Сергей Киселёв, эксперт в области учёта основных фондов
1. Собственность и собственник
Присвоение - это результат действий и противодействий внутри пары соотносимых между собой субъектов и внешней парой связанных с ними объектов.
Вещное право и экономика многоквартиного дома
В паре «СО» =«субъект ~ объект» один из элементов всегда первый и одновременно крайний: если первый слева направо, то крайний справа налево, и наоборот: Если в одном отношении связь такова что «А=I, Б=I», то в другом, обратном отношении, имеем «Б=I, А=I».
Взаимообратное направление стрелок можно понимать и как «±» одновременно, и как неопределённость, ни то, ни другое одновременно.
Очевидно, что при одновременности ± « ± имеем определённое симметричное равенство: участники гражданского оборота равноправны (ст. 1 ГК РФ).
Соответственно, неопределённость операции « исключает операцию ± и допускает всевозможные операции с неравными антисимметричными результатами: вещи в сравнении между собой предполагаются неравными по качеству, но в паре с различными субъектами могут приобретать и раскрывать различные свойства, которые вводят равенство пар как имущественных образований.
Направление стрелок зависит от конкретного отношения и от конкретной связи. Тут уж нужно самому думать, где что и как, а не доверять дядям, которые молятся на цифровую икону. Быть первым и там и сям может только одиночка, типа Фигаро, как самозамкнутый герой и слуга тех господ, которые вступили с ним в бинарные (парные) отношения. Таким героем-одиночкой, вернее героиней в вещных правах на недвижимость является Земля, если законом не предсмотрено иное (ст. 1 Земельного кодекса РФ, ЗК РФ).
Чтобы отличить субъекта от объекта потребуется некий третий элемент «В=1».
Этот третий может быть либо субъект, либо объект, либо «субъекто-объект», либо некая другая пара, которая встанет с ними в ряд.
Этим третьим может быть и любимое дитё, и нелюбимая пресловутая «тёща», и автомобиль, и другие сущности со своими плюсами и минусами, понимаемые как сложное образование и поддающиеся количественно-качественной оценке.
Одно из направлений стрелок на рисунках, «справа®налево», или «слева ¬ направо», можно понимать и как плюс «+», и как минус «-». Так как мы говорим о вещных правах, то вместо В=I мы должны рассматривать пару вещей Г и Д, каждая из которых взаимосвязана со своим господином, хотя в гражданском праве считается его принадлежностью. Допустим, что Г принадлежит А, (Г®А), а Д принадлежит Б, (Д®Б)
При этом равновозможны следующие однонаправленные варианты, связывающие и соотносящие две пары в одно сложное целое:
Миллионы людей живут в связке со своим имуществом и содержат его за свой счёт, хотя при этом считают себя господином вещи (ст. 210 ГК РФ).
Вещь в связке с субъектом права определяет часть физической судьбы субъекта, которая называется «удел». Вещь порой так уделает своего господина, что тот решает её продать и начинает подыскивать покупателя, который согласился бы по условиям сделки избавить его от дальнейшего удела. Если дураков на покупку не найдётся, то бедный господин зачастую пытается бросить вещь, но его находят и заставляют быть у дел (ст. 236 ГК РФ).
Такое вот господство физическое, господство собственности над собственником, господство по праву вещи. Не зря ведь первую часть ГК РФ называют «вещное право».
Обратным полюсом физического господства является господство юридическое, право собственника распоряжаться и определять юридическую судьбу вещи.
Если выгод от использования вещи больше чем затрат на её содержание, то удел не так уж и плох. Доход $ от использования объектов права и расходы R субъектов права на владение объектами права, выраженные в сопоставимых валютах, отражают результаты хозяйственной деятельности субъектов права, ± D = |$-R|.
Намерения по повышению выгод и снижению затрат побуждают собственников к совершению сделок, по результатам которых они меняются местами с другими собственниками, или, что одно и тоже, получают новые объективные роли для своего удела путём обмена ролями со своими подельниками:
Одной из особенностей недвижимости является то, что вещь остаётся на своём месте, и собственник идёт к своему дому на горе. Физически место для собственника новое, а юридически его место осталось прежним: это место принадлежности своей вещи.
Право собственности принадлежит собственности, обязывая собственника нести бремя затрат по содержанию вещи, а право распоряжения принадлежит собственнику, давая ему законные возможности по определению юридической судьбы вещи.
Объективное право, т.е. право не зависящее от людей, заключается в присвоении субъекта объектом (вещное право, право вещей). Это натуральное право. Оно базируется на потребностях людей в использовании вещей и на необходимости воспризводства вещей для их потребления и развития производства.
