованных ранее данных). Средства и методы регулирования отношений внутри многоквартирного совладения и в связи с необходимостью его полноценного встраивания в экономику муниципалитетов, регионов и страны в целом, нуждаются в систематизации понятийного, правового и организационно-методологического аппарата, но также и в дополнительной коррекции нормативных актов. Следствием выполнения данной работы должно стать окончательное признание и правовое оформление институционального статуса многоквартирного совладения как единого объекта недвижимости (единого земельно-имущественного комплекса) и в общей правовой, и в социально-экономической структуре недвижимости страны. Актуальность задачи правовой и организационно-экономической институционализации многоквартирного совладения обусловлена следующими важными предпосылками: 1. Необходимостью выработки единых подходов и требований к правилам, регламентам и процедурам определения, описания и утверждения состава общего имущества МКД совладельцами МКД, а также к кадастровому, техническому, налоговому учёту и процедурам регистрации имущественных прав совладельцев многоквартирных кондоминиумов на всей территории Российской Федерации. Проведение комплексных кадастровых работ в субъектах РФ во многом способствует решению задачи сплошного кадастрового учёта и регистрации прав в многоквартирных совладениях на обязательных, а не инициативных основаниях. Справка «Продолжается работа, направленная на закрепление прав собственности на общее имущество в многоквартирных домах, включая права собственности на земельные участки. В субъектах Российской Федерации утверждены графики проведения до 1 января 2016 года в границах муниципальных образований, получивших финансовую поддержку за счет средств Фонда, работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу). Всего в период 2008-2013 годов уже проведен государственный кадастровый учет земельных участков, расположенных под 250 тыс. многоквартирными домами.» Источник: «Долгосрочная программа деятельности и развития государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на период до 2018 года». 2. Изменениями в подходах и принципах налогообложения недвижимости, в. т.ч. многоквартирной, связанными с переходом от инвентаризационной оценки стоимости объектов налогообложения к кадастровой. В этой связи предстоит определиться с критериями, параметрами, характеристиками и факторами, учитываемыми при проведении кадастровой оценки и установлении величины налоговой базы для имущественного налога в многоквартирных совладениях. 3. Введением федеральных и региональных требований по обязательному финансовому участию собственников помещений в программах капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого не проведен кадастровый и имущественный учёт, техническое обследование и объективная экономическая оценка стоимости такого ремонта. 4. Принятыми изменениями в Гражданском Кодексе и готовящимися правовыми и организационно-структурными изменениями в вопросах кадастрового учёта и регистрации прав не недвижимое имущество в концепции проекта закона «О государственной регистрации недвижимости». 5. Отсутствием в единой государственной информационной системе (в том числе, в статистическом учёте) достоверной, актуальной и юридически значимой информации о кадастровом, имущественном, техническом, стоимостном учёте и состоянии жилых многоквартирных кондоминиумов, как следствие – об объективных – реализованных и требуемых – объёмах вложений в основной капитал (жилую многоквартирную недвижимость). В силу особой правовой и социально-экономической природы жилых многоквартирных совладений, их высокой социальной значимости и большого числа вовлечённых в гражданско-правовые отношения участников, задачи регулирования вопросов гражданского оборота и квалифицированного управления комплексным развитием объектов жилой недвижимости (сервейинга) требуют выхода на качественно новый – современный уровень. Подобный опыт возможно было бы позаимствовать из зарубежных практик с развитыми правоотношениями в области жилой недвижимости. Однако, неповторимая структура жилой многоквартирной недвижимости в сочетании с уникальными нормативно-правовыми, технико-экономическими условиями регулирования и особенностями функционирования административной системы в России, вынуждают нас искать собственный путь развития. Теория управления (в т.