7 июля 2017 г.

Технический паспорт БТИ и Кадастровый паспорт

Комментариев: 0

Отредактировано: 7 июля 2017 г.

 

То, что для профессионалов понятно и обычно, не всегда понятно гражданам, да и специалистам с небольшим опытом работы.

Одним из таких контурно осязаемых представлений являются Технические паспорта, составляемые БТИ РФ.

Дело дошло до того, что туман, образовавшийся вокруг технической инвентаризации и технического учета пытаются разогнать бумажной лопатой по имени "кадастровый паспорт".

Вот, к примеру, текущий обмен мнениями между посетителями форума АНО БТИ (для облегчения восприятия мнений участников обмена опытом, мнение каждого участника выделено в тексте его обособленным цветом):

Владимир Викторович // Зарегистрирован: 08.01.2014//Сообщения: 42//Откуда: тюмень
Добавлено: Вт Мар 18, 2014 9:44 pm // Заголовок сообщения: Судьба техпаспорта в 2014г//
Уважаемые работники БТИ и кадастра.
Подскажите, в каком виде в этом году и в дальнейшем будут выполняться Техпаспорта на квартиры. Сегодня соседка принесла "кадастровый паспорт" на квартиру, состоящий из 2-х листочков. Первый - описание в табличной форме (сведения скудные о помещении).
Второй - выкопировка из плана здания с номерами помещений в квартире, без экспликации помещений, с зачеркнутыми встроенными шкафами, без указаний конструкций здания.
Сей документ близко не напоминает техпаспорт жилого помещения.
И что, это сейчас будет нормой или как переходный период, и его издержки?
Буду весьма признателен за ответ. Владимир Викторович.
Роман//Репутация: 0 //Зарегистрирован: 12.05.2010//Сообщения: 39// Добавлено: Ср Мар 19, 2014 6:36 am
Разве были утвержденные формы техпаспортов ? Или они вообще разрабатывались? Техпаспорта в этом году не могут отличатся от техпаспортов 2008-9-10 и тд годов и соответственно никаких переходных периодов нет, куда переходить ?
Владимир Викторович// Добавлено: Ср Мар 19, 2014 9:19 am Заголовок сообщения:
Роман писал(а):
Разве были утвержденные формы техпаспортов? или они вообще разрабатывались?
Роман. Это сугубо Ваше мнение? Вы здесь "прохожий" или "специалист"?
Для начала ознакомьтесь с нормативно-правовой базой, а потом и озвучивайте.

Приказ Минэкономразвития РФ от 17 августа 2006 г. N 244 "Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества".

Вот я и задал свой вопрос, не изменилось ли что в связи с реорганизацией БТИ.

Роман// Добавлено: Ср Мар 19, 2014 7:11 pm Заголовок сообщения:

Спрашивали про техпаспорт квартиры приводите НПА формы тех паспорта на ИЖС ! где ЛОГИКА ? или квартира и ИЖС это одно и тоже ? Каким образом и на основание каких НПА БТИ реорганизовались?

Architecxp//Репутация: 0 //Зарегистрирован: 25.12.2013//Сообщения: 13// Добавлено: Чт Мар 20, 2014 9:01 am Заголовок сообщения: Re: Судьба техпаспорта в 2014г

Владимир Викторович писал(а):

Сей документ близко не напоминает техпаспорт жилого помещения

Вы описали именно кадастровый паспорт. БТИ его выдавали с апреля 2008 по сентябрь 2012 гг.

К техпаспорту данный документ мало имеет отношения. Форму техпаспортов никто не отменял, как выдавали так и выдаем. Для оценки, для банков, для оформления договоров социального найма, да мало ли где еще до сих пор нужны технические паспорта. Никакие переходные периоды техпаспорта не касаются.

Владимир Викторович// Добавлено: Чт Мар 20, 2014 11:22 am Заголовок сообщения:

Роман, я должен извиниться, не сразу разобрался.

Так позвольте спросить, уважаемые Роман и architecxp, эти два документа "Кадастровый паспорт" от кадастра и "Технический паспорт" от БТИ сейчас имеют право одновременного хождения на правовом поле России?

king29// Репутация: +1 //Зарегистрирован: 24.03.2014//Сообщения: 31// Добавлено: Пн Мар 24, 2014 12:33 pm Заголовок сообщения:

Владимир Викторович писал(а): Роман, я должен извиниться, не сразу разобрался.

Так позвольте спросить, уважаемые Роман и architecxp, эти два документа "Кадастровый паспорт" от кадастра и "Технический паспорт" от БТИ сейчас имеют право одновременного хождения на правовом поле России?

В правовом поле сейчас ходит только кадастровый паспорт. Он является документом, подтверждающим кадастровый учет объекта и содержащий необходимые характеристики для кадастрового учета. Технический учет отменен в 2013 году. Технический паспорт по старинке требуют, так как в нем все таки больше информации. Хотя это постепенно уходит в прошлое. Но суды, например, без паспорта объекта (я и сам его делаю) дела рассматривать не хотят, потому что не видно в кадастровом паспорте жилого дома о чем идет речь, что пристроили, что изменилось, что поделить и т.д. Так что техпаспорт это документ "для хранения колбаски или сала", как заявил один мой клиент. Паспорт объекта (тот же техпаспорт) может сделать любая проектная организация, т.к. имеет все допуски для составления такого рода документов. И многие сейчас именно так и делают у нас в городе. БТИ плачет. Т.к. за предыдущие годы сумело своей "работой" завоевать себе "славу".

Владимир Викторович//Добавлено: Пн Мар 24, 2014 12:56 pm Заголовок сообщения:
king29 писал(а): Технический учет отменен в 2013 году.
Я не нашел нормативного документа по отмене Техпаспорта. Если не затруднит, дайте ссылочку.
king29 писал(а):
Паспорт объекта (тот же техпаспорт) может сделать любая проектная организация, т.к. имеет все допуски для составления такого рода документов.
А вот это с какого перепуга? Не встречал в свидетельствах различных СРО упоминания о данном виде работ. Может вы путаете с работами по составлению Техзаключения? Опять же, подтвердите нормативным документом или примером (вид работ из СРО). Если это действительно так, то согласен с Вами "БТИ плачет".

king29// Добавлено: Пн Мар 24, 2014 2:45 pm Заголовок сообщения:

1. Постановление Правительства № 546 от 27.06.2013 г.

Положение об учете жилого фонда применяется только пунктах не противоречащим ФЗ.

2. В допусках СРО для проектировщиков есть п. 12 "Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений". На основании него делаются техзаключения. А еще можно и паспорта объектов (ну ОЧЕНЬ похожие на техпаспорта), в зависимости от заказчика (в каком виде ему нужен результат). Составление паспорта объекта предусмотрено ГОСТами, СП и СНиПами при предпроектных работах. . Я просто убираю слово "технический", и делаю то же самое, только без инвентаризационной оценки. Все прекрасно, всем нравится, всех устраивает, кроме БТИ!

Роман// Добавлено: Пн Мар 24, 2014 3:42 pm Заголовок сообщения:

king29 писал(а):

1. Постановление Правительства № 546 от 27.06.2013 г.

Положение об учете жилого фонда применяется только пунктах не противоречащим ФЗ.

2. В допусках СРО для проектировщиков есть п. 12 "Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений". На основании него делаются техзаключения. А еще можно и паспорта объектов (ну ОЧЕНЬ похожие на техпаспорта), в зависимости от заказчика (в каком виде ему нужен результат). Составление паспорта объекта предусмотрено ГОСТами, СП и СНиПами при предпроектных работах. . Я просто убираю слово "технический", и делаю то же самое, только без инвентаризационной оценки. Все прекрасно, всем нравится, всех устраивает, кроме БТИ!

Незаконное обогащение, а попросту мошенничество, любой дворник сделает такие паспорта,с теми же правами что и у вас;))) делайте больничные справки, только назовите их подругому "всех устроит".

king29// Добавлено: Пн Мар 24, 2014 4:35 pm Заголовок сообщения:

Роман, ну это вы загнули.

Изготовление технического паспорта при условии, что технический учет отменен (а техпаспорт изготовляется в целях ведения технического учета) - вот это больше на мошенничество и незаконное обогащение смахивает. Людям навязывают техпаспорта, а это уже введение в заблуждение с целью обогащения. И между прочим, у любого дворника нет допуска СРО, а у меня есть. Я могу делать чертежи, разрезы, схемы и всякую другую лабудень при составлении документации. А если захочу, то эта документация будет заменять технический паспорт один в один. Судам этого достаточно. Архитектура еще пытается упираться, но настойчивые граждане ставят их на место. Сейчас техпаспорт, изготовленный БТИ, имеет такую же юридическую силу, как и мой паспорт, а точнее, никакой юридической силы они не имеют. Это только документы, содержащие информацию об объекте недвижимости. И все. Это пока бабушкам еще БТИ может навязывать свои техпаспорта. Но уже многие из молодого поколения на эти разводы не ведутся.

 

Роман//Добавлено: Пн Мар 24, 2014 7:14 pm Заголовок сообщения:

Допуск СРО к чему? Составлению паспортов? Так дворнику как и вам он этот СРО совсем ненужен чтобы рубить бабло с лохов выдавая за деньги бумажки не установленного образца и не закрепленные никакими НПА.техпаспорт заранее определенную юридическую силу никогда не имел он лиш отражал техническую информацию об объекте ,область применение его была многогранно учет основных фондов в бухгалтерии например.подсовывать судьям свои поделки это круто рано или поздно вам зададут вопрос кто вы и на каких основаниях лепите эти бумажки .а так наваливаетесь на молодых лохах которые не в теме, только тогда чем вы отличаетесь.

Владимир Викторович//Добавлено: Пн Мар 24, 2014 8:18 pm Заголовок сообщения:

Самое тяжкое проклятие "Что б Вам жить во времена перемен".

Убеждаюсь в этом, читая этот и др. форумы в части указанной ТЕМЫ, а также нормативные акты.

До чего опустились проектировщики (хотя может это и не их вина), если стали готовить паспорта объектов (ну ОЧЕНЬ похожие на техпаспорта).

Вот говорят, что технический учет отменен, следовательно не нужен Техпаспорт (ПП РФ № 546 от 27.06.2013 г). А вот в ЖК РФ забыли внести изменения?

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 30.12.2013)

Статья 19. Жилищный фонд

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

king29 писал(а):

Я могу делать чертежи, разрезы, схемы и всякую другую лабудень при составлении документации. А если захочу, то эта документация будет заменять технический паспорт один в один.

Хорошо, если Вы, уважаемый, только заблуждаетесь, но хуже, если осознано занимаетесь фальсификацией документов.

Рано или поздно, но "смутное время" закончится. И дай бог, что бы ваши заказчики с подобными техпаспортами, не пришли к Вам на разборки за Вашу "лабуду".

Владимир Викторович// Добавлено: Пт Мар 28, 2014 11:24 am Заголовок сообщения:

И все же, если я решился продать свою квартиру и нашел покупателя, должен ли я заказывать Кадастровый паспорт жилого помещения, имея на руках Техпаспорт БТИ, поскольку Кадастровый паспорт (по Законодательству) необходим для проведения любой сделки с недвижимостью, требующей переоформления собственности (купли-продажи)?