Изменение служебного назначения вещи на множестве вещей (между вещами) - это функция собственника по определению физической судьбы вещи. Собственник вправе выполнять эту функцию по своей воле, что он и делает постоянно в процессах производства и потребления.
Изменение хозяйственного назначения вещи на множестве упорядоченных пар «субъект-объект» является одним из следствий действий субъекта по присвоению объекта. Пары вида «субъект-объект» равноправны и они не могут определять юридическую судьбу друг друга. По этой причине сделки между парами регулируются не только по соглашению сторон, но и рамками общественных законов.
Действия по определению юридической судьбы вещей могут порождать дублирующие операции по фиксированию общественных связей и отношений. Виртуальный результат дублирующих операций присвоения состоит в проведении записи и перезаписи (актуализации) содержания регистров хранения информации (регистров бухучёта, регистров росреестра, регистров ростехнадзора и т.п.). Дело это тонкое, но как ни крути, субъекты права и объекты права должны быть точно и однозначно определены императивными требованиями закона.
Попробуйте определить по российским законам, что такое недвижимая вещь и поймёте, что эта вещь должна бы быть точно, поимённо или по классам установлена законом (ст. 130 ГК РФ). Однако в законах РФ нет ни классов недвижимости с их определяющим свойством класса, ни определений собственника, владельца, пользователя и распорядителя, ни перечня недвижимых вещей, хотя бы и открытого, ни определения операций с недвижимыми вещами.
Нет даже определения что такое имущество и что такое «физическое» лицо, которое пришло на смену гражданину с его гражданским лицом.
Вместо этого законодательство до краёв заполнено туманными фразами и терминами, смысл которых непонятен ни гражданам, ни законодателям.
В законе РФ «О ТСЖ» (утратил силу с 01.03.2005 г.), в его последней редакции (2002 г.), был домовладелец:
Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.
Домовладелец был, но не было домовладения. Был некий забугорный родственник, по имени "кондоминиум":
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нём жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Видите как передёрнули словечко? Залезли в Гражданское законодательство и, опережая ГК РФ, окрестили кондоминиум недвижимым имуществом. Уж очень хотел госстрой (вкупе с сеятелями законодательного хаоса из института экономики города, соавторами закона о ТСЖ), иметь свой краник для откачки приватизируемого имущества и регулирования отношений собственности. Хотел, но недооценил возможности конкурирущих контор минюста и минэкономразвития, и в результате был ликвидирован с передачей полномочий в замшелый и забытый ныне минстрой (бывш. минрегионразвития).
Конкуренты ничтоже сумнящеся присвоили результаты передёргивания словечек и внедрили в практику регистрацию помещений как регистрацию недвижимости задолго до того, как поставленные перед фактом народные избранники внесли в ГК РФ изменения и признали помещения и некие «части зданий и части помещений» недвижимым имуществом.
Образцом профанации понятий могут служить вылупившиеся из закона о ТСЖ «Помещение» и «Общее имущество», которые и поныне кочуют из одного закона в другой, смущая стыдливых судейских работников:
Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Такое вот изобретение юристов из группы чубайситов, перетусовавших дом в социальную группу (дом как династия «Романовых», как этническая группа цыган), дом в одном лице и как субъект права, и как объект права.
Между тем, слово «дом» в России всегда отождествлялось со зданием как жилищем и местом обитания. Дом в составе «двора» в гражданском праве России составлял и фактически составляет ныне единицу поземельного владения в городах («домовладение»).
В действующем ныне постановлении Правительства РФ от 14 мая 2013 г. № 410 "Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению" понятие «домовладение» определено так:
Домовладение - жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы и иные объекты).
Может ли «дом» быть недвижимостью, т.е. имуществом с особым правовым статусом? Да, безусловно может, но не в области Жилищного права, а в Гражданском праве.
Может ли «дом» быть объектом капитального строительства (ОКС), т.е. строительной конструкцией на стадии возведения? Да, безусловно может, но в области строительства, а не в области Жилищного права, и не в области Гражданского права.
В Жилищном праве оперируют понятием «дом» понимая его как жилище, а уж затем давая ему дополнительные вторичные определения и эксплуатационные показатели типа «многоквартирный», «многоэтажный», «блокированный» и др., которые не отменяют главный определяющий признак, «жилище», а дополняют в той мере, которая требуется для решения конкретных вопросов.
То обстоятельство, что жилищем может быть и жилое здание, и жилое здание с нежилыми помещениями, и нежилое здание с жилыми помещениями никак не отменяет того факта, что все эти жилища являются домами.