ч., недвижимостью) в самом упрощённом виде констатирует: для достижения нужного результата субъекту управления необходимо оказать соответствующее воздействие на объект управления. Несмотря на кажущуюся надуманность в вопросе – что же в многоквартирном доме является объектом воздействия управляющего недвижимостью (управления, санации, ремонта, реконструкции) в целях поддержания (или улучшения) его технических и потребительских качеств в нормативном состоянии – не все участники гражданско-правовых отношений верно представляют и реализуют предмет (договора) как в организационно-правовом, так и в экономическом аспектах. Способствуют этому во многом нормативно-правовые и организационно-административные неопределённости и противоречия, требующие скорейшего исправления. Многоквартирное совладение как технический, имущественно-правовой и экономический институт В случае с многоквартирным совладением объектом воздействия (эксплуатации, реновации, реконструкции, утилизации и других этапов жизненного цикла здания) и предметом договора являются не отдельные и самостоятельные части, а совокупность конструктивных элементов и инженерных систем – имущественно-правовой комплекс, сформированный и учтённый в государственном кадастре недвижимости и в отношении которого внесены соответствующие сведения в подраздел II-1 единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Справка: Во время подготовки данного материала в СМИ появилось сообщение о принятии 14 мая 2015 года на Украине закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", согласно которому объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является не предпринимательским обществом, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, и его придомовая территория, отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Документом также нормируется компетенция собрания совладельцев и порядок принятия ими решений по управлению многоквартирным домом. ОСМД освобождено от налогообложения, в связи с чем внесены изменения в Налоговый кодекс Украины. Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года. http://www.survey-invest.com/na_ukoaine_prinyat_zakon_o_mnogokvartirnyh_sovladeniyah_/ В жилищном законодательстве Казахстана институт кондоминиума присутствует с 1997 года http://tengrinews.kz/zakon/docs?ngr=Z970000094 Учёт совокупности количественных и качественных характеристик и параметров (с актуализированными и юридически значимыми сведениями о техническом состоянии общего имущества) многоквартирного кондоминиума формирует собственно объект и предмет договоров управления и эксплуатации, а также базу данных для его стоимостной (инвентаризационной, кадастровой) оценки. Данная правовая и организационная последовательность обретает особую важность в условиях перехода к налогу на недвижимое имущество в многоквартирном совладении от инвентаризационной оценки к кадастровой, являющейся интегральным показателем. Но кроме того формирует базовые условия для финансового обеспечения проектов санации и реконструкции жилых совладений из институциональных, в том числе, внебюджетных источников, позволяющих более полно использовать потенциал финансово-кредитной инфраструктуры страны. Одной из важнейших институциональных проблем в настоящее время стала проблема квалифицированного, непрерывного (в течение жизненного цикла здания) и ответственного надзора над техническим состоянием многоквартирных домов со стороны государственных и муниципальных органов. Связана эта проблема, с одной стороны, с изменениями с 1 января 2013 года роли и функций бюро технической инвентаризации и, с другой стороны, с перераспределением функций и задач в структуре органов государственного жилищного надзора в связи с наделением их полномочиями по лицензированию деятельности управляющих МКД. Данный вопрос требует безотлагательного решения по восстановлению государственных полномочий не только по техническому учёту и надзору за состоянием МКД, но квалифицированного и компетентного отраслевого технического регулирования, в целом. Наиболее целесообразным представляется решение о возвращении бюро технической инвентаризации полномочий по осуществлению учёта технического состояния (хранения технической информации об объекте) как общего имущества многоквартирного совладения, так и технического состояния жилых и нежилых помещений, в том числе, функций согласования и сопровождения проектов перепланировок. Но, возможно, БТИ целесообразно наделить и функциями технического надзора в жилищной сфере. Рис. 1. Многоквартирное совладение – как имущественно-правовой и технический институт Таким образом, многоквартирное совладение (рис. 1) как имущественно-правовой, технический и экономический институт – это совокупность необходимых проектных, технических, кадастровых, имущественных и экономических сведений и документов, актов, решений и регистрационных записей, имеющих юридически значимый статус. Для совладельцев объектов жилой многоквартирной недвижимости и субъектов экономической деятельности – управляющих недвижимостью, поставщиков коммунальных ресурсов, эксплуатирующих, ремонтных, иных многочисленных подрядных организаций – объектом и предметом гражданско-правовых отношений (договоров управления (в т. ч., доверительного), подряда, поставок ресурсов и др.) является общее имущество совладения, сведения