Как гласит Закон, Кадастровый паспорт - это документ с определенным сроком действия, и перед совершением любой сделки или после перепланировки кадастровый паспорт объекта необходимо обновлять.

С другой стороны, как указано в НПА, "При подаче документов на государственную регистрацию прав на здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, в случае если в отношении такого объекта недвижимости органом технической инвентаризации (БТИ) осуществлен государственный технический учет, предоставление кадастрового паспорта является необязательным."

Как тогда Регпалата, при наличие в Деле регистрации ранее предоставленных документов БТИ (техпаспорта), установит наличие перепланировки в квартире и ее соответствие нормам, если я не оформлял официально этой перепланировки?

И другой вопрос, о Техническом плане. Получается, что он, Технический план, необходим для постановки на государственный учет и получения кадастрового паспорта только для вновь регистрируемого объекта? Или же, как в выше указанном случае (при наличие перепланировки в квартире), я, как законопослушный гражданин, должен заказать его у кадастрового инженера, что бы Регпалата внесла в мое Дело?

Специально для king29 .

В соответствии с действующим законодательством изготавливать и подписывать технический план имеет право только аттестованный кадастровый инженер.

king29//Добавлено: Сб Мар 29, 2014 11:23 am Заголовок сообщения:

Кстати, я и есть кадастровый инженер.

Технический план квартиры изготовляется в случае постановки на учет квартиры, или учета изменений (например перепланировки). Учет изменений по большому счету - желание собственника. Покупателям я рекомендую заказать кадастровый паспорт, 200 рублей не большие деньги, а сам покупатель будет в курсе, что покупает. Ну и например покупатель видит расхождение между кадастровым паспортом и реальностью. Если его это принципиально волнует, то может настоять о внесении изменений в кадастр. А может и не настоять, тогда сделка легко и просто регистрируется.

Ну, а если все-таки принцип возобладает, то тут долгая процедура. Собственник заказывает технический план, вносит учет изменений (обязательно должна измениться площадь квартиры, хоть на 0,1 м2, иначе в учете откажут); получает кадастровый паспорт с новой площадью, пытается перерегистрировать право (получить новое свидетельство с новой площадью), получает отказ от регистратора и идет в суд для узаконения перепланировки, предварительно изготовив техническое заключение о соответствии требованиям СНиП и ГОСТ. (Иногда никаких отказов не получают, сразу показывают техническое заключение и все проходит гладко.) Я такое заключение делаю либо "разжеванное" (подробно в заключении указываю площади, чертежи, экспликацию), либо дополнительно на 2-3 листах делаю паспорт квартиры (не технический). Все зависит от заказчика или судьи, кому как удобнее читать документы. Суд узаконивает, и собственник опять идет в Росреестр для перерегистрации права. Потом продает. Это первый вариант, без БТИ.

Второй вариант узаконения. Собственник идет в БТИ, получает новый техпаспорт со штампиком, делает техзаключение, идет в суд, узаконивает. Заказывает новый техплан, проводит учет изменений (опять же, должна измениться площадь, на что БТИ иногда не идет почему-то), перерегистрирует право и продает.

Варианты отличаются немного по деньгам и по времени. Кому как повезет. Однако в личной беседе знакомый судья сказал, ему все равно какой вариант, но технический паспорт со штампиком можно и не принять, особенно если кто-то вдруг будет оспаривать узаконение. Мотивируют тем, что штамп ставится в результате технического учета, а технический учет жилого фонда сейчас возложили на органы местного самоуправления, БТИ в стороне. Но все равно, если никто не против, на это внимание не обращают, людей жалеют. Иногда собственник идет в администрацию, чтобы получить документ о том, что администрация тоже внесла учет изменений в жилфонд на основе техпаспорта.

 

В любом случае, собственник должен доказать судье, что без решения суда он не может распоряжаться своими правами.

Бывают и такие случаи, у человека свидетельство, например, на 60,5 кв.м, сделал перепланировку, когда-то заказал техпаспорт (со штампиком) и бросил это дело. Теперь хочет узаконить. Идет в кадастровую, получает кадастровый паспорт, а там те же 60,5 кв.м и новая конфигурация. Причем никаких отметок об перепланировке в кадастровом паспорте нет. Он просто продает или дарит квартиру.

Очень часто никто никуда не идет, ничего не узаканивает, и проводят сделку в старой конфигурации квартиры. Все равно никто ничего не узнает. Особенно когда просто передаривают родственники друг другу. А некоторые из-за сложности узаконения: например в панельных домах перепланировка очень тяжело узаканивается, т.к. там вообще запрещено что-либо изменять. Техническое заключение очень дорогое выходит, с расчетом несущих способностей всех плит и панелей, особенно измененных. Кому это хочется?

В любом случае, для совершения сделки технический паспорт не нужен. И кстати, какой закон гласит, что кадастровый паспорт имеет срок действия и его необходимо обновлять?

221-ФЗ ст. 16 п. 4 "Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости."

/*/

Для граждан, не имеющих представления о роли и месте БТИ в системе ЖКХ РФ, дирекция АНО БТИ поясняет:

 

1. В части мифов об отмене технического учета:

Технический учет строений и сооружений, как часть Правил их технической эксплуатации (ПТЭ), существовал, существует и будет существовать, так как нарушение ПТЭ ведет к техногенным катастрофам типа Чернобыля.

 

Организации технической инвентаризации, в той или оргформе, есть во всех отраслях общественного хозяйства, от добывающих до потребляющих.

БТИ РФ - это организации созданные в период с 1924 по 1933 годы в системе местного хозяйства для целей решения задач местного самоуправления, в первую очередь для сбора информации необходимой для организации нормальной эксплуатации основных фондов ЖКХ.

Естественно, ни о каком государственном техническом учете не может быть и речи, так как не царское это дело заниматься эксплуатацией строений и сооружений, тем более в условиях сегодняшнего "базара", когда государство открещивается от выполнения своих регулирующих функций, в первую очередь от функций в системе ЖКХ.

Тем не менее, в 2000 г., для целей ведения межведомственных баталий, тогдашний Госстрой РФ ввел так называемый государственный технический учет (ГТУ). ГТУ был введен не законом, как следовало бы (см. ст. 131 ГК РФ), а постановлением №921 правительства М.Касьянова, имеющего свой интерес в этом деле.

Этот ГТУ существовал только на бумаге. Его, ГТУ, не было, нет и не может быть по определению.

Фраза "Государственный технический учет" использовалась в период с 2000 по 2013 г. как мистификационный жупел разными структурами, в т.ч., к великому сожалению, и многими организациями технической инвентаризации России, для придания видимости суперважности результатов их работы. При этом действительно важная работа БТИ РФ в с системе ЖКХ, в первую очередь для технического учета основных фондов ЖКХ , была задвинута на задворки, при молчаливом одобрении властей всех уровней.

Отмена ГТУ в 2013 г. уничтожила этот сиятельный жупел, хотя само постановление об отмене ГТУ преследовало иные цели, в первую очередь ликвидацию БТИ РФ как элемента уничтоженной в период с 2000 по 2004 г. системы ЖКХ и преобразованию БТИ в коммерческий придаток системы Росреестра.

 

2. В части отличия роли и места различных "паспортов" друг от друга:

Для начала поройтесь в своих домашних бумагах и найдите паспорта на бытовую технику, или на свои "Бентли". Сравнив эти паспорта друг с другом вы поймете, что, во первых, это паспорта на разные вещи, а во вторых, если паспорта даже на однородные вещи, то они отличаются по целям составления, а значит и по содержанию.

К сведению граждан сообщаем: во всех отраслях общественного хозяйства утверждаются свои Инструкции и формы Технических паспортов на строения и сооружения находящиеся в сфере ведения. Известные гражданам как "БТИ" организации - это структурные подразделения в системе ЖКХ РФ. С БТИ, действующими в иных сферах общественного хозяйства, граждане практически не общаются

 

(более подробно см. ::Технический учет и частные БТИ -- anobti.ru/arc/2014/14083100.shtml::

 

Почему Верховный Суд РФ признал "инструкцию 37" -- anobti.ru/arc/2014/14040900.shtml:: Техническая инвентаризация и регистрация... -- anobti.ru/arc/2013/13030100.shtml::

 

Как и почему техническая инвентаризация... -- anobti.ru/arc/2013/13061400.shtml::

 

К 15-летию оценки для налогообложения строений... -- anobti.ru/arc/2007/07041800.shtml)

 

БТИ РФ изготавливали 42 вида Технических паспортов, начиная от Техпаспортов на системы водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения населенных пунктов и заканчивая техпаспортами на жилые домовладения, жилые дома и квартиры. Ныне БТИ РФ чаще всего изготавливают Технические паспорта на жилые дом и квартиры, так как на изготовление иных паспортов заказы крайне редки и поступают не от граждан, а от органов местного самоуправления или от юрлиц.

Область применения документов БТИ ограничивается нормативно-правовыми актами, издаваемыми при утверждении Инструкций и форм этих паспортов. Ни о каком универсализме никаких Технических паспортов не может быть и речи.

В частности, по теме затронутой на форуме АНО БТИ, можно отметить что:

- Технические паспорта на квартиры, изготавливаемые ныне БТИ, имеют обязательные области применения указанные в различных НПА, например в постановлении правительства РФ от 13.10.1997 г., в т.ч. для государственного учета жилищного фонда. Иные необязательные области применения Техпаспортов БТИ могут определяться соглашением сторон (заказчика паспорта и БТИ).

- Технические паспорта БТИ должны составляться по результатам специального целевого обязательного обследования в натуре. Бесцельный документ составленный без обследования в натуре, например на основании других документов, не может считаться паспортом по определению: паспорт - это документ удостоверяющий личность субъекта или описывающий индивидуально определенную вещь.

- Технический паспорт БТИ - это публичный документ, составленный определенными в Законе организациями с определенными целями, по правилам, известным неопределенно широкому кругу лиц. Публичный характер Техпаспортов БТИ подтверждается НПА, изданными в целях составления данных паспортов. К примеру, еще раз обращаем внимание, что Техпаспорт БТИ на квартиру составляется для цели государственного учета жилищного фонда, а также в иных целях, указанных в НПА, например в ЖК РФ.

 

Кадастровый паспорт, в отличие от Техпаспорта БТИ, является стандартной выпиской из Государственного кадастра недвижимости, ГКН. Нестандартные выписки из ГКН называются просто "выписками". Кадастровый паспорт составлялся БТИ РФ до 01.01.2013 г. на основании положений закона о ГКН (№221-ФЗ). После 01.01.2013 г. кадастровые паспорта (выписки из ГКН) изготавливаются только кадастровыми палатами (ФГБУ ФКП при Росреестре) для непонятных целей, не указанных в Законе. А так как сам ГКН не имеет целей ведения и универсально бесцелен, то и все выписки из него столь же универсально бесцельны. Кадастровый паспорт, в соответствии с законом о ГКН и законом о госрегистрации прав, требуется для регистрации прав, но для этих целей он гражданам не выдается, а направляется из ФКП в Росреестр по каналам межведомственного взаимодействия. Можно сказать, что Кадастровый паспорт - это внутренний документ в системе Росреестра, имеющий хождение между подразделениями ФКП и подразделениями Росреестра.