о котором и их обладателях юридически значимы. Исполнение данного условия как обязательного при заключении договоров гражданско-правового характера между Заказчиками (жилищных, коммунальных и иных) услуг и работ – совладельцами многоквартирного кондоминиума и их Исполнителями – обеспечит взаимное соблюдение прав и защиту законных интересов всех участников данных отношений и устранит значительную часть возникающих споров. Многоквартирное совладение как социальный и общественный институт «У домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо, на котором отражается их внутренняя сущность».. Александр Дюма Законодатель при формировании понятийной, организационно-административной и экономической основы гражданско-правовых отношений в многоквартирном доме, видимо, не имел целостного представления об её идеальной модели и поэтому предложил обществу достаточно ограниченную и трудно применимую конструкцию. Жилищный и гражданский кодексы практически не регулируют общественные и социальные отношения, формирующиеся в многоквартирных совладениях. Действующая модель отношений в многоквартирном совладении, основанная на главной вещи – жилом или не жилом помещении – (в большинстве МКД в России на практике вообще «оторванных», как объекты права, от остального единого земельно-имущественного комплекса) искажает саму сущность такого явления как многоквартирное совладение, формирует неверное представление о значении и взаимосвязи целого и частного. Уязвимость данной конструкции выражается не только в правовом и организационном доминировании помещений (жилого (нежилого) над единым целым (земельно-имущественным комплексом), но, кроме того – компрометирует блок Жилищного кодекса по определению способов управления многоквартирным домом5 – не позволяя на практике реализовать ни один из способов управления в «чистом» виде – без нарушения норм права. Препятствует, таким образом, гадкому утёнку (собственнику оторванного от общего имущества МКД жилого/нежилого помещения, в том числе, от земельного участка) превратиться в прекрасного лебедя (полноправного совладельца жилого многоквартирного кондоминиума), способного без ограничений насладиться всеми прелестями собственного водоёма. Рис. 2. Многоквартирное совладение – как социальный институт Представляется важным рассмотреть альтернативную конструкцию реализации прав собственников в многоквартирном доме, основанную на приоритете права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении, а право собственности на помещение (жилое и нежилое) обусловить вторичным – подчинённым по отношению к доле в общей собственности – признаком. Объединение совладельцев общей собственности совладения (кондоминиума) – в таком случае становится обязательным в каждом многоквартирном совладении с неоспоримым участием ( обязательным членством в ТСЖ, ТСН) в нём всех совладельцев единого земельно-имущественного комплекса. Приобретение совладельцем доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении (с процедурой идентификации помещения (жилого, нежилого)) сопровождается одновременной обязательной процедурой приобретения участия (членства в ТСЖ, ТСН) в данном многоквартирном совладении как имущественном комплексе. Многоквартирное совладение (как институт, приходящий на смену декларативному жилищному объединению без процедур формализации общего имущества МКД) в предложенном виде становится коллегиальным собственником единого земельно-имущественного комплекса, реализующим права владения, пользования и, в установленных законами пределах, распоряжения имуществом многоквартирного совладения. Высшим органом управления многоквартирным совладением, как и сегодня, является общее собрание совладельцев, которое определяет все вопросы кондоминиума на основании Свода стандартов, правил, регламентов и процедур. Большинство процессов по принятию и реализации коллегиальных решений в многоквартирном совладении обусловлены социально и организационно сложными и трудозатратными процедурами. В предложенной структуре Свод стандартов, правил, регламентов и процедур Совладения представляет собой целевой социально-организационный комплекс документов по управлению отношениями, строго классифицированный по задачам и функциям и содержащий соответствующие требованиям законодательства и решаемым вопросам варианты и алгоритмы действий. Построение данной системы управления отношениями в многоквартирном совладении предусматривает использование автоматизированных технологий, успешно применяемых в зарубежных практиках, существенно упрощающих проведение организационных мероприятий и обеспечивающих высокую эффективность процессов управления недвижимостью. Задачи комплексного развития жилой недвижимости в России требуют формирования прочного правового, экономического и информационно-технологического фундамента в виде синхронизированных между собой законодательных норм, технических, профессиональных и иных стандартов, правил и процедур взаимодействия участников жилищных отношений. В экспертизе и разработке нормативно-правовых актов в управлении недвижимостью (в том числе, жилой) участвуют профессиональные, жилищные и предпринимательские объединения разных организационно-правовых форм и в различном виде участвующие в отраслевой хозяйственной деятельности. И здесь уместно отметить необъяснимую устойчивость причинно-следственной связи – чем более полезным и эффективным является предложение экспертов-практиков, тем менее заметное влияние оно оказывает на результат нормотворческого процесса. Неготовность со стороны отраслевого регулятора и соответствующих парламентских структур учитывать в законодательном процессе независимые экспертные заключения и мнения практиков приводит к последовательному ухудшению качества отраслевого регулирования. Между тем, с учётом многолетней научно-практической дискуссии, профессиональное и предпринимательское сообщество приходит к выводу, что институционализация многоквартирного совладения как единого имущественно-правового и организационно-административного комплекса и экономической единицы, позволит не только идентифицировать его с достаточным уровнем достоверности и верифицировать в государственном кадастровом, техническом, регистрационном, имущественном и налоговом учёте, но и устранить правовые коллизии и организационные противоречия, повсеместно возникающие на практике. Это также обеспечит вовлечение многоквартирного дома в квалифицированные и профессиональные экономические отношения и процессы, повысит качество управления и воспроизводства (санации, реновации, реконструкции) многоквартирных совладений как самостоятельных и полноценных экономических единиц, правовую защищённость их совладельцев и сторонних участников экономической деятельности, качество кадастровой оценки6, сделает возможным и достоверным учёт инвестиций в основной капитал (жилую многоквартирную недвижимость). Решению этой задачи способствует реализация Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), предусматривающая формирование отраслевой инфраструктуры пространственных и локализованных данных на основе интеграции достоверных, юридически значимых и исчерпывающих сведений об объектах прав – многоквартирных совладениях (проектной, технической, кадастровой, имущественной, экономической и иной информации), о субъектах прав – правообладателях и юридических лицах – поставщиках жилищных услуг и коммунальных ресурсов. Этот вопрос был детально рассмотрен в ходе заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости 21 мая т.г. при участии зам. министра связи М. Евраева, представителей минэкономразвития, Росреестра, ФНС, федерального БТИ, «пилотных» регионов, профессиональных и предпринимательских объединений7 и выработаны предложения о синхронизации ГИС ЖКХ с иными информационными системами. Появившиеся в СМИ предложения о необходимости разработки соседского кодекса могут быть оправданы, поскольку некоторые социальные аспекты и принципы (добро-) соседских отношений действительно нуждаются в законодательно-нормативном оформлении инструментов правового регулирования. Однако, без устранения существующих коллизий в структуре имущественных – фундаментальных прав граждан – совладельцев многоквартирных жилых кондоминиумов, как заказчиков услуг и работ, в отношениях с профессиональными управляющими недвижимостью и остальными экономическими участниками, как исполнителями договоров гражданско-правового характера, любые дополнительные законодательные наслоения (как это произошло, в частности, с введением института лицензирования деятельности по управлению МКД) окажутся обременительными и необоснованными излишествами. Институционализация жилого многоквартирного совладения как общественно-социального явления актуализирует традиции ранних жилищных общин, что позволит более полно раскрыть его имущественно-правовой и экономический потенциал. Павленков Ю.В., генеральный директор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», член Комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и ЖКХ 2015 год ___________________________________________ 1, 3 – А. Орлов, В. Георгиев, Н. Георгиева, Т. Сивохина , История России, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, Исторический факультет, «Издательство Проспект», 2006 г., http://dppe.mipt.ru/study/kurs1/History/Istorija_Rossii._Orlov-arpg6v1ljer.pdf 2 – Т. Говоренкова, А. Жуков, Д. Савин, А. Чуев , Как стал бесхозным русский дом. Жилищный вопрос и историческая логика его решения, материал подготовлен специально для информационно-аналитического портала “Socpolitika.ru”, http://www.socpolitika.ru/rus/social_policy_research/analytics/document307.shtml 4 - Аналитические материалы « Система управления жилищным фондом в городе Москве и предложения по ее реорганизации », 2011 г., доклад Уполномоченного по правам человека в Москве, http://Rudocs.Exdat.Com/Docs/Index-493025.Html 5 - Павленков Ю.В., Анализ процесса управления МКД, Смысловой и институциональный аспекты, представленные в Жилищном кодексе РФ, журнал «Управление многоквартирным домом», Москва, издание МЦФЭР, №5, 2011 г. 6 - В России появится институт кадастрового государственного оценщика 7 - Минкомсвязи России представила экспертам ТПП РФ структуру ГИС ЖКХ