Технические планы, на основании которых ведется ГКН и составляются Кадастровые паспорта, составляются кадастровыми инженерами без обязательного обследования объектов в натуре, на основании различных документов, в т.ч. не прошедших элементарной контрольной проверки.

Назвать Кадастровый паспорт документом содержащим достоверную информацию может только специалист не способный отличить факт от выдумки, составленной за плату.

С полным текстом статьи можно ознакомиться в очередном выпуске СИМ 10/01-2014 (№ 427)

Самые новые посты
  • От многоквартирного кондоминиума к жилому совладению – путь, длиною в четверть века Беглый взгляд в историю жилищного движения России. Зарождение жилищной общины Первые жилищные общины на основе общей собственности на Руси упоминаются «с момента образования государства у восточных славян, когда на смену родовой общине пришла территориальная или соседская… общинников объединяло теперь прежде всего не родство, а общность территории и хозяйственной жизни. Каждая такая община владела определенной территорией, на которой жили несколько семей. В общине было две формы собственности – личная и общественная. Дом, приусадебная земля, скот, инвентарь составляли личную собственность каждого общинника. В общем пользовании находились пахотная земля, луга, леса, водоемы, промысловые угодья. Пахотная земля и покосы подлежали разделу между семьями ….»1. Уместно подчеркнуть – отличительным признаком организации жизнедеятельности такой общины являлась неразрывность жилищных и хозяйственных функций. Это наблюдение важно в связи со схожестью в городском укладе современных российских населённых пунктов особой направленности коллективных усилий в организации хозяйственного управления и сопряжении социального сосуществования жителей многоквартирных кондоминиумов – как некоторых аналогов соседских общин. В XX веке общинное домовладение воплощалось в жизнь (после принятия в 1912 году «Закона о праве застройки») как реализация политики П. Столыпина по поддержке « третьего сословия – мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденных строиться на чужой земле »2. Но эти меры результата принести не успели – « численность жилищных кооперативов в Москве до самого начала Первой Мировой Войны составляла от силы десятки »3. « В начале Первой Мировой Войны по распоряжению властей в городах были созданы домовые комитеты, которые должны были в трудное военное время организовать распределение продовольствия, выдачу хлебных и иных карточек. Однако после Февральской, а особенно Октябрьской революций, домовым комитетам выпало сыграть совсем иную роль. К их функциям добавилась забота по поддержанию хотя бы в относительном порядке домовладений, а также охрана общественного порядка и создание отрядов самообороны. В дальнейшем, в эпоху полной разрухи, именно домовые комитеты на некоторое время оставались единственной структурой, хоть как-то оказывающей помощь гражданам в их усилиях по содержанию жилья » 4. Подъём жилищного движения в советском государстве связан с жилищным кооперативным строительством, организованным в разные периоды под различные задачи: производственные, территориально-производственные, привлечение молодых специалистов. С 1921 по 1929 годы только в Москве было образовано более 11 тысяч жилищных товариществ. Второй этап активизации жилищной кооперации произошёл в конце 50-х годов с принятием постановления Совета Министров СССР от 20 марта 1958 года о признании целесообразным, наряду с индивидуальным жилищным строительством, более широко развивать жилищно-строительные кооперативы. За тридцать лет их число возросло до 28* тысяч. Многие характерные черты и значительный положительный опыт советских жилищных кооперативов и их объединений в форме жилкоопераций, оказались востребованными в новейшей истории в процессе формирования института ТСЖ и их ассоциативных объединений. Современное жилищное движение в России ведёт отсчёт с 1993 года – с момента принятия постановления «Об основах образования и деятель­ности в Москве Товариществ соб­ственников жилых помещений». Не меньшую роль в новейшей истории сыграл феде­ральный закон 1996 года о деятельности жилищных объединений. Примерно в это же время произошло разделение понятий «кондомини­ум»* и «ТСЖ», и сегодня деятельность жилищных объединений регулируется жилищным и гражданским законодательством, а численность ТСЖ, ЖК, ЖСК, несмотря на фактическое прекращение государственной и муниципальных программ поддержки, в России составляет ок. 26 тыс., и ок. 70 единиц – их ассоциативных региональных и межрегиональных активно действующих объединений**. ________________________________________ * - кондоми́ниум (лат. con — вместе и dominium — владение) — совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и другим недвижимым имуществом. Понятие «кондоминиум» получило большое распространение в ряде государств, в частности в США - ( https://ru.wikipedia.org/ ), присутствовал в российском праве до отмены закона «О ТСЖ» принятием Жилищного кодекса РФ ** – под жилищными объединениями здесь и далее понимается, главным образом, институт объединения собственников жилья не только в масштабе дома – Совет дома, ТСЖ, ЖК, ЖСК, но и их ассоциативные формы как явление в России вне зависимости от территориального уровня Метаморфозы жилищной общины. Многоквартирный дом как имущественно-правовой и социальный институт За четверть века с начала свободной приватизации жилья в многоквартирных домах 87 % жилищного фонда в России стало частной собственностью, из которых 84 % – в результате объявленной приватизации. Однако, ни принятый 10 лет назад Жилищный кодекс, ни многочисленные законодательные поправки и изменения в гражданское и жилищное законодательство, не позволили построить в жилищной сфере отношения, непротиворечивые по форме и работоспособные по структуре и механизмам регулирования. Более того, многочисленные законодательные наслоения развивают коллизии в жилищном праве и смежном регулировании, что на практике приводит к воспроизводству проблем и конфликтной среды, вынуждая собственников и профессиональных участников натыкаться на острые гражданско-правовые, административные и экономические рифы. По мере развития гражданского, жилищного, налогового, регистрационного и иного законодательства многоквартирный дом (МКД) в России сам претерпевает правовую, содержательную, технологическую эволюцию и изменяет представления собственников, нанимателей, участников профессиональной и предпринимательской деятельности о нём как об особом, сложном, виде недвижимости – жилом конгломерате*** – и одном из главных элементов муниципального хозяйствования. Между тем, многоквартирный дом (более точно – многоквартирный кондоминиум, совладение как имущественный объект существовал в России до принятия ЖК РФ) заключает в себе одновременно несколько сущностей: а) объект недвижимого имущества как сложный объект прав, состоящий из права на жилые (нежилые) помещения и права на долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственников помещений, включая земельный участок и элементы общедомовой инфраструктуры, в совокупности образующих единый земельно-имущественный комплекс; б) инженерно-технический объект, нуждающийся в квалифицированном обеспечении работоспособности и воспроизводства всех его элементов и систем, гарантирующих безопасность жизни и здоровья его жителей, сохранность имущества физических и юридических лиц; ________________________________________ *** – определение принадлежит В.С. Самошину - признанному эксперту в области жилой недвижимости в) объект кадастрового, технического, имущественного и стоимостного учёта в экономике муниципальных образований, в статистическом учёте и экономическом балансе страны; г) объект инвестиций в основной капитал (основные фонды); д) социальный объект с особой системой общественных отношений. Каждая из перечисленных сущностей многоквартирного совладения нуждается в системе качественного регулирования и квалифицированном управлении. Жилые многоквартирные совладения в России занимают существенную (от 35 до 60%) долю в структуре недвижимости муниципальных образований. При том, что тенденции превышения ввода в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного жилья над малоэтажным в последние 25 лет устойчиво сохраняются. Перечисленные имманентные и внешние качества жилого многоквартирного совладения с множественностью лиц-правообладателей формируют особую природу отношений как внутри социально-имущественного конгломерата, так и с многочисленными сторонними участниками и нуждаются в совершенном регулировании и эффективном управлении. Инструментарий качественного регулирования представлен сводом регламентов, правил, стандартов, процедур, в том числе, аппаратом социальной настройки. Последний фактически отсутствует в федеральном законодательстве. Справка: 1. По данным Федеральной службы государственной статистики: На конец 2012 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3 349 млн.кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2 426 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 923 млн. кв. метров (28% общей площади). http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/population/housing/# 2. По данным Минрегиона России, по состоянию на 1 января 2010 года количество многоквартирных домов составило 2 544 971 ед. при общей площади – 2 104 516 тыс. кв. метров. http://www.gkh.ru/regulations/27958/ (последние устные сообщения представителей Минстроя отличаются от официально опубликованных ранее данных). Средства и методы регулирования отношений внутри многоквартирного совладения и в связи с необходимостью его полноценного встраивания в экономику муниципалитетов, регионов и страны в целом, нуждаются в систематизации понятийного, правового и организационно-методологического аппарата, но также и в дополнительной коррекции нормативных актов. Следствием выполнения данной работы должно стать окончательное признание и правовое оформление институционального статуса многоквартирного совладения как единого объекта недвижимости (единого земельно-имущественного комплекса) и в общей правовой, и в социально-экономической структуре недвижимости страны. Актуальность задачи правовой и организационно-экономической институционализации многоквартирного совладения обусловлена следующими важными предпосылками: 1. Необходимостью выработки единых подходов и требований к правилам, регламентам и процедурам определения, описания и утверждения состава общего имущества МКД совладельцами МКД, а также к кадастровому, техническому, налоговому учёту и процедурам регистрации имущественных прав совладельцев многоквартирных кондоминиумов на всей территории Российской Федерации. Проведение комплексных кадастровых работ в субъектах РФ во многом способствует решению задачи сплошного кадастрового учёта и регистрации прав в многоквартирных совладениях на обязательных, а не инициативных основаниях. Справка «Продолжается работа, направленная на закрепление прав собственности на общее имущество в многоквартирных домах, включая права собственности на земельные участки. В субъектах Российской Федерации утверждены графики проведения до 1 января 2016 года в границах муниципальных образований, получивших финансовую поддержку за счет средств Фонда, работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу). Всего в период 2008-2013 годов уже проведен государственный кадастровый учет земельных участков, расположенных под 250 тыс. многоквартирными домами.» Источник: «Долгосрочная программа деятельности и развития государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на период до 2018 года». 2. Изменениями в подходах и принципах налогообложения недвижимости, в. т.ч. многоквартирной, связанными с переходом от инвентаризационной оценки стоимости объектов налогообложения к кадастровой. В этой связи предстоит определиться с критериями, параметрами, характеристиками и факторами, учитываемыми при проведении кадастровой оценки и установлении величины налоговой базы для имущественного налога в многоквартирных совладениях. 3. Введением федеральных и региональных требований по обязательному финансовому участию собственников помещений в программах капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого не проведен кадастровый и имущественный учёт, техническое обследование и объективная экономическая оценка стоимости такого ремонта. 4. Принятыми изменениями в Гражданском Кодексе и готовящимися правовыми и организационно-структурными изменениями в вопросах кадастрового учёта и регистрации прав не недвижимое имущество в концепции проекта закона «О государственной регистрации недвижимости». 