Николай Бабич, генеральный директор ООО УО «Курчатовский» (Москва) Правительство РФ реабилитирует модернизацию лифтов. Хотя этот вариант замены лифтов, исключающий установку новых направляющих и элементов их крепления, и является в настоящее время основным в ходе реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов, но правового признания до сих пор не получил. Теперь его официальный статус решено закрепить в Жилищном кодексе. Однако ставка властей на «модернизацию» мало устраивает владельцев лифтов – управляющие компании. Высокий уровень безопасности миллионов пользователей лифтов может обеспечить только полная замена всех компонентов и конструкций старого оборудования, считает автор публикации генеральный директор ООО УО «Курчатовский» (Москва) Николай Бабич считает, что Подмена понятий Технический регламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) принимался для того, чтобы на многие годы обеспечить самый высокий уровень безопасности вертикального транспорта на территории государств-участниц объединения. Одним из главных условий решения этой масштабной задачи в России - полное восстановление лифтового парка на основе применения современных технологий. Этот же смысл закладывался и в идеологию формирования региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В ходе их реализации каждый компонент и узел лифта, отработавшего назначенный срок в 25 лет, планировалось заменить на более современный, надежный и «продвинутый» аналог. Уход от морально и физически устаревших советских технологий диктовало время: научно-технический прогресс открыл огромные возможности для совершенно иного уровня комфорта и безопасности миллионам граждан, для которых поездка на лифте стала неотъемлемой частью повседневной жизни. Судя по отчетам ФКР Москвы, в Москве задача успешно решается. Согласно Краткосрочному плану Программы капитального ремонта многоквартирных домов, в 2015-2017 годах в городе должно было быть заменено и введено в эксплуатацию порядка 10 000 лифтов более чем в 2 000 жилых домах. На новую технику планировалось израсходовать свыше 25 млрд. рублей. Цифры впечатляющие. Но ключевое слово в рапортах «заменено» вряд ли отражает реалии сегодняшнего дня. В последние годы в сфере ЖКХ произошла подмена понятий, искажающая изначальный смысл построения новой системы безопасности лифтового комплекса. На самом деле, о замене лифтов в ходе капитального ремонта многоквартирных домов говорить не приходится. Речь можно вести исключительно о модернизации. Суть различия этих терминов в следующем. В многоквартирных домах устанавливают кабины, лебедки, станции управления нового поколения, а направляющие и элементы их крепления, подвергавшиеся ни один десяток лет большой технологической нагрузке и воздействию климатических факторов, остаются в шахтах. Направляющие – это стальные рельсы, которые крепятся на стены шахты для безопасного и комфортного движения лифтовой кабины. Естественно, их состояние после более чем 25 лет работы, мягко говоря, не является идеальным. Что нивелирует все преимущества новых моделей в плавности и точности хода, торможения, бесперебойности работы. На «бэушных» направляющих они все равно будут дрожать и ходить ходуном, и чем дальше – тем больше, а при современных системах безопасности и останавливаться чаще, чем советская «классика». В «сито» надзора На проблему многие ответственные руководители в сфере ЖКХ закрывали глаза до тех пор, пока 30 августа 2017 года не вступили в силу Правила организации безопасного содержания и эксплуатации лифтов. Новый, более жесткий порядок ввода лифтов в эксплуатацию фактически серьезно затормозил этот процесс. Допуск лифта к эксплуатации теперь зависит от результатов контрольных осмотров инспекторов Ростехнадзора, и далеко не вся техника, допуск которой к работе ожидался после введения новых правил, преодолела «сито» надзорного ведомства. Зачастую причиной отказов в допуске к эксплуатации, так называемых «прошедших замену» лифтов, госинспекторы называли как раз не проведение замены направляющих и кронштейнов. Типичная ситуация сложилась в целом ряде многоквартирных домов, находящихся под управлением нашей компании – ООО УО «Курчатовский», много лет работающей в муниципальном округе Щукино в городе Москве. Так, еще в конце лета 2017 года в многоквартирных домах № 19 по Авиационной и № 12 по Щукинской улицах в рамках Региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве, реализуемой ФКР Москвы, были установлены 4 современных лифта – по два в каждом доме. Но уже полгода они стоят, поскольку их невозможно ввести в эксплуатацию. В заключении инспектора Ростехнадзора говорится: лифты не могут быть введены в эксплуатацию, поскольку «не находятся в исправном состоянии, обеспечивающем их безопасную работу». В ведомости выявленных нарушений зафиксировано: работы по замене выполнены не в полном объеме, не заменены направляющие кабин и элементы их крепления (кронштейны). В связи с тревожными обстоятельствами глава муниципального округа Щукино в городе Москве Андрей Гребенник направил 27 декабря 2017 года запрос в прокуратуру Москвы о необходимости проведения проверки выполнения работ по замене лифтов в рамках Краткосрочного плана реализации Региональной программы капитального ремонта в 2015-2017 годах. Цель - выяснить, соответствуют ли проведенные работы по «замене» лифтов без замены направляющих требованиям вышеуказанных Технического регламента и Правил организации безопасного содержания и эксплуатации лифтов. Позиция самого руководителя муниципального округа вполне очевидна: поскольку направляющие являются составной частью лифта, значит, модернизация, исключающая их обновление, не является заменой лифта, вследствие чего так называемая «замена» лифта не соответствует требованиям безопасности, установленным Техническим регламентом и Правилами эксплуатации. Для Андрея Гребенника, выдвинутого кандидатом в депутаты партийной организацией КПРФ, совершенно очевидно, что должностные лица Фонда капитального ремонта Москвы допустили существенные нарушения при составлении технических заданий на разработку проектно-сметной документации, в которых отсутствовали требования о замене направляющих и элементов их крепления. Это и «повлекло нарушение обязательных требований к безопасности лифтов». Неподвижный состав Задержка с вводом в эксплуатацию новых лифтов – проблема не одного отдельно взятого муниципального округа Щукино и даже не такого огромного мегаполиса, каким является Москва. Лифтовая техника стояла и стоит во многих городах страны. Заложниками ситуации становится все больше жителей, им приходится подниматься пешком на верхние этажи, а тем, кто этого не может сделать самостоятельно, остается рассчитывать на помощь родственников и соседей. Тема приобрела острое общероссийское значение, заставив все уровни власти реагировать на события. Начальник Управления лифтового хозяйства Фонда капитального ремонта Москвы Виктор Джанжиев в подготовленной им записке полагает правомерными оба варианта «замены» лифтов. В одном случае монтируются новые направляющие, в другом - оставляются старые. Использование второго варианта он объяснил значительно большим сроком службы направляющих, которые представляют собой стальные рельсы, по сравнению с другими узлами лифта. Поскольку, по его мнению, состояние металлоконструкций находится под постоянным контролем, то выбор в пользу того или иного варианта должен основываться на заключении аккредитованной испытательной лаборатории. В соответствии с пунктом 5.2 статьи 6 ТР ТС, уполномоченная специализированная организация должна проводить контрольные мероприятия для установления возможности дальнейшего использования направляющих и элементов их крепления. Согласно методическим рекомендациям МР 10-72-04, цель такого обследования – расчет остаточного ресурса. Для этого ежегодно должно проверяться состояние узлов и элементом и соединений металлоконструкций (сварных, болтовых и др.), выявляться наличие дефектов: коррозии, остаточной деформации, прогибов, механических повреждений и др. Кроме того, перед вводом в эксплуатацию смонтированный лифт должен подвергаться оценке соответствия требованиям Регламента. Правда в форме декларирования, а в течение назначенного срока службы не реже одного раза в год - в форме технического освидетельствования. Такую практику контроля в ФКР Москвы полагают довольно надежной. В качестве доказательства Виктор Джанжиев привел данные Национального лифтового союза, согласно которым инцидентов и аварий, связанных с использованием старых направляющих в рамках замены лифтового оборудования в жилых зданиях, не зафиксировано. В конце 2017 года Минстрой РФ обратился в Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии с вопросом: можно ли продолжать использовать действующие направляющие. Суть ответа, подписанного 17 ноября 2017 года заместителем руководителя Росстандарта Алексеем Кулешовым, такова: «замена отработавшего назначенный срок службы лифта с заменой или сохранением старых направляющих не противоречит требованием технического регламента. Установка в здании нового лифта без замены направляющих соответствует международной практике и европейским правовым нормам». Реабилитация