5. Отсутствием в единой государственной информационной системе (в том числе, в статистическом учёте) достоверной, актуальной и юридически значимой информации о кадастровом, имущественном, техническом, стоимостном учёте и состоянии жилых многоквартирных кондоминиумов, как следствие – об объективных – реализованных и требуемых – объёмах вложений в основной капитал (жилую многоквартирную недвижимость). В силу особой правовой и социально-экономической природы жилых многоквартирных совладений, их высокой социальной значимости и большого числа вовлечённых в гражданско-правовые отношения участников, задачи регулирования вопросов гражданского оборота и квалифицированного управления комплексным развитием объектов жилой недвижимости (сервейинга) требуют выхода на качественно новый – современный уровень. Подобный опыт возможно было бы позаимствовать из зарубежных практик с развитыми правоотношениями в области жилой недвижимости. Однако, неповторимая структура жилой многоквартирной недвижимости в сочетании с уникальными нормативно-правовыми, технико-экономическими условиями регулирования и особенностями функционирования административной системы в России, вынуждают нас искать собственный путь развития. Теория управления (в т.ч., недвижимостью) в самом упрощённом виде констатирует: для достижения нужного результата субъекту управления необходимо оказать соответствующее воздействие на объект управления. Несмотря на кажущуюся надуманность в вопросе – что же в многоквартирном доме является объектом воздействия управляющего недвижимостью (управления, санации, ремонта, реконструкции) в целях поддержания (или улучшения) его технических и потребительских качеств в нормативном состоянии – не все участники гражданско-правовых отношений верно представляют и реализуют предмет (договора) как в организационно-правовом, так и в экономическом аспектах. Способствуют этому во многом нормативно-правовые и организационно-административные неопределённости и противоречия, требующие скорейшего исправления. Многоквартирное совладение как технический, имущественно-правовой и экономический институт В случае с многоквартирным совладением объектом воздействия (эксплуатации, реновации, реконструкции, утилизации и других этапов жизненного цикла здания) и предметом договора являются не отдельные и самостоятельные части, а совокупность конструктивных элементов и инженерных систем – имущественно-правовой комплекс, сформированный и учтённый в государственном кадастре недвижимости и в отношении которого внесены соответствующие сведения в подраздел II-1 единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Справка: Во время подготовки данного материала в СМИ появилось сообщение о принятии 14 мая 2015 года на Украине закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", согласно которому объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является не предпринимательским обществом, права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, и его придомовая территория, отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Документом также нормируется компетенция собрания совладельцев и порядок принятия ими решений по управлению многоквартирным домом. ОСМД освобождено от налогообложения, в связи с чем внесены изменения в Налоговый кодекс Украины. Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года. http://www.survey-invest.com/na_ukoaine_prinyat_zakon_o_mnogokvartirnyh_sovladeniyah_/ В жилищном законодательстве Казахстана институт кондоминиума присутствует с 1997 года http://tengrinews.kz/zakon/docs?ngr=Z970000094 Учёт совокупности количественных и качественных характеристик и параметров (с актуализированными и юридически значимыми сведениями о техническом состоянии общего имущества) многоквартирного кондоминиума формирует собственно объект и предмет договоров управления и эксплуатации, а также базу данных для его стоимостной (инвентаризационной, кадастровой) оценки. Данная правовая и организационная последовательность обретает особую важность в условиях перехода к налогу на недвижимое имущество в многоквартирном совладении от инвентаризационной оценки к кадастровой, являющейся интегральным показателем. Но кроме того формирует базовые условия для финансового обеспечения проектов санации и реконструкции жилых совладений из институциональных, в том числе, внебюджетных источников, позволяющих более полно использовать потенциал финансово-кредитной инфраструктуры страны. Одной из важнейших институциональных проблем в настоящее время стала проблема квалифицированного, непрерывного (в течение жизненного цикла здания) и ответственного надзора над техническим состоянием многоквартирных домов со стороны государственных и муниципальных органов. Связана эта проблема, с одной стороны, с изменениями с 1 января 2013 года роли и функций бюро технической инвентаризации и, с другой стороны, с перераспределением функций и задач в структуре органов государственного жилищного надзора в связи с наделением их полномочиями по лицензированию деятельности управляющих МКД. Данный вопрос требует безотлагательного решения по восстановлению государственных полномочий не только по техническому учёту и надзору за состоянием МКД, но квалифицированного и компетентного отраслевого технического регулирования, в целом. Наиболее целесообразным представляется решение о возвращении бюро технической инвентаризации полномочий по осуществлению учёта технического состояния (хранения технической информации об объекте) как общего имущества многоквартирного совладения, так и технического состояния жилых и нежилых помещений, в том числе, функций согласования и сопровождения проектов перепланировок. Но, возможно, БТИ целесообразно наделить и функциями технического надзора в жилищной сфере. Рис. 1. Многоквартирное совладение – как имущественно-правовой и технический институт Таким образом, многоквартирное совладение (рис. 1) как имущественно-правовой, технический и экономический институт – это совокупность необходимых проектных, технических, кадастровых, имущественных и экономических сведений и документов, актов, решений и регистрационных записей, имеющих юридически значимый статус. Для совладельцев объектов жилой многоквартирной недвижимости и субъектов экономической деятельности – управляющих недвижимостью, поставщиков коммунальных ресурсов, эксплуатирующих, ремонтных, иных многочисленных подрядных организаций – объектом и предметом гражданско-правовых отношений (договоров управления (в т. ч., доверительного), подряда, поставок ресурсов и др.) является общее имущество совладения, сведения о котором и их обладателях юридически значимы. Исполнение данного условия как обязательного при заключении договоров гражданско-правового характера между Заказчиками (жилищных, коммунальных и иных) услуг и работ – совладельцами многоквартирного кондоминиума и их Исполнителями – обеспечит взаимное соблюдение прав и защиту законных интересов всех участников данных отношений и устранит значительную часть возникающих споров. Многоквартирное совладение как социальный и общественный институт «У домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо, на котором отражается их внутренняя сущность».. Александр Дюма Законодатель при формировании понятийной, организационно-административной и экономической основы гражданско-правовых отношений в многоквартирном доме, видимо, не имел целостного представления об её идеальной модели и поэтому предложил обществу достаточно ограниченную и трудно применимую конструкцию. Жилищный и гражданский кодексы практически не регулируют общественные и социальные отношения, формирующиеся в многоквартирных совладениях. Действующая модель отношений в многоквартирном совладении, основанная на главной вещи – жилом или не жилом помещении – (в большинстве МКД в России на практике вообще «оторванных», как объекты права, от остального единого земельно-имущественного комплекса) искажает саму сущность такого явления как многоквартирное совладение, формирует неверное представление о значении и взаимосвязи целого и частного. Уязвимость данной конструкции выражается не только в правовом и организационном доминировании помещений (жилого (нежилого) над единым целым (земельно-имущественным комплексом), но, кроме того – компрометирует блок Жилищного кодекса по определению способов управления многоквартирным домом5 – не позволяя на практике реализовать ни один из способов управления в «чистом» виде – без нарушения норм права. Препятствует, таким образом, гадкому утёнку (собственнику оторванного от общего имущества МКД жилого/нежилого помещения, в том числе, от земельного участка) превратиться в прекрасного лебедя (полноправного совладельца жилого многоквартирного кондоминиума), способного без ограничений насладиться всеми прелестями собственного водоёма. Рис. 2. Многоквартирное совладение – как социальный институт Представляется важным рассмотреть альтернативную конструкцию реализации прав собственников в многоквартирном доме, основанную на приоритете права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении, а право собственности на помещение (жилое и нежилое) обусловить вторичным – подчинённым по отношению к доле в общей собственности – признаком. Объединение совладельцев общей собственности совладения (кондоминиума) – в таком случае становится обязательным в каждом многоквартирном совладении с неоспоримым участием ( обязательным членством в ТСЖ, ТСН) в нём всех совладельцев единого земельно-имущественного комплекса. Приобретение совладельцем доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном совладении (с процедурой идентификации помещения (жилого, нежилого)) сопровождается одновременной обязательной процедурой приобретения участия (членства в ТСЖ, ТСН) в данном многоквартирном совладении как имущественном комплексе. Многоквартирное совладение (как институт, приходящий на смену декларативному жилищному объединению без процедур формализации общего имущества МКД) в предложенном виде становится коллегиальным собственником единого земельно-имущественного комплекса, реализующим права владения, пользования и, в установленных законами пределах, распоряжения имуществом многоквартирного совладения. Высшим органом управления многоквартирным совладением, как и сегодня, является общее собрание совладельцев, которое определяет все вопросы кондоминиума на основании Свода стандартов, правил, регламентов и процедур. Большинство процессов по принятию и реализации коллегиальных решений в многоквартирном совладении обусловлены социально и организационно сложными и трудозатратными процедурами. В предложенной структуре Свод стандартов, правил, регламентов и процедур Совладения представляет собой целевой социально-организационный комплекс документов по управлению отношениями, строго классифицированный по задачам и функциям и содержащий соответствующие требованиям законодательства и решаемым вопросам варианты и алгоритмы действий. Построение данной системы управления отношениями в многоквартирном совладении предусматривает использование автоматизированных технологий, успешно применяемых в зарубежных практиках, существенно упрощающих проведение организационных мероприятий и обеспечивающих высокую эффективность процессов управления недвижимостью. Задачи комплексного развития жилой недвижимости в России требуют формирования прочного правового, экономического и информационно-технологического фундамента в виде синхронизированных между собой законодательных норм, технических, профессиональных и иных стандартов, правил и процедур взаимодействия участников жилищных отношений. В экспертизе и разработке нормативно-правовых актов в управлении недвижимостью (в том числе, жилой) участвуют профессиональные, жилищные и предпринимательские объединения разных организационно-правовых форм и в различном виде участвующие в отраслевой хозяйственной деятельности. И здесь уместно отметить необъяснимую устойчивость причинно-следственной связи – чем более полезным и эффективным является предложение экспертов-практиков, тем менее заметное влияние оно оказывает на результат нормотворческого процесса. Неготовность со стороны отраслевого регулятора и соответствующих парламентских структур учитывать в законодательном процессе независимые экспертные заключения и мнения практиков приводит к последовательному ухудшению качества отраслевого регулирования. Между тем, с учётом многолетней научно-практической дискуссии, профессиональное и предпринимательское сообщество приходит к выводу, что институционализация многоквартирного совладения как единого имущественно-правового и организационно-административного комплекса и экономической единицы, позволит не только идентифицировать его с достаточным уровнем достоверности и верифицировать в государственном кадастровом, техническом, регистрационном, имущественном и налоговом учёте, но и устранить правовые коллизии и организационные противоречия, повсеместно возникающие на практике. Это также обеспечит вовлечение многоквартирного дома в квалифицированные и профессиональные экономические отношения и процессы, повысит качество управления и воспроизводства (санации, реновации, реконструкции) многоквартирных совладений как самостоятельных и полноценных экономических единиц, правовую защищённость их совладельцев и сторонних участников экономической деятельности, качество кадастровой оценки6, сделает возможным и достоверным учёт инвестиций в основной капитал (жилую многоквартирную недвижимость). Решению этой задачи способствует реализация Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), предусматривающая формирование отраслевой инфраструктуры пространственных и локализованных данных на основе интеграции достоверных, юридически значимых и исчерпывающих сведений об объектах прав – многоквартирных совладениях (проектной, технической, кадастровой, имущественной, экономической и иной информации), о субъектах прав – правообладателях и юридических лицах – поставщиках жилищных услуг и коммунальных ресурсов. Этот вопрос был детально рассмотрен в ходе заседания Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости 21 мая т.г. при участии зам. министра связи М. Евраева, представителей минэкономразвития, Росреестра, ФНС, федерального БТИ, «пилотных» регионов, профессиональных и предпринимательских объединений7 и выработаны предложения о синхронизации ГИС ЖКХ с иными информационными системами. Появившиеся в СМИ предложения о необходимости разработки соседского кодекса могут быть оправданы, поскольку некоторые социальные аспекты и принципы (добро-) соседских отношений действительно нуждаются в законодательно-нормативном оформлении инструментов правового регулирования. Однако, без устранения существующих коллизий в структуре имущественных – фундаментальных прав граждан – совладельцев многоквартирных жилых кондоминиумов, как заказчиков услуг и работ, в отношениях с профессиональными управляющими недвижимостью и остальными экономическими участниками, как исполнителями договоров гражданско-правового характера, любые дополнительные законодательные наслоения (как это произошло, в частности, с введением института лицензирования деятельности по управлению МКД) окажутся обременительными и необоснованными излишествами. Институционализация жилого многоквартирного совладения как общественно-социального явления актуализирует традиции ранних жилищных общин, что позволит более полно раскрыть его имущественно-правовой и экономический потенциал. Павленков Ю.В., генеральный директор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», член Комитетов ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и ЖКХ 2015 год ___________________________________________ 1, 3 – А. Орлов, В. Георгиев, Н. Георгиева, Т. Сивохина , История России, Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова, Исторический факультет, «Издательство Проспект», 2006 г., http://dppe.mipt.ru/study/kurs1/History/Istorija_Rossii._Orlov-arpg6v1ljer.pdf 2 – Т. Говоренкова, А. Жуков, Д. Савин, А. Чуев , Как стал бесхозным русский дом. Жилищный вопрос и историческая логика его решения, материал подготовлен специально для информационно-аналитического портала “Socpolitika.ru”, http://www.socpolitika.ru/rus/social_policy_research/analytics/document307.shtml 4 - Аналитические материалы « Система управления жилищным фондом в городе Москве и предложения по ее реорганизации », 2011 г., доклад Уполномоченного по правам человека в Москве, http://Rudocs.Exdat.Com/Docs/Index-493025.Html 5 - Павленков Ю.В., Анализ процесса управления МКД, Смысловой и институциональный аспекты, представленные в Жилищном кодексе РФ, журнал «Управление многоквартирным домом», Москва, издание МЦФЭР, №5, 2011 г. 6 - В России появится институт кадастрового государственного оценщика 7 - Минкомсвязи России представила экспертам ТПП РФ структуру ГИС ЖКХ
  • Николай Бабич, генеральный директор ООО УО «Курчатовский» (Москва) Правительство РФ реабилитирует модернизацию лифтов. Хотя этот вариант замены лифтов, исключающий установку новых направляющих и элементов их крепления, и является в настоящее время основным в ходе реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов, но правового признания до сих пор не получил. Теперь его официальный статус решено закрепить в Жилищном кодексе. Однако ставка властей на «модернизацию» мало устраивает владельцев лифтов – управляющие компании. Высокий уровень безопасности миллионов пользователей лифтов может обеспечить только полная замена всех компонентов и конструкций старого оборудования, считает автор публикации генеральный директор ООО УО «Курчатовский» (Москва) Николай Бабич считает, что Подмена понятий Технический регламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) принимался для того, чтобы на многие годы обеспечить самый высокий уровень безопасности вертикального транспорта на территории государств-участниц объединения. Одним из главных условий решения этой масштабной задачи в России - полное восстановление лифтового парка на основе применения современных технологий. Этот же смысл закладывался и в идеологию формирования региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В ходе их реализации каждый компонент и узел лифта, отработавшего назначенный срок в 25 лет, планировалось заменить на более современный, надежный и «продвинутый» аналог. Уход от морально и физически устаревших советских технологий диктовало время: научно-технический прогресс открыл огромные возможности для совершенно иного уровня комфорта и безопасности миллионам граждан, для которых поездка на лифте стала неотъемлемой частью повседневной жизни. Судя по отчетам ФКР Москвы, в Москве задача успешно решается. Согласно Краткосрочному плану Программы капитального ремонта многоквартирных домов, в 2015-2017 годах в городе должно было быть заменено и введено в эксплуатацию порядка 10 000 лифтов более чем в 2 000 жилых домах. На новую технику планировалось израсходовать свыше 25 млрд. рублей. Цифры впечатляющие. Но ключевое слово в рапортах «заменено» вряд ли отражает реалии сегодняшнего дня. В последние годы в сфере ЖКХ произошла подмена понятий, искажающая изначальный смысл построения новой системы безопасности лифтового комплекса. На самом деле, о замене лифтов в ходе капитального ремонта многоквартирных домов говорить не приходится. Речь можно вести исключительно о модернизации. Суть различия этих терминов в следующем. В многоквартирных домах устанавливают кабины, лебедки, станции управления нового поколения, а направляющие и элементы их крепления, подвергавшиеся ни один десяток лет большой технологической нагрузке и воздействию климатических факторов, остаются в шахтах. Направляющие – это стальные рельсы, которые крепятся на стены шахты для безопасного и комфортного движения лифтовой кабины. Естественно, их состояние после более чем 25 лет работы, мягко говоря, не является идеальным. Что нивелирует все преимущества новых моделей в плавности и точности хода, торможения, бесперебойности работы. На «бэушных» направляющих они все равно будут дрожать и ходить ходуном, и чем дальше – тем больше, а при современных системах безопасности и останавливаться чаще, чем советская «классика». В «сито» надзора На проблему многие ответственные руководители в сфере ЖКХ закрывали глаза до тех пор, пока 30 августа 2017 года не вступили в силу Правила организации безопасного содержания и эксплуатации лифтов. Новый, более жесткий порядок ввода лифтов в эксплуатацию фактически серьезно затормозил этот процесс. Допуск лифта к эксплуатации теперь зависит от результатов контрольных осмотров инспекторов Ростехнадзора, и далеко не вся техника, допуск которой к работе ожидался после введения новых правил, преодолела «сито» надзорного ведомства. Зачастую причиной отказов в допуске к эксплуатации, так называемых «прошедших замену» лифтов, госинспекторы называли как раз не проведение замены направляющих и кронштейнов. Типичная ситуация сложилась в целом ряде многоквартирных домов, находящихся под управлением нашей компании – ООО УО «Курчатовский», много лет работающей в муниципальном округе Щукино в городе Москве. Так, еще в конце лета 2017 года в многоквартирных домах № 19 по Авиационной и № 12 по Щукинской улицах в рамках Региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве, реализуемой ФКР Москвы, были установлены 4 современных лифта – по два в каждом доме. Но уже полгода они стоят, поскольку их невозможно ввести в эксплуатацию. В заключении инспектора Ростехнадзора говорится: лифты не могут быть введены в эксплуатацию, поскольку «не находятся в исправном состоянии, обеспечивающем их безопасную работу». В ведомости выявленных нарушений зафиксировано: работы по замене выполнены не в полном объеме, не заменены направляющие кабин и элементы их крепления (кронштейны). В связи с тревожными обстоятельствами глава муниципального округа Щукино в городе Москве Андрей Гребенник направил 27 декабря 2017 года запрос в прокуратуру Москвы о необходимости проведения проверки выполнения работ по замене лифтов в рамках Краткосрочного плана реализации Региональной программы капитального ремонта в 2015-2017 годах. Цель - выяснить, соответствуют ли проведенные работы по «замене» лифтов без замены направляющих требованиям вышеуказанных Технического регламента и Правил организации безопасного содержания и эксплуатации лифтов. Позиция самого руководителя муниципального округа вполне очевидна: поскольку направляющие являются составной частью лифта, значит, модернизация, исключающая их обновление, не является заменой лифта, вследствие чего так называемая «замена» лифта не соответствует требованиям безопасности, установленным Техническим регламентом и Правилами эксплуатации. Для Андрея Гребенника, выдвинутого кандидатом в депутаты партийной организацией КПРФ, совершенно очевидно, что должностные лица Фонда капитального ремонта Москвы допустили существенные нарушения при составлении технических заданий на разработку проектно-сметной документации, в которых отсутствовали требования о замене направляющих и элементов их крепления. Это и «повлекло нарушение обязательных требований к безопасности лифтов». Неподвижный состав Задержка с вводом в эксплуатацию новых лифтов – проблема не одного отдельно взятого муниципального округа Щукино и даже не такого огромного мегаполиса, каким является Москва. Лифтовая техника стояла и стоит во многих городах страны. Заложниками ситуации становится все больше жителей, им приходится подниматься пешком на верхние этажи, а тем, кто этого не может сделать самостоятельно, остается рассчитывать на помощь родственников и соседей. Тема приобрела острое общероссийское значение, заставив все уровни власти реагировать на события. Начальник Управления лифтового хозяйства Фонда капитального ремонта Москвы Виктор Джанжиев в подготовленной им записке полагает правомерными оба варианта «замены» лифтов. В одном случае монтируются новые направляющие, в другом - оставляются старые. Использование второго варианта он объяснил значительно большим сроком службы направляющих, которые представляют собой стальные рельсы, по сравнению с другими узлами лифта. Поскольку, по его мнению, состояние металлоконструкций находится под постоянным контролем, то выбор в пользу того или иного варианта должен основываться на заключении аккредитованной испытательной лаборатории. В соответствии с пунктом 5.2 статьи 6 ТР ТС, уполномоченная специализированная организация должна проводить контрольные мероприятия для установления возможности дальнейшего использования направляющих и элементов их крепления. Согласно методическим рекомендациям МР 10-72-04, цель такого обследования – расчет остаточного ресурса. Для этого ежегодно должно проверяться состояние узлов и элементом и соединений металлоконструкций (сварных, болтовых и др.), выявляться наличие дефектов: коррозии, остаточной деформации, прогибов, механических повреждений и др. Кроме того, перед вводом в эксплуатацию смонтированный лифт должен подвергаться оценке соответствия требованиям Регламента. Правда в форме декларирования, а в течение назначенного срока службы не реже одного раза в год - в форме технического освидетельствования. Такую практику контроля в ФКР Москвы полагают довольно надежной. В качестве доказательства Виктор Джанжиев привел данные Национального