модернизации Тем не менее к разбору завалов из прочно вставших или неверно стоящих лифтов подключился и заместитель председателя Правительства России Дмитрий Козак, включив, как обычно делается в таких случаях, режим «ручного управления». На совещании под его председательством 11 января 2018 года, по сути была снята одна правовая коллизия, серьезно мешающая процессу ввода лифтов в эксплуатацию. Дело в том, что в Перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме отсутствовал такой их вид, как модернизация. Поэтому владельцам лифтов после монтажа нового лифта приходилось указывать в декларациях в качестве выполненных работ либо замену, либо ремонт. Ни то, ни другое не соответствовало действительности в случае замены лифтовой кабины без замены направляющих, что, как правило, становилось причиной отказа специалистов Ростехнадзора в подписании актов о вводе лифтов в эксплуатацию. Поэтому, как говорится в протоколе совещания, решено исключить из перечня ремонтные работы, и внести туда новую позицию - модернизация. При этом ее следует рассматривать как частичную замену лифтового комплекса. Под частичной заменой следует будет понимать замену части лифтового комплекса (лифта) с сохранением хотя бы одного из элементов ранее работавшего лифта, в том числе направляющих и элементов их крепления с учетом результатов их оценки соответствия. При этом после модернизации «новому» лифту может быть назначен срок службы еще на 25 лет. До внесения соответствующих изменений в Жилищный кодекс, отмечается в протоколе, такое толкование частичной замены лифтов следует распространить на ранее выполненные работы в рамках программ капитального ремонта или иных программ субъектов РФ независимо от использованной терминологии в проектной документации. Особо подчеркивается, что решение не требует внесения изменений в документы, связанные с вводом лифтов в эксплуатацию. Однако вновь подготавливаемые декларации должны содержать указание на то, что работы выполнены в рамках модернизации либо замены. Сохранить status quo Личное вмешательство заместителя председателя Правительства России несомненно должно сыграть положительную роль в урегулирование ситуации. Тем не менее вопрос технологического обновления лифтового хозяйства в ЖКХ страны остается открытым. Несмотря на их кажущуюся весомость, все доводы о возможностях дальнейшего использования направляющих, изготовленных и смонтированных четверть и даже полвека назад под совершенно иные модели лифтов, имеют один, но существенный, недостаток. Ведь никто сейчас не может гарантированно утверждать, что через 5-10-15 лет безопасность лифта, «замененного» без замены направляющих, то есть модернизацию, будет надлежащим образом обеспечена и будет соответствовать всем предъявляемым требованиям Цель всех аргументов информационное обеспечение элементарной экономии средств и желание руководителей ФКР Москвы отчитаться о как можно большем количестве «замененных» лифтов за счет выделенных средств. «Замена направляющих и их элементов крепления повлечет увеличение стоимости оборудования, что приведет к превышению утвержденной предельной стоимости работ», - отмечается в информации главы Управления лифтового хозяйства фонда. В настоящее время размеры предельной стоимости утверждены постановлением Правительства Москвы от 27.02.2015 №86-ПП. Причем, как следует из документа, они определены без учета замены направляющих и кронштейнов. Поэтому возможность реальной замены всего оборудования с высокими сроками службы абсолютно отсутствует. Вся система капремонта в ЖКХ «заточена» под более простой и дешевый способ модернизации. В таких условиях о создании в Москве по итогам выполняемых ФКР Москвы работ по «замене» лифтов высокотехнологичного лифтового комплекса с современной системой безопасности стоит забыть до лучших времен. Как говорил классик юмористического жанра, из одного куска мяса можно сделать одну котлету, две, даже пятьдесят, но это будут уже не котлеты. А нам, простым гражданам, надо, наверное, все-таки задуматься о том, что в неком, весьма недалеком будущем, металл направляющих, прослуживших многие десятки лет, может не выдержать, и вопреки заверениям многочисленных экспертов и чиновников, которые уже через несколько лет будут занимать иные руководящие посты, кто-то из нас может упасть в лифтовую шахту из-того, что при «замене» лифта не были заменены направляющие и их крепления. Да, кстати, если даже обойдется, к счастью, без несчастных случаев, и просто будет установлено, что направляющие вышли из строя, то есть нужна их замена, а это, практически новая установка лифта, то платить придется всем жителям этого дома еще раз, так как Программа капитального ремонта, утвержденная Правительством Москвы, на которую с каждого из нас сейчас взимают ежемесячно весьма приличные деньги, уже вроде как уделила им свое внимание.