лифтового союза, согласно которым инцидентов и аварий, связанных с использованием старых направляющих в рамках замены лифтового оборудования в жилых зданиях, не зафиксировано. В конце 2017 года Минстрой РФ обратился в Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии с вопросом: можно ли продолжать использовать действующие направляющие. Суть ответа, подписанного 17 ноября 2017 года заместителем руководителя Росстандарта Алексеем Кулешовым, такова: «замена отработавшего назначенный срок службы лифта с заменой или сохранением старых направляющих не противоречит требованием технического регламента. Установка в здании нового лифта без замены направляющих соответствует международной практике и европейским правовым нормам». Реабилитация модернизации Тем не менее к разбору завалов из прочно вставших или неверно стоящих лифтов подключился и заместитель председателя Правительства России Дмитрий Козак, включив, как обычно делается в таких случаях, режим «ручного управления». На совещании под его председательством 11 января 2018 года, по сути была снята одна правовая коллизия, серьезно мешающая процессу ввода лифтов в эксплуатацию. Дело в том, что в Перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме отсутствовал такой их вид, как модернизация. Поэтому владельцам лифтов после монтажа нового лифта приходилось указывать в декларациях в качестве выполненных работ либо замену, либо ремонт. Ни то, ни другое не соответствовало действительности в случае замены лифтовой кабины без замены направляющих, что, как правило, становилось причиной отказа специалистов Ростехнадзора в подписании актов о вводе лифтов в эксплуатацию. Поэтому, как говорится в протоколе совещания, решено исключить из перечня ремонтные работы, и внести туда новую позицию - модернизация. При этом ее следует рассматривать как частичную замену лифтового комплекса. Под частичной заменой следует будет понимать замену части лифтового комплекса (лифта) с сохранением хотя бы одного из элементов ранее работавшего лифта, в том числе направляющих и элементов их крепления с учетом результатов их оценки соответствия. При этом после модернизации «новому» лифту может быть назначен срок службы еще на 25 лет. До внесения соответствующих изменений в Жилищный кодекс, отмечается в протоколе, такое толкование частичной замены лифтов следует распространить на ранее выполненные работы в рамках программ капитального ремонта или иных программ субъектов РФ независимо от использованной терминологии в проектной документации. Особо подчеркивается, что решение не требует внесения изменений в документы, связанные с вводом лифтов в эксплуатацию. Однако вновь подготавливаемые декларации должны содержать указание на то, что работы выполнены в рамках модернизации либо замены. Сохранить status quo Личное вмешательство заместителя председателя Правительства России несомненно должно сыграть положительную роль в урегулирование ситуации. Тем не менее вопрос технологического обновления лифтового хозяйства в ЖКХ страны остается открытым. Несмотря на их кажущуюся весомость, все доводы о возможностях дальнейшего использования направляющих, изготовленных и смонтированных четверть и даже полвека назад под совершенно иные модели лифтов, имеют один, но существенный, недостаток. Ведь никто сейчас не может гарантированно утверждать, что через 5-10-15 лет безопасность лифта, «замененного» без замены направляющих, то есть модернизацию, будет надлежащим образом обеспечена и будет соответствовать всем предъявляемым требованиям Цель всех аргументов информационное обеспечение элементарной экономии средств и желание руководителей ФКР Москвы отчитаться о как можно большем количестве «замененных» лифтов за счет выделенных средств. «Замена направляющих и их элементов крепления повлечет увеличение стоимости оборудования, что приведет к превышению утвержденной предельной стоимости работ», - отмечается в информации главы Управления лифтового хозяйства фонда. В настоящее время размеры предельной стоимости утверждены постановлением Правительства Москвы от 27.02.2015 №86-ПП. Причем, как следует из документа, они определены без учета замены направляющих и кронштейнов. Поэтому возможность реальной замены всего оборудования с высокими сроками службы абсолютно отсутствует. Вся система капремонта в ЖКХ «заточена» под более простой и дешевый способ модернизации. В таких условиях о создании в Москве по итогам выполняемых ФКР Москвы работ по «замене» лифтов высокотехнологичного лифтового комплекса с современной системой безопасности стоит забыть до лучших времен. Как говорил классик юмористического жанра, из одного куска мяса можно сделать одну котлету, две, даже пятьдесят, но это будут уже не котлеты. А нам, простым гражданам, надо, наверное, все-таки задуматься о том, что в неком, весьма недалеком будущем, металл направляющих, прослуживших многие десятки лет, может не выдержать, и вопреки заверениям многочисленных экспертов и чиновников, которые уже через несколько лет будут занимать иные руководящие посты, кто-то из нас может упасть в лифтовую шахту из-того, что при «замене» лифта не были заменены направляющие и их крепления. Да, кстати, если даже обойдется, к счастью, без несчастных случаев, и просто будет установлено, что направляющие вышли из строя, то есть нужна их замена, а это, практически новая установка лифта, то платить придется всем жителям этого дома еще раз, так как Программа капитального ремонта, утвержденная Правительством Москвы, на которую с каждого из нас сейчас взимают ежемесячно весьма приличные деньги, уже вроде как уделила им свое внимание.
  • Общественным деятелем В.В. Масленниковым подготовлены правовые инициативы по исправлению неприемлемой ситуации с ежегодной гибелью и травмированием сограждан из-за падения ледяных глыб с кровель зданий, месяцами не убираемой рекламе наркотиков на стенах зданий и сооружений и другим актуальным вопросам. Автор рассматривает данные вопросы не только с точки зрения правового регулирования, но и проявления системных проблем в функционировании российского общества и государства, которые необходимо решать во избежание повторения трагических событий прошлого и обеспечения стабильности в государстве. В.В. Масленников просит читателей журнала высказать свое мнение по существу обозначенных предложений. В статьях, выходивших в различных номерах журнала на протяжении нескольких лет, автором освещались большей частью фундаментальные, теоретические вопросы. Так, в статье «Вначале было слово» (2014 г.) освещались темы самоорганизации граждан, их коммуникации и взаимодействия с органами государственной власти, местного самоуправления, управляющими организациями многоквартирных жилых домов. Названия других материалов, например, «Правовая практика избрания совета многоквартирного дома» (2013-2014 гг.), «Реформировать с умом» (2014 г.), «Обращения граждан: теория и практика» (2015 г.), «Структура органов власти: куда обращаться?» (2015 г.), «Территориальное общественное самоуправление – это участие каждого из нас» (2016 г.) говорят сами за себя. Одной из самых актуальных статей, опубликованных автором ранее, является «Многоквартирный дом и молодежь» (2015 г.), где идет речь о самореализации молодежи, получении управленческого, социального и политического опыта на площадке советов МКД и территориального общественного самоуправления. Об этом писал В.В. Путин в 2012 г. в своей статье «Демократия и качество государства». В ней он пишет: «Местное самоуправление — это школа ответственности граждан. В то же время это — «профессионально-политическое училище», которое формирует ключевые компетенции начинающего политика: способность договариваться с разными социальными и профессиональными группами, понятно доносить свои идеи до людей, защищать права и интересы своих избирателей. Считаю, что «профессиональную закалку» политики и государственные администраторы должны получать именно в системе местного самоуправления». За время руководства территориальным общественным самоуправлением городского округа Балашиха «Центр-11» автору приходилось соприкасаться со множеством задач и проблем, лежащих в разных сферах и категориях. В той или иной степени многие вопросы рано или поздно удавалось решать. Но приходит время, когда практически в любой сфере сталкиваешься с несовершенством и упущениями в законодательстве, о чем красноречиво говорят имеющиеся проблемы. В числе этих проблем: ежегодно падающие сосульки, часто со смертельным исходом; реклама наркотиков («спайсы») на стенах зданий и сооружений, которые не стираются неделями или месяцами; образовательные семинары за бюджетный счет для граждан в сфере ЖКХ; публичные слушания, проводимые чиновниками в середине рабочего дня будней; пятидесятипроцентный кворум общего собрания собственников при избрании не имеющего особых полномочий и доступа к финансам совета многоквартирного дома; и многие другие вопросы. Тут только один глобальный путь – изменение федерального законодательства, т.е. ситуация, когда надо рубить корень, а не обрывать листья. Пакет данных предложений, а также предложения прямо не относящиеся к сфере коммунального комплекса, но затрагивающие интересы граждан (например, по денежной компенсации за самостоятельно приобретенные льготные лекарства из-за их отсутствия) автором планируются к направлению на имя Президента РФ, профильных органов законодательной и исполнительной власти. Соответствующую поддержку здесь буду искать у Общероссийского народного фронта, политических партий, общественных организаций и объединений, СМИ, авторитетных государственных и общественных деятелей. Так как данные предложения для успеха их должного рассмотрения должны быть детально проработаны и аргументированы, то автору очень важно мнение читателей. Кроме того, с благодарностью будет принята любая поддержка в продвижении данных вопросов. С автором можно связаться по электронной почте: vic.maslennikov@yandex.ru Пользуясь случаем, хотелось бы поблагодарить пресс-службы ФНС России, ГЖИ Московской области, НП «ЖКХ Контроль» за консультации и разъяснение положений действующего законодательства при подготовке отдельных разделов статьи. Падение наледи с крыш зданий и сооружений Каждый зимний период в нашей стране из-за падения наледи с крыш жилых домов, иных зданий и сооружений гибнут или тяжело травмируются граждане, наносится ущерб имуществу, в частности, автотранспортным средствам. Информация о данных происшествиях напоминает непрекращающуюся сводку с линии фронта халатности, безответственности и жадности. Так, 15 марта 2018 г. сосулька убила мужчину в центре Воронежа. В подмосковной Дубне 3 апреля глыба льда упала всего в нескольких сантиметрах от пожилой женщины и ее внука. В тот же день снежная глыба сломала позвоночник ребенку в Ульяновской области. 2 апреля того же года упавшая сосулька едва не убила 9-месячного ребенка в Перми. В тот же день в Юрьевце Ивановской области упавшая с крыши ледяная глыба убила пенсионерку. То же самое, 26 марта произошло на другом конце страны – на Камчатке, когда погибла трехлетняя девочка. В конце марта в подмосковном Подольске у подъезда дома прохожие наткнулись на тело 36-летней местной жительницы с разбитой головой. И это мизерная часть аналогичных новостей за один только 2018 год. Уже в нынешнем, 2019 году лед, упавший с крыши ВУЗа в Санкт-Петербурге, убил студента. В результате инициированной после трагедии массовой проверки зданий было выявлено почти 200 нарушений на 359 кровлях. Инспекция сообщила, что большинство собственников убирают снег и наледь с крыш только частично. Аналогичные сообщения в СМИ, только с разными датами можно найти в архиве русскоязычного сегмента интернета с момента его зарождения. Данные трагические происшествия происходят как из-за халатности организаций, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами, собственников нежилых зданий и сооружений, так и из-за несовершенства действующего законодательства, его чрезмерной лояльности к юридическим лицам. Немаловажная доля ответственности лежит и на прокуратуре, региональных жилищных инспекциях, органах МСУ, в должной мере не осуществляющих соответствующий мониторинг и контроль. Первоисточником проблемы в данной сфере является то, что в соответствии с нормами Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 N 294-ФЗ Государственная жилищная инспекция не обладает соответствующими полномочиями и ей не вменяется в обязанность работа на «опережение» по проведению по собственной инициативе внеплановых проверок состояния многоквартирных жилых домов на предмет очистки кровель и образования сосулек. Несмотря на довольно широкий круг лиц, на основании заявлений или информации от которых инициируется внеплановая проверка, в абсолютном большинстве случаев ими выступают граждане – физические лица. Надежды на инициативу других органов власти и СМИ, перечисленных в законе мало. В случаях с обращениями граждан на практике получается следующее. Предположим, я – один из немногих граждан, кто посмотрел наверх 2 января и заметил сосульку, угрожающую безопасности людей. Далеко не каждый просигнализирует об этом, но я вдруг случайно принадлежу к меньшинству, кто написал официальное обращение через ГИС ЖКХ или отправил почтой заявку на удаление сосульки. Срок регистрации обращения – 3 рабочих дня, далее бюрократические моменты, далее – уведомление юридического лица не менее чем за 24 часа. За это время – от 5 до 15 дней лед с крыши сто раз сорвется кому-либо на голову, что зачастую и происходит. И только после того, как сосулька «благополучно» провисела дней 10 и ею не удосужились сбить, получив извещение о внезапной проверке, появляется теоретическая возможность наконец-то наложить штраф на нерадивую управляющую организацию. Без штрафа же разговор не особо эффективен, стремление сэкономить деньги на очистке – не нанимать специально для этого людей, не присылать подъемник часто перевешивает угрозу уголовного наказания. Вопрос со штрафами также не совсем однозначен. Имеется три категории зданий для каждой из которых установлены разные «ставки» по штрафам. Если ответственность за многоквартирный дом несет управляющая организация имеющая лицензию на управление им, то в случае возникновения на кровле здания несбитых вовремя сосулек к ней будет применена ч.2 статьи 14.1.3 КоАП РФ. Согласно этой норме на должностных лиц накладывается штраф в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или устанавливается дисквалификация на срок до трех лет. На индивидуальных предпринимателей в этом случае штраф составляет от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет. Соответственно на юридических лиц штраф — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей. Если же организация в управлении которой находится жилой дом, не имеет необходимости получать лицензию, в частности, это относится к ТСЖ, ЖСК, ТСН и ЖК, то в случае выявления вышеуказанного нарушения к ней будет применена ст. 7.22 КоАП РФ – на должностных лиц штраф в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Третья категория – нежилые здания и сооружения, контроль по которым не относится к компетенции органов государственного жилищного надзора. В Московской области в соответствии с ч. 1 ст. 6.12. Кодекса Московской области об административных правонарушениях» от 04.05.2016 г. № 37/2016-ОЗ штраф на должностных лиц — от пяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятнадцати тысяч до семидесяти тысяч рублей. Таким образом, необходимо концептуально изменить подход в данной сфере: 1. Статью 3.1. вышеуказанного ФЗ № 294-ФЗ, устанавливающую исключения из данного закона в отношении порядка организации и проведения проверок, необходимо дополнить в отношении ледяных образований на крышах жилых и нежилых зданий и сооружений, что позволит проводить внеплановые проверки, в том числе, без предварительного 24-часового уведомления; 2. Обязать надзорные органы систематически проводить соответствующие проверочные мероприятия; 3. Осуществлять работу надзорных органов по соответствующему надзору в выходные и праздничные дни. Это важно и в отношении других вопросов, например, уборки придомовой территории, контроля температуры отопления и т.д., которые во время отсутствия фиксации качества имеют свойство «необъяснимым» образом снижать показатели. 4. Синхронизировать в разумных пределах суммы штрафных санкций – действующий сегодня нижний порог в 15 тысяч в отношении собственников промышленных зданий и сооружений, 40 тысяч для ТСЖ, ЖСК, ТСН, ЖК и 250 тысяч для УО за аналогичные нарушения явно несопоставимы. Кроме того, необходимо установление ответственности за указанные правонарушения в федеральном законодательстве в виде отзыва лицензий у управляющих организаций и установления запрета занимать руководящие должности для их руководителей. Необходимо также введение уголовной ответственности для указанных руководителей за неоднократно установленные факты бездействия и халатности по аналогии с уголовной ответственностью для водителей автотранспортных средств, повторно уличенных в нахождении за рулем в состоянии алкогольного опьянения. Без принятия данных жестких мер по обузданию халатности и банальной экономии денег вышеуказанные элементарно предотвращаемые трагические инциденты с гибелью и травмированием наших сограждан, порчей имущества будут продолжаться каждую зиму. Канада и Финляндия – страны со схожими с Россией климатическими условиями, при этом аналогичные случаи там можно пересчитать по пальцам. Кроме того, важно законодательно установить, что задача по контролю должна быть в числе приоритетных в работе надзорных органов (прокуратуры, ГЖИ, органов МСУ). Важно, чтобы данные органы власти выявляли под свою персональную ответственность проблему сами, а не на основе обращений граждан и иных лиц, или того хуже, постфактум при расследовании очередной смерти или увечья. Считаю, что установление персональной ответственности главы муниципального образования, а равно и прокурора в виде крупного штрафа или возможной отставки заставит органы МСУ и иные органы власти принимать реальное и непосредственное участие в решении обозначенной проблемы. Реклама наркотиков на стенах зданий, сооружений и на заборах В городском округе Балашиха Московской области и в других регионах нашей страны в целом в настоящее время широко распространена реклама наркотических средств («спайсы» и т.д.) путем нанесения надписей краской на стенах зданий, заборах, ограждениях и т.д. Например, в г. Балашиха факты наличия указанной рекламы наркотиков фиксировались автором на стенах жилых многоквартирных домов, магазинов, на автобусных остановках, заборах предприятий и строящихся объектов, ограждениях ОАО «РЖД», расположенных вдоль железнодорожных путей, шумозащитных экранах, расположенных вдоль а/м М-7 «Москва — Нижний Новгород», надземных и подземных переходах (через автомобильные дороги и железнодорожные пути), трансформаторных будках и иных объектах, расположенных, в том числе, в непосредственной близости от школ и иных образовательных учреждений. В последнее время наглость наркодельцов дошла до такой степени, что появилось два типа подобной рекламы – собственно по приобретению «спайсов» и предложения по их распространению с обещанием «заработка» от 60 до 120 тысяч рублей. И некоторые школьники купились на данные предложения, впоследствии пополнив число осужденных. Естественно, что после привлечения по данной тяжкой статье жизнь многих ребят почти что гарантированно поломана. Данная проблема приобретает особую актуальность в связи со все более успешной блокировкой рекламы наркотических средств в интернете (в том числе в социальных сетях и мессенджерах), когда у наркоторговцев остается один «рекламный щит» — улица, где противодействие данной проблеме парадоксальным образом очень слабое и неэффективное. Общим для всей этой ситуации является то, что абсолютному числу собственников данных зданий и сооружений, заборов и других поверхностей, используемых под надписи, равно как и управляющим организациям, в ведении которых находятся многоквартирные жилые дома, по факту глубоко безразлична данная проблема. Реклама в большинстве случаев замазывается или силами общественных активистов, или с большой неохотой, «от пинка», соответствующими ответственными лицами спустя длительное время. Например, очень много рекламы «спайсов» на ограждениях ОАО «РЖД», расположенных вдоль железнодорожных путей, которые каждый день осматривают путевые обходчики и потому они не могут не видеть этого. Органы МСУ и государственной власти (в случае Балашихи) также не горят особым рвением заниматься данной проблемой. Да, после обращений надписи через некоторое время устраняются. При этом, как показывает практика, никакой самостоятельной работы по выявлению, контролю за уничтожением данной рекламы органами МСУ, прокуратурой, органами государственного жилищного и административно-технического надзора, фактически не ведется. Случаи, когда реклама наркотиков системно и целенаправленно выявляется, самостоятельно и оперативно удаляется, можно пересчитать по пальцам, и они являются скорее исключением, чем правилом. У сложившейся ситуации есть несколько основных причин. 1. В действующем законодательстве для собственников зданий, сооружений или организаций, осуществляющих управление МКД нет прямой обязанности по контролю за состоянием подведомственных объектов и оперативному удалению рекламы наркотических средств. Так, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» не содержит услуг по очистке фасадов от самовольно размещенных на них рисунках и надписей. В отношении иных собственников зданий и сооружений (заборов, автобусных остановок и т.д.) также нет прямого законодательного требования об незамедлительном выявлении и удалении указанной рекламы. Статья 6.13. КоАП РФ «Пропаганда наркотических средств, психотропных веществ или их прекурсоров, растений, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, и их частей, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, новых потенциально опасных психоактивных веществ» хотя и устанавливает ответственность для лиц, рекламирующих данные наркотические средства, но данная ответственность не распространяется на собственников зданий и сооружений, управляющие организации МКД, попустительствующих данной рекламе. По убеждению автора, в указанной борьбе важна непрерывность и настойчивость – поскольку через месяц-другой, увидев бесперспективность нанесения рекламы, наркоторговцы отойдут от данной практики. В связи с вышеизложенным, целесообразно внесение соответствующего дополнения в КоАП РФ, касающегося ответственности для собственников зданий, сооружений и иных объектов, управляющих организаций МКД за нахождение на подведомственных объектах рекламы наркотических средств в виде существенных денежных штрафов (к примеру, от 100 000 до 1 млн. руб.), накладываемых соответствующими органами власти по итогам внезапных внеплановых проверок, носящих системный характер. 2. Ключевым фактором успеха в данной борьбе является время. При этом нынешние принципы работы госорганов только в рабочие дни и бюрократические процедуры по регистрации обращений в течение трех рабочих дней являются залогом проигрыша. Поэтому в отношении процедур проверок и привлечения к ответственности надзорными органами виновных должен лежать тот же самый принцип, ранее обозначенный по проблеме падения наледи, равно как и в отношении персональной ответственности глав муниципальных образований за состояние очистки объектов, расположенных на территории муниципального образования. 3. Необходимо создание прямой линии взаимодействия и обмена информацией между соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления, гражданами, с одной стороны, и Роскомнадзором – с другой. Например, можно создать отдельный сайт в сети «Интернет» или заметный подраздел на главной странице сайта Роскомнадзора, где граждане и иные лица могут загружать фото с рекламой наркотических средств для оперативной блокировки контактов лиц, распространяющих наркотические средства. Приходится констатировать, что одни и те же номера телефонов или иные координатные данные для связи наркоторговцев в интернете остаются неизменными на протяжении месяцев. Из этого можно сделать вывод о том, что ни МВД России, ни прокуратурой, ни органами МСУ данная информация в Роскомнадзор для принятия соответствующих мер реагирования (блокировки) номеров телефонов, адресов сайтов в интернете и мессенджерах не передаются. Кроме того, представляется правильным широкое привлечение общественности посредством СМИ к решению данной проблемы, в частности, в целях оперативного направления в правоохранительные органы и Роскомнадзор информации о новых контактных данных распространителей наркотических средств. 4. Необходима политическая ответственность по территориальному признаку. Как уже было отмечено, в городском округе Балашиха Московской области и регионе в целом, судя по складывающейся ситуации, органы МСУ и правительства области фактически самоустранились от решения данной проблемы. При этом основа решения данной задачи – территориальный фактор. Ведь даже ведомств, которые в силу закона в настоящее время призваны следить за чистотой и благоустройством, в Московской области минимум два – Госадмтехнадзор и Государственная жилищная инспекция (в отношении МКД), поэтому необходим единый ответственный и координирующий орган на местном уровне, которым в силу властных полномочий должен стать орган МСУ. Обучающие семинары для граждан За прошедшие несколько лет в Московской области, и городском округе Балашиха в частности, было организовано и проведено значительное число семинаров для граждан по тематике управления многоквартирными жилыми домами и предоставления жилищных и коммунальных услуг, иных общественных форумов. Безусловно, это является несомненным шагом вперед в правовом и организационном просвещении собственников жилых помещений, взаимодействии представителей гражданского общества и власти. К сожалению, у абсолютного числа данных мероприятий имеется один, но решающий недостаток – данные мероприятия проводятся почти всегда в будние дни. В связи с эти возникает вопрос – для кого проводятся данные форумы? Для удобства чиновников в их рабочее время? Для пенсионеров? Или же мы все-таки хотим охватить наиболее активную и многочисленную часть граждан среднего возраста, которые работают в будние дни? Например, в городском округе Балашиха за прошедшие несколько лет было проведено десять муниципальных форумов «Управдом» и все они – в будние дни, в середине рабочего дня. Аналогичное положение дел можно наблюдать и в других муниципалитетах Московской области, других регионах нашей страны в целом. В результате данного подхода значительная часть заинтересованных граждан не имеет возможности присутствовать здесь по причине нахождения на работе, а мероприятия с таким подходом проводятся фактически формально, без достижения полной практической отдачи, которой они могли бы достичь. Считаю, что проводимые форумы, образовательные площадки и т.д., тем более организованные с привлечением бюджетных средств, должны быть максимально нацелены на результат и отхватывать как можно большие категории граждан. Публичные слушания Статья 5.1. Градостроительного кодекса подробным образом устанавливает порядок проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий и иным вопросам. При этом из-за того, что в данной статье не обозначены дни проведения публичных слушаний, они проводятся органами МСУ исключительно в будние дни. Причин тому несколько. Первая – удобство самих чиновников. Вторая – стремление максимально ограничить участие граждан среднего возраста, представляющих наиболее активную часть жителей и находящихся в это время на работе. При этом временем назначения пуб­личных слушаний в будние дни почти всегда выбирается середина рабочего дня, что не дает возможности большинству заинтересованных граждан скорректировать свой трудовой день. Аналогично статья 28 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», регулирует обсуждение проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения. При этом, как и в предыдущем случае, из-за отсутствия в законе указания на время проведения слушаний, они назначаются МСУ исключительно в будние дни. В связи с вышеизложенным, представляется правильным внесение дополнений в ст. 5.1. Градостроительного кодекса и ст. 28 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», касающихся проведения публичных слушаний в выходные (исключая праздничные) дни. Снижение кворума при избрании органов ТОС и советов МКД Основной организационной проблемой территориального общественного самоуправления городского округа Балашиха «Центр-11» и значительного числа других ТОСов из различных регионов нашей страны является наличие содержащихся в действующем законодательстве избыточных и ненужных барьеров и ограничений. К числу таковых, в частности, относится требование о наличии кворума не менее 1/3 граждан для учреждения и функционирования ТОС. В соответствии с ч. 6 ст. 27 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» собрание граждан по вопросам организации и осуществления территориального общественного самоуправления считается правомочным, если в нем принимают участие не менее одной трети жителей соответствующей территории, достигших шестнадцатилетнего возраста. Конференция граждан по вопросам организации и осуществления территориального общественного самоуправления считается правомочной, если в ней принимают участие не менее двух третей избранных на собраниях граждан делегатов, представляющих не менее одной трети жителей соответствующей территории, достигших шестнадцатилетнего возраста. Кроме того, порой формирующимся ТОСам приходится сталкиваться и с определенным противодействием, например, со стороны организаций, осуществляющих управление многоквартирными жилыми домами, которым невыгодно единство граждан. Фактически, вышеуказанный закон ставит условием организации ТОС наличие активных и грамотных граждан, что в настоящее время в большинстве территорий, особенно в городах не соответствует реальному положению дел. Таким образом, получается своеобразный «замкнутый круг» – из-за неразвитости «гражданского общества» крайне сложно учредить ТОС и осуществлять его функционирование. Одновременно и общественные инициативы не в полной мере могут получить дополнительный шанс к развитию из-за отсутствия ТОС. По статистике, абсолютное большинство ТОСов осуществляют свою деятельность в форме без образования юридического лица, что говорит о фактической невозможности в большинстве случаев учредить ТОС с правами юридического лица, в контексте чего представляется правильным коренным образом пересмотреть основания учреждения и функционирования института ТОС. В настоящее время для учреждения ТОС в качестве юридического лица учредителями должны являться минимум 33,4% жителей, для чего каждому гражданину из данного числа необходимо указать абсолютно верно свои паспортные данные, место рождения и т.д. Учитывая, что на территории «среднестатистического» ТОСа в городе проживает около 2-4 тысяч граждан, выполнить данное требование практически нереально, особенно учитывая обоснованную боязнь граждан, связанную с незаконным использованием персональных данных. По сути, отсутствие собственной финансовой основы, которая полноценно возможна только при образовании юридического лица, во многом делает невозможным эффективное развитие института ТОС. Для устранения данных противоречий в действующее законодательство необходимо внести дополнение, минимизирующие до 10 процентов кворум, необходимый для легитимности собрания или избрания делегатов на конференцию или вообще устраняющее данный кворум по примеру отмены нижнего порога на выборах. При этом залогом объективности и честности учреждения ТОС или формирования его органов мог бы стать детально прописанный механизм информирования граждан о подготовке проведения собрания или конференции по учреждению или функционированию ТОС на информационных стендах, а также опубликование их итогов на официальных сайтах органов МСУ и муниципальных СМИ. Аналогичная проблема касается и советов многоквартирных домов, фактически являющихся первичной структурой ТОС в микрорайоне. Необходимо отметить, что у совета многоквартирного дома нет особой власти и полномочий, в том числе доступа к денежным средствам. При этом, к примеру, кворум общего собрания собственников, необходимый для избрания совета МКД, одинаков как для смены формы управления домом, так и для смены управляющей организации. В качестве иллюстрации можно отметить, что на территории нашего ТОС расположен 21 многоквартирный жилой дом, из них 1 дом входит в ЖСК, где совет МКД не нужен. Приведу правдивую статистику – в разные периоды только в 3 домах из 20 советы МКД были избраны в соответствии с требованиями кворума общего собрания собственников, установленными ЖК РФ. Там же, где кворума по каким-либо причинам нет, у управляющих организаций и иных органов власти открываются прекрасные возможности давления на «несговорчивый» совет. Таким образом, получается, что действующее законодательство по факту не защищает собственников от мифической «узурпации власти» при избрании совета МКД (у которого нет реальных полномочий), но наоборот препятствует самоорганизации граждан из-за установления слишком жестких требований к кворуму при его избрании. Так, в нашем доме требования закона привели к тому, что совета нет вовсе. Понятно, что сравнивать выборы Президента РФ, депутатов федерального, регионального и муниципального уровней с советом ТОС или МКД некорректно. Но тем не менее, почему на первых нижний порог явки отменен вовсе, а на вторых требуется кворум в 33,4 процентов? Информация для размышления – на недавних муниципальных выборах в городском округе Балашиха при всей информационной кампании и прочих формах привлечения граждан на выборы явка по отдельным округам составила от 18 до 23 процентов. Что же получается: закон считает, что учреждение и функционирование ТОСа важнее, чем выборы в тот или иной государственный или муниципальный орган? Выход из сложившейся ситуации видится в кардинальном снижении кворума общего собрания собственников по избранию совета МКД до 10-15 процентов. Кроме того, интересной представляется идея о различных полномочиях совета МКД в зависимости от кворума граждан, принявших участие в собрании по его избранию. Наша сверхзадача В Евангелии от Луки (12:48) начертаны следующие слова Христа: «И от всякого, кому дано много, много и потребуется, и кому много вверено, с того больше взыщут». Те, у кого больше дарований, чем у других, те, кто обладает властью, общественным положением, богатством – несут на себе и соответствующей Крест ответственности за использование своих возможностей от своего положения и имеющихся ресурсов. На иконах Страшного Суда с древности часто изображается, как ангел трезубцем отправляет в ад грешников: царя, монаха, купца, простого человека. И на этом Суде уже не получится прикрыться формальными юридическими основаниями (я мог, но не обязан, это не моя прямая компетенция, зона ответственности), своим положением, связями или мнимыми добродетелями, к примеру, в виде постройки храмов на часть украденных денег. Спросится за людей, погибших и покалеченных из-за упавших сосулек, умерших от отсутствия льготных лекарств, пристрастившихся к наркотикам — с тех, кто знал об этом, мог изменить ситуацию по мере своих сил, но ничего не сделал. Ибо все знают, все слышат, все видят, все понимают. В.В. Путин в январе прошлого 2018 г. назвал сверхзадачей россиян рывок в развитии страны. Президент призвал решать эту задачу «с точки зрения качества жизни людей, с точки зрения перспектив самосохранения и развития на будущее». Но как понять, «пощупать» этот самый прорыв? Это – новые подходы не только в глобальных вопросах, но и решения, обращенные непосредственно к людям. Для меня критерий, «маркер» состояния власти, ее вменяемости, умения и желания работать – это решение задач, которые можно решить здесь и сейчас. Например, удвоение ВВП – это сложная и многоуровневая задача, совокупность огромного количества мер, внутренних и внешних факторов. Но обеспечить каждый день ликвидацию рекламы наркотиков на стенах зданий и других объектов (в том числе около школ и других учебных заведений) – абсолютно решаемая задача. Нужно лишь реально работать или контролировать работу нижестоящих органов власти и организаций – ежедневно производить осмотры, работать с собственниками, управляющими организациями. При этом, когда желание, «политическая воля» есть, аналогичные вопросы очень быстро и качественно решаются. Сейчас же в радиусе 500 метров от администрации городского округа Балашиха автор насчитал порядка 20 надписей на стенах домов и сооружений, рекламирующих наркотики и вовлекающих соблазном значительного заработка в их распространение. Пока мы не увидим изменений в законах касающихся решения проблем сограждан – падению наледи с крыш, льготным лекарствам — все разговоры о «рывке», «прорыве», «развитии», «ответственности власти» будут лишь ничего не значащими словами. В данном тексте приведена лишь часть вопросов, которые необходимо решать. Если детально расписывать остальные, то не хватит и целого журнала, и статья далеко выйдет за пределы своей тематики. Автор надеется, что этот материал, являющийся неким «шурфом» российской действительности, станет еще одним шагом, толчком как для практических, правовых изменений в российском государстве, так и более глубоких системных процессов в нашей стране, в осмыслении нашего бытия.

©   Индустрия Сервейинг - комплексное управление жилой недвижимостью и коммунальной инфраструктурой -

правовые, технологические, финансово-экономические решения

(NP effective property management "Industry Survey")

  • Индустрия Сервейинг на ФБ
  • Индустрия Сервейинг
  • https://vk.com/industserv

©  2009 - 2019  Индустрия Сервейинг,  НП ЭУН